Theo tìm hiểu, CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2 đã phát hành hai lô trái phiếu. Trong đó, lô trái phiếu mã VC2H2122001, phát hành ngày 27/10/2021 và đáo hạn ngày 27/10/2022, mệnh giá 150 tỷ đồng với lãi suất 11,5%/năm và đơn vị tư vấn là CTCP Chứng khoán Everest.

Mục đích phát hành để tăng quy mô vốn hoạt động của Công ty, thực hiện bổ sung vốn thi công công trình Trung tâm thương mại – Dịch vụ căn hộ I-Tower Quy Nhơn.

Trong đó, tài sản đảm bảo gồm quyền tài sản là dự án Khu nhà ở cao tầng Quang Minh tại lô đất có diện tích 17.432,4 m2 tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, TP. Hà Nội, định giá là 192 tỷ đồng; và 5.800.118 cổ phiếu của CTCP Đầu tư Đức Trung, định giá là hơn 58 tỷ đồng. Như vậy, tại thời điểm phát, định giá tài sản đảm bảo là 250 tỷ đồng, bằng 1,67 lần giá trị lô trái phiếu.

Mặc dù lô trái phiếu mã VC2H2122001 đã đáo hạn ngày 27/10/2022 nhưng mới đây Công ty mới tổ chức Hội nghị người sở hữu trái phiếu. Trong đó, tổng giá trị lưu hành còn lại của lô trái phiếu mã VC2H2122001 là 118,7 tỷ đồng được kéo dài thời gian thanh toán tới ngày 27/10/2023 (trễ 1 năm so với thông tin khi phát hành lô trái phiếu).

Ngoài ra, CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2 cũng đang còn một lô trái phiếu mã VC2H2124002, kỳ hạn 3 năm, phát hành ngày 22/12/2021, đáo hạn ngày 22/12/2024, mệnh giá 110 tỷ đồng với lãi suất 11,5%/năm.

Mục đích phát hành lô trái phiếu mã VC2H2124002 là bổ sung vốn thực hiện dự án Khu phức hợp cao tầng nhà ở chung cư và dịch vụ thương mại Vina2 Panorama tại Khu tái định cư Đê Đông, phường Nhơn Bình, TP. Quy Nhơn, Bình Định.

Tài sản đảm bảo gồm toàn bộ tài sản, quyền tài sản và các quyền, lợi ích hiện hữu và phát sinh trong tương lai từ việc đầu tư, phát triển, tiêu thụ sản phẩm tại dự án Vina2 Panorama; và khoản phải thu phát sinh từ việc khai thác, tiêu thụ sản phẩm tại dự án Vina2 Panorama.

Lợi nhuận giảm và dòng tiền âm kỷ lục năm 2022

Đầu tư và Xây dựng Vina2 tiền thân là CTCP Xây dựng số 2 thành lập tháng 9/2003, được đổi tên thành CTCP Đầu tư và xây dựng số 2 từ tháng 3/2020.

Về hoạt động kinh doanh, trong quý IV/2022, Đầu tư và Xây dựng Vina2 ghi nhận doanh thu đạt 405,19 tỷ đồng, tăng 36,6% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3,63 tỷ đồng, giảm 89% so với cùng kỳ. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm từ 25,8% về còn 7,6%.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 59,8% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 45,77 tỷ đồng về 30,83 tỷ đồng; doanh thu tài chính giảm 4,9%, tương ứng giảm 0,31 tỷ đồng về 6,04 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 4,7%, tương ứng tăng thêm 0,61 tỷ đồng lên 13,67 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 19,8%, tương ứng giảm 4,5 tỷ đồng về 18,26 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Lũy kế trong năm 2022, Đầu tư và Xây dựng Vina2 ghi nhận doanh thu đạt 969,7 tỷ đồng, tăng 9,6% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế  ghi nhận 38,15 tỷ đồng, giảm 37,9% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh kết quả kinh doanh lao dốc, trong năm 2022, dòng tiền kinh doanh chính của Đầu tư và Xây dựng Vina2 còn ghi nhận âm 274,5 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 59,5 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư ghi nhận dương 9,3 tỷ đồng và dòng tiền tài chính ghi nhận dương 156,7 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ để bù đắp dòng tiền kinh doanh thâm hụt.

Được biết, theo dữ liệu iBoard của Chứng khoán SSI, từ năm 2005 tới nay, chưa năm nào dòng tiền kinh doanh âm kỷ lục như năm 2022. Trong đó, năm dòng tiền âm lớn nhất là năm 2010 với giá trị âm 200,82 tỷ đồng.

Tính tới 31/12/2022, tổng tài sản của Đầu tư và Xây dựng Vina2 tăng 5,3% so với đầu năm, lên 2.304,6 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu các khoản phải thu ngắn hạn ghi nhận 1.335,4 tỷ đồng, chiếm 57,9% tổng tài sản; đầu tư tài chính dài hạn ghi nhận 383,8 tỷ đồng, chiếm 16,7% tổng tài sản; tồn kho ghi nhận 319 tỷ đồng, chiếm 13,8% tổng tài sản và các khoản mục khác.

Ngoài ra, tính tới cuối năm 2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 4,8% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 30,08 tỷ đồng lên 660,5 tỷ đồng và chiếm 28,7% tổng nguồn vốn.

Đầu tư và Xây dựng Vina2 liên quan tới CTCP Đầu tư MST

Tính tới cuối năm 2022, cơ cấu cổ đông của Đầu tư và Xây dựng Vina2 gồm 2 cổ đông lớn. Trong đó, CTCP Đầu tư MST (mã MST – sàn HNX) sở hữu 31,5% vốn điều lệ; ông Đỗ Trọng Quỳnh sở hữu 7,68% vốn điều lệ; và còn lại 60,82% thuộc về nhóm cổ đông nhỏ sở hữu dưới 5% vốn điều lệ.

CTCP Đầu tư MST tiền thân là CTCP Xây dựng 1.1.6.8 được thành lập năm 2009 và niêm yết trên sàn năm 2016 và hoạt động chính là xây dựng nhà, công trình dân dụng, khu công nghiệp, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình …

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 9/2, cổ phiếu VC2 giảm 100 đồng về 8.600 đồng/cổ phiếu.

Dự án trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ I-Tower Quy Nhơn VIna2 đang thi công

Cạn tiền mặt

Đến ngày 31/12/2022, lượng tiền mặt còn lại của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng VINA2 (VC2) còn xấp xỉ hơn 4,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều con số hơn trăm tỷ đồng hồi đầu năm và chỉ tương đương chưa đến 0,2% quy mô tổng tài sản hơn 2.300 tỷ đồng.

Vina2 từng có thời điểm có số dư tiền mặt thấp hơn như chỉ còn dư 3 tỷ đồng vào cuối quý III/2022. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản – xây lắp này đang đứng trước áp lực trả nợ lớn, đặc biệt từ kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Khoản nợ 118,7 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu đã đến hạn thanh toán vào ngày 27/10/2022 nhưng đến nay vẫn chưa được chi trả.

Ngày 7/2 vừa qua, trái chủ của Vina2 đã tổ chức hội nghị người sở hữu trái phiếu và thống nhất lùi thời gian đáo hạn lại một năm, dự kiến vào 27/10/2023. Ngoài nợ gốc, Vina2 cam kết chi trả phần lãi phát sinh, được tính bằng 150% lãi suất công bố (11,5%/năm).

Lô trái phiếu với kỳ hạn vỏn vẹn một năm trên được Vina2 phát hành nhằm huy động vốn thực hiện các mục đích, gồm tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn thi công công trình trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ I-Tower Quy Nhơn. Chủ đầu tư của dự án trên là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Đô Thành – một doanh nghiệp VINA2 cũng đang góp vốn với số tiền mua cổ phần 125 tỷ đồng.

Khoản trái phiếu này được đảm bảo bởi dự án khu nhà ở cao tầng Quang MInh tại lô đất hơn 1,74 ha tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội với giá trị 192 tỷ đồng hơn 5,8 triệu cổ phiếu của công ty Đầu tư Đức Trung được xác định trị giá hơn 58 tỷ đồng.

Ở thời điểm hiện tại, Công ty không giải chấp tài sản mà lựa chọn đàm phán với chủ nợ để hoãn lại lịch trình thanh toán. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh năm 2022 đã thâm hụt đáng kể với dòng tiền chi ra lớn hơn dòng tiền thu vào hơn 274 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu là tăng thêm các khoản phải thu do trả trước nhà cung cấp (tăng 260 tỷ đồng) hay các đội xây dựng tạm “chiếm dụng” vốn (tăng 130 tỷ đồng). Công ty cũng chi tiền nhiều hơn do tăng tồn kho, trả tiền lãi vay… Dòng tiền hoạt động đầu tư thặng dư nhẹ. Dòng tiền vào từ hoạt động tài chính cũng “trội” hơn do tăng thu từ đi vay. Tuy nhiên, tính chung, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ vẫn âm 108,5 tỷ đồng.

Tính thêm khoản tiền gửi kỳ hạn trên 3 tháng, VINA2 cũng chỉ có thêm 22,3 tỷ đồng là tài sản có tính thanh khoản cao, dễ dàng sử dụng để thanh toán các khoản nợ đến hạn. Tài sản của VINA2 đang “kẹt” lại nhiều nhất ở các khoản phải thu đối tác (chiếm gần 60% tổng tài sản) và tồn kho gần 320 tỷ đồng (gần 14% tổng tài sản).

Mảng xây dựng co hẹp

Trong năm 2022, ngành bất động sản cũng như lĩnh vực xây lắp dự án nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngoài việc chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các nguồn huy động như vốn vay ngân hàng, trái phiếu khó tiếp cận hơn, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Còn ở phía cung, nguồn dự án mới có thể giảm khi chờ Luật Đất đai sửa đổi. Các khó khăn này được dự báo sẽ còn tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới.

VINA2 cũng hoạt động chính ở cả hai mảng này. Lợi nhuận trước thuế từ kinh doanh nhà năm 2022 giảm 37,4%. Trong khi, ở mảng xây lắp, lợi nhuận giảm tới 81% con số đạt được năm 2021. Doanh thu hoạt động kinh doanh chính của VINA2 vẫn tăng 9,55%. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp đã giảm đáng kể từ 14,2% xuống 13,4%.

Riêng trong quý IV, mỗi 100 đồng doanh thu chỉ còn mang về 7,6 đồng lợi nhuận gộp trong khi lãi gộp tới 25,8 đồng cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, khoản thu đột biến ở năm trước từ việc chuyển nhượng quyền phát triển dự án, bàn giao dự án bất động sản giúp lợi nhuận từ hoạt động khác đạt gần 42 tỷ đồng, đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận trước thuế hơn 75 tỷ đồng của VINA2 năm trước.

Các hoạt động chính đồng loạt thu hẹp cùng việc phải so sánh với mức nền cao kéo lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp này giảm 38%. Chi phí lãi vay hạch toán trong năm 2022 cũng nhỉnh hơn so với năm trước và dự kiến còn tiếp tục tăng trong năm tới. Bởi chỉ tính riêng khoản nợ trái phiếu lùi thời hạn thanh toán, lãi suất vay đã tăng từ 11,5%/năm lên 17,25%/năm. Ngoài lô trái phiếu đến hạn ngày 27/10/2023 (sau đàm phán), VINA2 còn một khoản trái phiếu lãi suất thả nổi (tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4,5%/năm) sẽ đáo hạn vào tháng 12/2024 với giá trị 110 tỷ đồng.

Cùng vốn từ ngân hàng, vay nợ thông qua kênh tín dụng và trái phiếu cả ngắn và dài hạn đến cuối năm 2022 xấp xỉ 660 tỷ đồng, chiếm 28,6% nguồn vốn. Đây cũng là một trong ba “kiềng chân” trong tổng vốn  huy động của công ty, bên cạnh nguồn vốn từ chiếm dụng vốn đối tác và vốn góp của chủ sở hữu.

Các mảng hoạt động suy yếu do ảnh hưởng chung từ môi trường kinh doanh lại diễn ra trong bối cảnh năng lực tài chính không quá vững vàng và lượng tiền mặt khiêm tốn. Ngoài áp lực thanh khoản từ các khoản nợ, Cục Thuế thành phố Hà Nội cũng vừa ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu phạt tiền hơn 3,1 tỷ đồng do có hành vi kê khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp.

Đồng thời, Công ty phải nộp đủ số thuế còn thiếu, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (7,6 tỷ đồng), thuế giá trị gia tăng (gần 1 tỷ đồng), thuế thu nhập doanh nghiệp (845 triệu đồng) và tiền chậm nộp hơn 3,2 tỷ đồng tính đến ngày chậm nộp 6/1/2023.

Dự án trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ I-Tower Quy Nhơn VIna2 đang thi công

Cạn tiền mặt

Đến ngày 31/12/2022, lượng tiền mặt còn lại của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng VINA2 (VC2) còn xấp xỉ hơn 4,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều con số hơn trăm tỷ đồng hồi đầu năm và chỉ tương đương chưa đến 0,2% quy mô tổng tài sản hơn 2.300 tỷ đồng.

Vina2 từng có thời điểm có số dư tiền mặt thấp hơn như chỉ còn dư 3 tỷ đồng vào cuối quý III/2022. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp bất động sản – xây lắp này đang đứng trước áp lực trả nợ lớn, đặc biệt từ kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Khoản nợ 118,7 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu đã đến hạn thanh toán vào ngày 27/10/2022 nhưng đến nay vẫn chưa được chi trả.

Ngày 7/2 vừa qua, trái chủ của Vina2 đã tổ chức hội nghị người sở hữu trái phiếu và thống nhất lùi thời gian đáo hạn lại một năm, dự kiến vào 27/10/2023. Ngoài nợ gốc, Vina2 cam kết chi trả phần lãi phát sinh, được tính bằng 150% lãi suất công bố (11,5%/năm).

Lô trái phiếu với kỳ hạn vỏn vẹn một năm trên được Vina2 phát hành nhằm huy động vốn thực hiện các mục đích, gồm tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn thi công công trình trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ I-Tower Quy Nhơn. Chủ đầu tư của dự án trên là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Đô Thành – một doanh nghiệp VINA2 cũng đang góp vốn với số tiền mua cổ phần 125 tỷ đồng.

Khoản trái phiếu này được đảm bảo bởi dự án khu nhà ở cao tầng Quang MInh tại lô đất hơn 1,74 ha tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội với giá trị 192 tỷ đồng hơn 5,8 triệu cổ phiếu của công ty Đầu tư Đức Trung được xác định trị giá hơn 58 tỷ đồng.

Ở thời điểm hiện tại, Công ty không giải chấp tài sản mà lựa chọn đàm phán với chủ nợ để hoãn lại lịch trình thanh toán. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh năm 2022 đã thâm hụt đáng kể với dòng tiền chi ra lớn hơn dòng tiền thu vào hơn 274 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu là tăng thêm các khoản phải thu do trả trước nhà cung cấp (tăng 260 tỷ đồng) hay các đội xây dựng tạm “chiếm dụng” vốn (tăng 130 tỷ đồng). Công ty cũng chi tiền nhiều hơn do tăng tồn kho, trả tiền lãi vay… Dòng tiền hoạt động đầu tư thặng dư nhẹ. Dòng tiền vào từ hoạt động tài chính cũng “trội” hơn do tăng thu từ đi vay. Tuy nhiên, tính chung, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ vẫn âm 108,5 tỷ đồng.

Tính thêm khoản tiền gửi kỳ hạn trên 3 tháng, VINA2 cũng chỉ có thêm 22,3 tỷ đồng là tài sản có tính thanh khoản cao, dễ dàng sử dụng để thanh toán các khoản nợ đến hạn. Tài sản của VINA2 đang “kẹt” lại nhiều nhất ở các khoản phải thu đối tác (chiếm gần 60% tổng tài sản) và tồn kho gần 320 tỷ đồng (gần 14% tổng tài sản).

Mảng xây dựng co hẹp

Trong năm 2022, ngành bất động sản cũng như lĩnh vực xây lắp dự án nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngoài việc chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các nguồn huy động như vốn vay ngân hàng, trái phiếu khó tiếp cận hơn, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Còn ở phía cung, nguồn dự án mới có thể giảm khi chờ Luật Đất đai sửa đổi. Các khó khăn này được dự báo sẽ còn tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới.

VINA2 cũng hoạt động chính ở cả hai mảng này. Lợi nhuận trước thuế từ kinh doanh nhà năm 2022 giảm 37,4%. Trong khi, ở mảng xây lắp, lợi nhuận giảm tới 81% con số đạt được năm 2021. Doanh thu hoạt động kinh doanh chính của VINA2 vẫn tăng 9,55%. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp đã giảm đáng kể từ 14,2% xuống 13,4%.

Riêng trong quý IV, mỗi 100 đồng doanh thu chỉ còn mang về 7,6 đồng lợi nhuận gộp trong khi lãi gộp tới 25,8 đồng cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, khoản thu đột biến ở năm trước từ việc chuyển nhượng quyền phát triển dự án, bàn giao dự án bất động sản giúp lợi nhuận từ hoạt động khác đạt gần 42 tỷ đồng, đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận trước thuế hơn 75 tỷ đồng của VINA2 năm trước.

Các hoạt động chính đồng loạt thu hẹp cùng việc phải so sánh với mức nền cao kéo lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp này giảm 38%. Chi phí lãi vay hạch toán trong năm 2022 cũng nhỉnh hơn so với năm trước và dự kiến còn tiếp tục tăng trong năm tới. Bởi chỉ tính riêng khoản nợ trái phiếu lùi thời hạn thanh toán, lãi suất vay đã tăng từ 11,5%/năm lên 17,25%/năm. Ngoài lô trái phiếu đến hạn ngày 27/10/2023 (sau đàm phán), VINA2 còn một khoản trái phiếu lãi suất thả nổi (tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4,5%/năm) sẽ đáo hạn vào tháng 12/2024 với giá trị 110 tỷ đồng.

Cùng vốn từ ngân hàng, vay nợ thông qua kênh tín dụng và trái phiếu cả ngắn và dài hạn đến cuối năm 2022 xấp xỉ 660 tỷ đồng, chiếm 28,6% nguồn vốn. Đây cũng là một trong ba “kiềng chân” trong tổng vốn  huy động của công ty, bên cạnh nguồn vốn từ chiếm dụng vốn đối tác và vốn góp của chủ sở hữu.

Các mảng hoạt động suy yếu do ảnh hưởng chung từ môi trường kinh doanh lại diễn ra trong bối cảnh năng lực tài chính không quá vững vàng và lượng tiền mặt khiêm tốn. Ngoài áp lực thanh khoản từ các khoản nợ, Cục Thuế thành phố Hà Nội cũng vừa ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu phạt tiền hơn 3,1 tỷ đồng do có hành vi kê khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp.

Đồng thời, Công ty phải nộp đủ số thuế còn thiếu, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (7,6 tỷ đồng), thuế giá trị gia tăng (gần 1 tỷ đồng), thuế thu nhập doanh nghiệp (845 triệu đồng) và tiền chậm nộp hơn 3,2 tỷ đồng tính đến ngày chậm nộp 6/1/2023.