Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã yêu cầu Sở Tài chính khẩn trương đốc thúc nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ đề xuất đầu tư dự án tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao nối trung tâm TP.HCM với huyện Cần Giờ theo quy định pháp luật hiện hành. Sở Tài chính cũng được giao chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành liên quan rà soát các quy định pháp luật về đường sắt, đề xuất về quy trình, thủ tục đầu tư đối với các dự án đường sắt đô thị do nhà đầu tư đề xuất (không sử dụng vốn ngân sách); báo cáo UBND TP.HCM trong tháng 7-2025.

Trước đó, vào ngày 2-6, Sở Tài chính đã tổ chức buổi làm việc với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, cùng Tập đoàn Vingroup và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed về đề xuất đầu tư tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao kết nối trung tâm TP.HCM với huyện Cần Giờ. Tại buổi họp, nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án bằng nguồn vốn trực tiếp theo quy định pháp luật về đầu tư. Sở Tài chính đã đề nghị nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ đề xuất đầu tư dự án và nộp tại Sở Tài chính để có cơ sở xem xét, thẩm định theo quy định.

Hiện nay, nhà đầu tư đang hoàn thiện hồ sơ đề xuất đầu tư dự án. Sau khi nhận được hồ sơ, Sở Tài chính sẽ tổ chức thẩm định dự án đầu tư. Dự án tuyến đường sắt đô thị kết nối trung tâm đi Cần Giờ (tuyến số 12) có chiều dài 48,7km, điểm đầu tại đường Nguyễn Văn Linh (đoạn giữa nút giao với đường Nguyễn Thị Thập và đường Lý Phục Man), và điểm cuối tại khu đất 39ha tiếp giáp dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Quốc hội đã thông qua Luật Đường sắt 2025, bổ sung thêm một số cơ chế, chính sách đặc thù để đầu tư phát triển đường sắt, đường sắt đô thị. Đặc biệt, Luật Đường sắt 2025 có các quy định nhằm thu hút khối doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư đường sắt, bao gồm cả đường sắt đô thị. Do đó, tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao kết nối trung tâm với Cần Giờ sẽ được áp dụng các cơ chế đặc thù để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed cho biết đang quyết liệt và đẩy mạnh việc tuyển dụng nhân sự để triển khai dự án đường sắt cao tốc TP.HCM – Cần Giờ và Hà Nội – Quảng Ninh. Với dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam, công ty đang chờ quyết định phê duyệt chủ đầu tư từ phía Chính phủ. Công ty đang tuyển dụng các vị trí, gồm kỹ sư BIM cao cấp; BIM Manager/trưởng phòng BIM; Technology transfer specialist/chuyên viên cao cấp (chuyển giao công nghệ); technology manager/trưởng phòng công nghệ – railway; kỹ sư xây dựng cao cấp – công trình hầm/cầu; kỹ sư xây dựng cao cấp – railway; kỹ sư cơ điện – hệ thống thông tin tín hiệu đường sắt; Technical manager/trưởng phòng kỹ thuật – railway…

Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành liên quan khẩn trương hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đảm bảo dự án có thể triển khai theo đúng tiến độ. Đồng thời, ông Cường cũng yêu cầu các sở, ban, ngành liên quan tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư triển khai dự án, thúc đẩy phát triển đường sắt đô thị tại TP.HCM.

…

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc liên quan tới tín dụng bất động sản.

Vướng mắc thứ nhất liên quan đến mục đích sử dụng vốn. Hiện tại các công ty bất động sản hiện góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác, các loại hình mua bán sáp nhập,… Tuy nhiên, vì thận trọng nên các ngân hàng thương mại (NHTM) không tài trợ cho vay đối với mục đích này.

Trong khi triển khai các dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được NHTM giải ngân. Trước đây các doanh nghiệp có thể tận dùng nguồn vốn huy động từ phát hành TPDN để trang trải các chi phí này, nhưng hiện nay việc phát hành TPDN cũng đang gặp khó khăn.

Đối với việc vốn vay bù đắt chi phí DN đã bỏ ra, Hiện nay NHTM chỉ cho vay bù đắp chi phí phát sinh trong vòng 6 tháng, nhưng thực tế các doanh nghiệp bất động sản thời gian chi phí phát sinh thường kéo dài hơn 6 tháng.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến lãi suất, theo ông Hoa, hiện nay hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản 200%. Tuy nhiên, với các dự án đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có nhiều rủi ro. Áp dụng hệ số rủi ro cao ảnh hưởng tới lãi vay của doanh nghiệp. Ngoài ra, room tín dụng hạn chế cũng là nguyên nhân đẩy lãi suất vay lên cao.

Vướng mắc thứ ba về tài sản đảm bảo, trên quan điểm tiếp cận thận trọng do lo ngại rủi ro yếu tố thị trường, các NHTM yêu cầu tài sản đảm bảo trên vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản cao hơn các lĩnh vực thông thường. Ngoài ra, có trường hợp phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác.

Từ những vướng mắc trên, VinGroup mong muốn NHNN và các NHTM có biện pháp tháo gỡ về xếp loại đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, những dự án đầy đủ pháp lý không nên bị đánh giá ở tỷ lệ rủi ro khác với các lĩnh vực thông thường khác.

Ngoài ra, dại diện VinGroup cũng kiến nghị cần bổ sung chính sách đặc thù với các nhà đầu tư lớn, các dự án đầy đủ pháp lý,… tránh cào bằng giữa các nhà đầu tư, các dự án. Đồng thời, về lãi suất, cần có giải pháp giảm dần lãi suất, tạo điều kiện cho các DN và khách hàng.

Đồng ý với những khó khăn như đại diện VinGroup, bà Vũ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Novaland chia sẻ thêm, trong thời gian qua, ách tắc pháp lý diễn ra rất lâu, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới chi phí cho sản phẩm cao, do đó giá thành sản phẩm đến người dân cao.

Khủng hoảng thị trường TPDN thời gian qua cũng dẫn đến lo lắng của NHTM, vì vậy các NHTM đã đặt ra nhiều biện pháp để phòng ngừa cho họ. Hiện Novaland vẫn đang làm việc với các NHTM để tháo gỡ khó khăn. Cũng theo bà Nam, hiện các DN bất động sản khó khăn trong trả nợ trái phiếu đến hạn.

Ngoài mong muốn NHNN cho phép các doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ từ 24 – 36 tháng, bà đề nghị, NHNN, các NHTM xem xét có thể giúp đỡ gì để cho các doanh nghiệp bất động sản hoàn thành nghĩa vụ cho các nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp là các nhà đầu tư cá nhân.  

Đại diện Novaland cũng cho rằng, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này.

“Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ”, bà Nam kiến nghị.

Đại diện Hưng Thịnh Land cungxcho hay, hiện nay việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng do mất niềm tin của người dân, trái chủ nên kênh huy động này bị tắc. Trong bối cảnh đó, Hưng Thịnh Land đề xuất, NHNN xem xét nới lỏng room tín dụng và cơ cấu lại nhóm nợ cho doanh nghiệp bất động sản.

“Hưng Thịnh Land, câu chuyện nhảy nhóm nợ là chưa xảy ra chứ không có nghĩa là sẽ không xảy ra. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của DN sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho DN”, đại diện Hưng Thịnh Land đề nghị.

Cũng như các doanh nghiệp khác, Hưng Thịnh Land cũng đề nghị NHNN, các NHTM xem xét giảm lãi suất cho vay bởi mặt bằng lãi vay đối với lĩnh vực bất động sản rất cao. Điều này ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm của DN.

Riêng đối với sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phía SunGroup kiến nghị thêm, cần có giải pháp tháo gỡ chính sách liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, cần cơ chế chính sách phát triển riêng cho loại hình này để khuyến khích phát triển du lịch.

Về việc sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, Sungroup mong muốn cơ quan soạn thảo xem xét, đưa ra điều kiện phát hành linh hoạt và chuyên nghiệp hơn.

Liên quan tới vướng mắc pháp lý, theo SunGroup, hiện nay, lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 thông tư, dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện dù các bộ ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế. Chẳng hạn lĩnh vực condotel vẫn chưa có chính sách cho phát triển. Hơn nữa, điều hành của các cơ quan chức năng tại địa phương vẫn còn nhiều chồng chéo. Chính vì vậy, cần rà soát lại chính sách, thủ tục để các doanh nghiệp có kênh đầu tư kinh doanh hiệu quả.

Theo Phó thống đốc ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (tăng hơn 24%, chiếm tỷ lệ 21,2% tổng dư nợ tín dụng). Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 – 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các Dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.