Khách hàng đang tiến hành khảo sát căn hộ cho thuê tại Dự án The Marq (quận 1, TP.HCM) Srnh: Việt Dũng

Bất động sản công nghiệp và cậu cần tăng giá

Năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã 4 lần tăng lãi suất với bước nhảy 0,5-0,75 điểm phần trăm mỗi lần, hiện ghi nhận ở mức 4,25% – 4,5%. Vào giữa tháng 12/2022, Fed dự kiến vẫn tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 và không giảm trước năm 2024. Dù tốc độ giảm nhẹ so với trước đó (0,5 điểm phần trăm) và đặt mục tiêu ở mức 5,1%. 

Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước lại có xu hướng giảm nhẹ vào năm 2023 nhờ vào các động thái kịp thời, hiệu quả của Chính phủ trong  2 tháng cuối năm.

Quý cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam, với giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10% so với năm 2021.

Giá cho thuê nhà kho xây sẵn thuê trung bình là 4,4 USD/m2/tháng, tăng 10% so với năm 2021.

Cushman & Wakefield cho rằng, giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho  xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những địa phương có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ.

Căn hộ và văn phòng hút khách

Bên cạnh sự phục hồi của bất động sản công nghiệp, nhiều tài sản cho thuê khác cũng được lấp đầy trở lại, giá thuê cũng tăng từ 10 – 30%.

Báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com cho thấy, quý IV/2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%.

Bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15-18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng 4 – 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7 – 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

“Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng”, ông Tuấn nhận định.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến quý IV, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15-20 USD/m2/tháng đạt 85-90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3-5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê đánh giá, tài sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng từ quý II đến quý IV khi tăng nhiệt ở nhiều phân khúc nhờ vào việc mở cửa, hoạt động kinh doanh trở lại của nhiều thành phần kinh tế, các dịch vụ tại TP.HCM sớm hồi sinh sau đại dịch năm 2021. Tuy nhiên, các mốc tăng giá thuê trong năm 2022 vẫn còn thấp hơn so với mặt bằng giá từ năm 2018-2019 trở về trước và sự hồi phục giữa các phân khúc bất động sản cho thuê 12 tháng qua cũng chưa thật sự đồng đều.

Ông Kiên dự báo, nhiều khả năng, năm 2023, thị trường biến động nguồn cung khi bất động sản cho thuê tăng vọt. Đơn cử, nhóm căn hộ, nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao, các tài sản giao dịch bất thành do bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê tăng và nhiều tòa nhà bước vào giai đoạn hoàn thiện tìm khách thuê.

Trong năm 2023, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM sẽ được bổ sung nguồn cung, nên khách thuê có nhiều lựa chọn.

Khách thuê nắm quyền chủ động

Năm 2022 vừa qua được đánh giá là một năm “bứt tốc” của thị trường văn phòng cho thuê, khi nhiều tòa nhà văn phòng có vị trí đắc địa và thương hiệu hàng đầu ở TP.HCM liên tục có sự tăng trưởng về giá thuê và công suất hoạt động.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm Thành phố như Saigon Centre (đường Lê Lợi) có diện tích cho thuê 45.000 m2, Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) diện tích 16.000 m2 và Bitexco (đường Hải Triều) diện tích 37.700 m2… đều tăng giá 15 – 20% so với hồi đầu năm, với giá thuê trung bình ở mức 57,73 USD/m2/tháng. Dù giá thuê tăng, nhưng công suất hoạt động của các tòa nhà này luôn ở mức cao, dao động 80 – 85%.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì ổn định ở mức 33,78 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống là 8,4% (thấp hơn so với tỷ lệ khoảng 15% ở phân khúc hạng A). Riêng văn phòng hạng C luôn đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất, ở mức 96%.

Theo các chuyên gia, việc nguồn cung khan hiếm khiến trong một thời gian dài, thị trường văn phòng do bên cho thuê nắm lợi thế. Nhưng bắt đầu từ năm nay, khi nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng sẽ lớn. Nhiều khả năng sẽ có một cuộc “đổi ngôi” mà ở đó, khách thuê sẽ nắm quyền chủ động, thay vì giới chủ cho thuê như hiện tại.

Trong báo cáo mới đây, Knight Frank cũng nhấn mạnh, năm 2023, khách thuê văn phòng sẽ chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng. Nguyên nhân là bởi TP.HCM sẽ được bổ sung thêm 333.387 m2 diện tích văn phòng hạng A và B trong 2 năm tới. Những dự án đầu tiên dự kiến đi vào hoạt động trong quý II/2023. Trong đó, tâm điểm là hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1 gia nhập thị trường.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho khách thuê (Knight Frank Việt Nam) cho rằng, hai tòa tháp tại Thủ Thiêm, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê hơn.

Chuyên gia này cũng dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A trên toàn thành phố năm nay giảm khoảng 2 USD/m2/tháng. Đến cuối năm 2024, giá sẽ giảm còn 55,5 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%. Với phân khúc văn phòng hạng B, khách đang trả 33,68 USD/m2/tháng, nhưng cùng kỳ năm sau, giá thuê có thể giảm về chỉ khoảng 27 USD.

Xem xét hạ giá thuê, nâng cao xu hướng trải nghiệm

Việc thị trường “đổi ngôi” buộc các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê, nhất là những tòa nhà ở phân khúc hạng A và hạng B bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Ông Lê Viết Hòa, chủ một doanh nghiệp đang sở hữu hệ thống 3 tòa nhà văn phòng cho thuê tại quận 1 và quận 3 cho biết, hoạt động cho thuê văn phòng trong năm 2022 thuận lợi bao nhiêu, thì bước sang năm 2023 sẽ khốc liệt bấy nhiêu.

Theo ông Hòa, chủ đầu tư các tòa văn phòng hạng A trước đây có quyền lựa chọn khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để khẳng định vị thế riêng của mình, thậm chí kèm theo nhiều điều khoản khắt khe như khách phải trả trước mấy tháng tiền thuê. Nhưng trong năm nay, việc lấp đầy diện tích cho thuê mới là ưu tiên hàng đầu.

Nhu cầu của khách thuê đang thay đổi đáng kể, với những yêu cầu cao hơn về không gian làm việc có đầy đủ tiện ích, linh động và các dịch vụ. “Văn phòng, không gian làm việc sẽ là nơi doanh nghiệp giữ chân nhân tài và quan trọng là tạo môi trường làm việc thoải mái, tiện nghi nhất cho nhân viên, giúp tăng hiệu suất làm việc”, ông Hòa đánh giá. Bởi thế, nhiệm vụ của các chủ tòa nhà thời gian tới là cập nhật và cải thiện các yếu tố liên quan đến giữ chân khách thuê khi các tòa nhà mới bắt đầu gia nhập thị trường.

Cùng với việc nâng cao chất lượng tòa nhà, việc hạ giá thuê hoặc tăng chiết khấu cũng là yếu tố được chủ tòa nhà văn phòng xem xét. Hiện một số tòa nhà văn phòng chuẩn bị đưa vào vận hành trong năm nay đã đưa ra nhiều chính sách cạnh tranh, giúp khách thuê có thêm nhiều lựa chọn.

“Sau khoảng thời gian khảo sát sơ bộ về nhu cầu của một số khách thuê tiềm năng, chúng tôi đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi như miễn, giảm giá thuê trong vài tháng đầu tiên để cạnh tranh với các tòa nhà khác dự kiến ra mắt cùng thời gian”, ông Hòa cho biết thêm.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng đưa ra dự báo, trong 3 năm tiếp theo, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hàng loạt dự án văn phòng mới có vị trí đắc địa, điển hình như The Nexus (2023), The Hallmark (2023), The Crest Tower B (2023), The Sun Tower (2024), The Pearl (2024) và IFC One Saigon (2024).

Theo Cushman& Wakefield, phía Nam Thành phố đã chiếm ưu thế về nguồn cung mới, nhưng từ năm 2023 trở đi, khu Đông sẽ nổi lên với nguồn cung hạng A dồi dào. Nguồn cung chất lượng cao tương lai tại khu vực Thủ Thiêm kèm kết nối giao thông tốt với khu trung tâm thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khu Đông trở thành thỏi nam châm thu hút các công ty danh tiếng với nhu cầu thuê lớn.

Dù vậy, trong thời gian tới, sẽ có một số xu hướng nổi lên ở thị trường văn phòng chính như: cải tạo và nâng cấp; thiết kế văn phòng vì nhân sinh; nâng cao tiêu chuẩn về tính bền vững. Cụ thể, những tòa nhà cũ tại các vị trí đắc địa hiện đã bắt đầu quá trình cải tiến, tân trang lại để cải thiện chất lượng và giữ chân khách thuê.