Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Room tín dụng thừa, bất động sản vẫn thiếu vốn

“Room tín dụng không còn thiếu, nhưng ngân hàng ứng xử như thế nào mới là vấn đề. Ngay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố nới room tín dụng năm 2022, tôi đã tiếp cận một số ngân hàng thương mại lớn, nhưng các ngân hàng đều trả lời là phải đợi đến năm 2023 mới biết có giải ngân được hay không, chứ năm 2022 thì không thể”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho hay.

Cũng như GP.Invest, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong cảnh “giật gấu vá vai”, hồi hộp chờ được ngân hàng tiếp vốn khi room tín dụng được mở năm 2023.

Theo ông Hiệp, dù Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt, NHNN cũng đã nới room tín dụng năm 2022 và sắp cấp room tín dụng năm 2023, song nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ rất khó khăn. Với lãi suất đầu vào 10-12%/năm như thời gian qua, khó có doanh nghiệp nào có thể chịu nổi gánh nặng lãi suất cho vay trong bối cảnh giá đất, chi phí đền bù, vật liệu xây dựng đều tăng giá mạnh.

Tin vui với doanh nghiệp bất động sản là trong công văn vừa ban hành trước thềm năm mới, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí hoạt động, phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Mặt bằng lãi suất huy động nửa cuối tháng 12/2022 cũng phần nào hạ nhiệt sau các động thái quyết liệt từ nhà điều hành.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể thở phào, ngay cả khi lãi suất bớt căng và room tín dụng rộng rãi hơn. Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản vì mục đích đầu tư, kinh doanh, các dự án có quy mô lớn, bất động sản cao cấp.

Số liệu mới nhất chưa được NHNN công bố, song tính đến cuối tháng 11/2022, tín dụng bất động sản tăng 15%, dù vẫn cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (12,2%), nhưng đã có sự giảm tốc so với 9 tháng đầu năm 2022.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho hay, Tổ công tác sẽ có báo cáo, đề xuất giải pháp tháo gỡ tín dụng cho bất động sản tới Thủ tướng. Tổ công tác đã khảo sát, nghiên cứu, phân tích tại các địa phương và thấy rõ nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản.

“Thời gian tới, NHNN dự định tổ chức các diễn đàn về tín dụng bất động sản để làm rõ trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án…, làm sao phát triển thị trường lành mạnh, ổn định”, ông Đào Minh Tú cho biết.

Bất động sản ngày càng lệ thuộc vào tín dụng

Hiện nay, bất động sản vẫn là một trong các lĩnh vực “hút” vốn nhiều nhất của nền kinh tế, chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn ngành. Thông thường, các năm trước, mỗi năm, nền kinh tế có thêm khoảng 700.000 – 800.000 tỷ đồng đổ vào thị trường bất động sản, vốn ngân hàng chiếm 50% cơ cấu huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, theo nghiên cứu của đơn vị này, các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn. “Vậy vốn chủ sở hữu ít nhất phải chiếm 30 – 40%, nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó, thì thị trường mới đảm bảo cân bằng”, bà Trang Bùi phân tích.

Tuy vậy, tại Việt Nam, riêng năm 2022, theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản có điểm khác: tín dụng bất động sản chiếm 70% cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản, do vốn tự của doanh nghiệp ít, trong khi các kênh dẫn vốn khác không phát triển. Điều này làm gia tăng rủi ro cho thị trường và cả hệ thống ngân hàng.

Trong cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng thương mại hiện nay, có tới 80% là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hầu hết là dài hạn, thậm chí đến 20-30 năm. Trong bối cảnh thanh khoản nền kinh tế eo hẹp như hiện nay, việc kiểm soát rủi ro, đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng là rất quan trọng.

Lãnh đạo NHNN khẳng định, tín dụng bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng, không chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn. Đặc tính tín dụng bất động sản là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn. Vì vậy, khi dòng vốn không được kiểm soát tốt, các tổ chức tín dụng sẽ phải đối mặt với rủi ro thanh khoản, nếu người dân đến rút tiền thì các tổ chức tín dụng gặp khó khăn chi trả. Sự việc tại SCB chính là cảnh báo rõ nét nhất.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng đề xuất, doanh nghiệp bất động sản nên thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Ngoài sử dụng thực lực tài chính thông qua tăng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp nên hợp tác với những định chế tài chính, quỹ đầu tư theo từng dự án. Việc dựa vào đòn bẩy quá lớn sẽ khiến doanh nghiệp rơi vào rủi ro khi dòng vốn vay bị đứt gãy đột ngột.

Bài học cay đắng mà doanh nghiệp bất động sản rút ra năm 2022 là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đây là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sập bẫy thanh khoản năm nay, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng và NHNN “phanh” tín dụng.

Tín dụng cho bất động sản năm 2023: Kiểm soát chặt song cần cơ chế hợp lý hơn

Trong Nghị quyết số 156/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11/2022, Chính phủ yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định pháp luật.

GS-TS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2023, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của các tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.

Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế. Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản thời gian tới: dòng vốn sẽ chọn lọc hơn, được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chính vì vậy, để thích ứng với tình hình mới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Về phía NHNN, thông điệp được phát đi cho năm 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu cơ, bất động sản cao cấp. Hiện nay, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản được NHNN sử dụng thông qua hệ số rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng, thì áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Việc áp dụng hệ số này giúp NHNN ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp. Mặc dù vậy, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nắn dòng tín dụng bất động sản đúng hướng, cần có cơ chế phân loại bất động sản hợp lý hơn. Cụ thể, nên phân loại tín dụng bất động sản thành 4 nhóm: bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng. Khi đó, việc áp trọng số rủi ro của NHNN sẽ khoa học hơn và Bộ Xây dựng cũng quản lý các phân khúc nhà ở tốt hơn. Đồng thời, sau khi phân loại, người dân có nhu cầu ở thực cũng sẽ dễ tiếp cận vốn hơn.

Không chỉ “nắn” dòng tín dụng, điều quan trọng nhất để khơi thông thị trường bất động sản cũng như dòng chảy vốn, theo các doanh nghiệp, là các cơ quan chức năng cần phải nhanh chóng giải quyết vướng mắc pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý hiện chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, có dự án mà GP.Invest 12 năm vẫn chưa giải quyết xong vấn đề pháp lý. Trong khi đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản rất đa dạng, 63 tỉnh, thành phố không nơi nào giống nơi nào; có địa phương do lãnh đạo không nắm vững luật về đền bù, giải phóng mặt bằng; có địa phương lại thiếu quyết liệt trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng khiến quá trình đền bù kéo dài, hệ số đền bù nhiều lần thay đổi…

“Đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đi thực tế từng địa phương và thay mặt Chính phủ giải quyết vướng mắc của từng nơi cho doanh nghiệp. Nếu chỉ nắm bắt tình hình để ra chính sách chung thì rất khó tháo gỡ”, ông Hiệp kiến nghị.

Quay lại vấn đề vốn, việc dòng tín dụng được nắn chỉnh vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực là hoàn toàn chuẩn xác. Song các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, tín dụng chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với riêng doanh nghiệp bất động sản, kênh huy động vốn quan trọng nhất phải thông qua thị trường vốn. Do đó, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, giảm lệ thuộc vào ngân hàng vẫn là chìa khóa quan trọng để giải bài toán vốn cho bất động sản hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam (VBMA)

Phát biểu tại Tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” sáng nay (13/1), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, cuối năm 2022, NHNN đã nới room tín dụng, nhưng việc nới room tín dụng chậm khiến dòng vốn không kịp chảy vào nền kinh tế, không hỗ trợ kịp thời cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam (VBMA) cho rằng, việc tăng room tín dụng 14% Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh và phân bổ chỉ tiêu là rất cần thiết.

“Thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước rất bản lĩnh khi giữ được room tín dụng 14% trong bối cảnh tăng trưởng vốn huy động chỉ bằng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng. Nếu không kiên định như vậy thì sau sự cố trái phiếu và SCB, liệu hệ thống ngân hàng thế nào? Mục tiêu ưu tiên là phải bảo đảm ổn định hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Khi đã ổn định rồi, tình hình thanh khoản các tổ chức tín dụng ổn định thì mới xem xét nới room tín dụng là phù hợp”, ông Hùng khẳng định.

Theo lãnh đạo VBMA, hiện nay, không có văn bản nào quy định cấm ngân hàng cho vay bất động sản, nhưng vẫn cảnh báo đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý thì mới cho vay.

Được biết, sau Tết nguyên đán, Chính phủ sẽ có cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản ban về giải pháp tháo gỡ. Thống đốc cũng đã triệu tập các ngân hàng họp bàn bạc và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường và đề ra giải pháp.

Thực tế, các ngân hàng đã cho vay bất động sản đều rất muốn tiếp tục cho vay, muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ. Tuy vậy, các ngân hàng vẫn phải dè chừng mọi rủi ro.

Việc thị trường bất động sản thiếu vốn vừa qua, theo ông Hùng, là do thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn. Điều này cho thấy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ, các doanh nghiệp sẽ hoạt động bình thường. Tuy nhiên, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ. Thực trạng này không bình thường, vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

“Thời gian qua, những dự án bất động sản đầy đủ pháp lý, các dự án phục vụ nhu cầu ở thật của người dân đều được ngân hàng cho vay, kể cả vay tín chấp bằng tiền lương. Các dự án không thể tiếp cận vốn đều do tính pháp lý hoặc năng lực chủ đầu tư không bảo đảm”, ông Hùng khẳng định.

Hiệp hội ngân hàng cũng cho rằng, trước khi đề nghị ngân hàng tháo gỡ, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhìn lại mình xem đã làm gì để tháo gỡ khó khăn, có tìm ra điểm hòa vốn và chấp nhận giảm giá bán để cung – cầu gặp nhau hay không.

“Doanh nghiệp có chấp nhận giảm lợi nhuận từ mức 10 phần trước kia còn 3 phần, 7 phần hay không? Nếu doanh nghiệp chấp nhận, chắc chắn dòng vốn sẽ luân chuyển”, lãnh đạo Hiệp hội ngân hàng đề nghị.  

Tín dụng sẽ tăng thấp hơn

Theo thông tin Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng chia sẻ tại hội nghị trực tuyến ngày 3/1, dư nợ tín dụng năm 2022 ước tăng 14,5% so với đầu năm. Ước tính, hệ thống ngân hàng đã bơm ra nền kinh tế hơn 1,5 triệu tỷ đồng trong năm 2022 – mức tăng lớn nhất từ trước đến nay xét về giá trị tuyệt đối.

Trong năm qua, các ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay ngay từ nửa đầu năm, khiến hệ thống cạn room (hạn mức) tín dụng được cấp. Suốt nhiều tháng sau đó, thị trường bị đứt gãy tín dụng, các nhà băng và doanh nghiệp đều trông chờ vào quyết định nới hạn mức của NHNN để giải tỏa “cơn khát” vốn. Dù vậy, cơ quan quản lý đã không vội nới room trong bối cảnh tỷ giá căng thẳng và thanh khoản thị trường chịu tác động tiêu cực sau vụ việc tại Ngân hàng SCB. Mãi tới đầu tháng 12/2022, NHNN mới có đợt cấp thêm room, giúp việc vay vốn trở nên dễ thở hơn.

Trong khi tín dụng cả năm tăng mạnh, các nhà băng lại gặp khó trong việc huy động tiền gửi, áp lực thanh khoản, lãi suất tiền gửi tăng. Cụ thể, tính tới ngày 21/12/2022, tiền gửi chảy vào hệ thống ngân hàng qua kênh tổ chức và dân cư đạt 11,6 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 5,99% so với đầu năm. Đây là mức tăng tiền gửi thấp nhất của hệ thống ngân hàng trong chục năm trở lại đây.

Vì thế, dù đã được nới room tín dụng những tháng cuối năm 2022 và sẽ có room mới trong 2023, song nhiều chuyên gia nhận định, khả năng tăng trưởng tín dụng năm nay thấp hơn năm 2022.

Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo, tăng trưởng tín dụng toàn ngành sẽ là 11-12% trong năm 2023, thấp hơn mức mục tiêu 15,5-16% năm 2022, do nhu cầu tín dụng giảm trong bối cảnh lãi suất tăng cùng với các động lực tăng trưởng kinh tế có xu hướng suy giảm.

VNDirect cũng nhận định, tăng trưởng tín dụng sẽ chậm lại và đạt khoảng 12% trong năm 2023, do thị trường bất động sản kém khả quan, tăng trưởng xuất khẩu giảm tốc và lãi suất cao. Chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng, lãi suất tăng cao ảnh hưởng đến nhu cầu vay mua nhà. Hơn nữa, các doanh nghiệp sẽ tạm thời ngưng mở rộng hoạt động sản xuất – kinh doanh trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhu cầu tiêu dùng suy yếu.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế – tài chính cho rằng, mục tiêu của chính sách tiền tệ trong năm 2023 là giảm lãi suất, tín dụng tăng trưởng vừa phải và ổn định tỷ giá.

Nhưng nợ xấu sẽ tăng?

Trong khi tín dụng năm 2023 được dự báo tăng trưởng thấp, thì chất lượng tín dụng có thể đi xuống do tình hình thị trường bất động sản khó khăn. Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng triển vọng tăng trưởng tín dụng, mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.

VDSC cho rằng, năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ bất động sản đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu. Tuy nhiên, quy mô nợ xấu và chi phí tín dụng sẽ khác nhau giữa các ngân hàng, dựa trên mức độ thận trọng của ngân hàng trong việc trích lập dự phòng và khả năng hồi phục tài chính của khách hàng.

Thực tế, chất lượng tín dụng trong quý III/2022 cho thấy, kết quả kinh doanh nhiều ngân hàng không khả quan, khi tỷ lệ nợ xấu tăng lên, tỷ lệ dự phòng giảm. Nợ xấu gia tăng một phần là do các khoản nợ tái cơ cấu do Covid-19 đã hết hạn cơ cấu từ tháng 6/2022. Tổng dư nợ tái cơ cấu do Covid-19 tại các ngân hàng đến cuối quý III/2022 giảm 58% so với đầu năm. Với việc một phần dư nợ tái cơ cấu chuyển thành nợ xấu, tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng nhanh trong quý III/2022.

Còn VNDirect đưa ra nhận định, bên cạnh căng thẳng thanh khoản trong hệ thống ngân hàng, một vấn đề nghiêm trọng khác liên quan đến việc các doanh nghiệp Việt Nam đang gặp khó khăn về thanh khoản, nhất là với doanh nghiệp nhỏ và vừa. Doanh nghiệp đang phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng cao, do USD và lãi suất tiền đồng tăng, ảnh hưởng lên khả năng trả nợ. Thêm vào đó, những khó khăn trong việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp và khả năng trả nợ suy giảm sẽ tác động xấu đến chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm 2023. Dẫu vậy, với các ngân hàng đã trích lập đầy đủ cho nợ cơ cấu và không liên quan nhiều đến trái phiếu doanh nghiệp sẽ có khả năng kiểm soát chi phí rủi ro tín dụng tốt hơn các ngân hàng khác.

Doanh nghiệp ngóng vốn, ngân hàng thận trọng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, vướng mắc phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thiếu tiền, giảm thanh khoản do không huy động được nguồn vốn của khách hàng, cũng như tiếp cận tín dụng. “Không chỉ doanh nghiệp, mà người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Nhiều trường hợp trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng, nhưng dừng giải ngân, khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn”, ông Châu cho biết.

Dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới room tín dụng từ đầu tháng 12/2022, nhưng theo ông Châu, việc nới room diễn ra chậm, nên vốn chưa kịp bơm vào nền kinh tế. Tín dụng cả năm 2022 mới tăng 14,5%, chưa sử dụng hết hạn mức.

Thực tế, việc khan vốn của doanh nghiệp bất động sản năm qua không hoàn toàn do lỗi của ngành ngân hàng, mà chủ yếu do thị trường trái phiếu, chứng khoán gặp khó khăn. Theo các chuyên gia kinh tế, những năm trước, thị trường bất động sản dựa 50% vào vốn ngân hàng, song năm 2022 lên tới 70%, gây rủi ro lớn cho hệ thống.

TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng, giải quyết bài toán vốn cho bất động sản ở Việt Nam là câu chuyện dài. Theo đó, bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng, cần phát triển các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản. Trước mắt, cần phân loại dự án bất động sản để ngân hàng yên tâm rót vốn, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu thật. Hai là cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ để dự án được triển khai, khơi thông dòng tiền.

Lý giải chuyện khát vốn của doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam khẳng định, tất cả dự án bất động sản đầy đủ pháp lý, các dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay. Những dự án mà người dân không tiếp cận được vốn tín dụng chủ yếu là do tính pháp lý của dự án hoặc năng lực chủ đầu tư không đảm bảo.

“Bất động sản là lĩnh vực rủi ro, nên ngân hàng phải xem xét rất thận trọng khi cho vay. Dự án đảm bảo tính pháp lý, giá cả phù hợp thì không khó tiếp cận tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở gần như đều tiếp cận được. Với những dự án vừa muốn tiếp cận vốn, vừa vướng thủ tục pháp lý, thì ngân hàng không khuyến khích”, ông Hùng khẳng định.

Ngân hàng muốn cho vay bất động sản, nhưng vẫn phải dè chừng rủi ro

Các chuyên gia cho rằng, qua cơn khủng hoảng thanh khoản vừa qua, doanh nghiệp bất động sản cần nghiêm túc nhìn nhận lại. Thời gian qua, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, tỷ suất sinh lời quá lớn. Chỉ khi doanh nghiệp bất động sản chấp nhận giảm bớt lợi nhuận, người dân chấp nhận được mức giá, thì dòng vốn mới luân chuyển. 

Thực tế, bất động sản là lĩnh vực gắn bó mật thiết với ngân hàng, chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng và chiếm 70-80% tài sản bảo đảm của các ngân hàng. Các tổ chức tín dụng rất muốn cho vay rồi cho vay tiếp và muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển, thu hồi được nợ.

“Tuy vậy, nếu không cẩn thận, các tổ chức tín dụng lại bơm vốn để bù đắp phần đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản”, ông Nguyễn Quốc Hùng cảnh báo.

Theo ông Phạm Đức Ấn, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Agribank, hiện có xu hướng cá nhân, nhóm cá nhân phối hợp hình thành nhóm công ty có mối liên hệ rất mật thiết với nhau, nhưng thuê hoặc ủy quyền người khác đứng tên để lách quy định về người có liên quan để vay vốn ngân hàng cho hoạt động kinh doanh thông thường, nhưng thực chất là đầu tư kinh doanh mạo hiểm, kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của ngân hàng thương mại rất khó khăn và không khả thi, tiềm ẩn rủi ro cao.

Các ngân hàng và chuyên gia đều cho rằng, cần sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song phải bằng các giải pháp đồng bộ như gỡ vướng về pháp lý, về thị trường vốn, chứ không chỉ gỡ khó về tín dụng. Riêng về vốn cho bất động sản, việc điều chỉnh hành lang pháp lý và vực dậy niềm tin thị trường để doanh nghiệp có thể khởi động lại kênh phát hành trái phiếu rất quan trọng.

Thị trường bất động sản đang rất khó khăn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý; tiếp theo là tiếp cận vốn.

“Không chỉ doanh nghiệp nhỏ, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản”, ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch, nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Không chỉ doanh nghiệp, mà cả người mua nhà và nhà đầu tư cũng gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng.

Về nguyên nhân, ông Châu cho rằng, bên cạnh những khó khăn do cơ chế, chính sách đang được Nhà nước tích cực tháo gỡ, cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc sử dụng vốn. “Doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình, cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường”, ông Châu chỉ rõ.

Điều này dẫn tới sự “lệch pha” của thị trường, cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Người dân cần nhà ở có giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội, nhưng cả hai loại sản phẩm này đang rất thiếu.

Đơn cử, tại TP.HCM, năm 2020, chỉ có 1% nhà ở có giá vừa túi tiền (từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống). Từ năm 2021 đến nay, không có dự án nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần và tăng lên 80% trong giai đoạn 2021-2022, còn lại là nhà ở trung cấp.

Thị trường thiếu hụt nguồn cung dẫn tới giá nhà bị đẩy lên rất cao, thiếu hụt nhà có giá vừa túi tiền. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn có giá lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi mục tiêu trước đây là mức trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Tích cực tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.

“Chúng tôi đề nghị họ phải giảm giá nhà thực chất. Thà bán lỗ để cắt lỗ, để biết mình còn lại bao nhiêu tài sản, còn hơn là kỳ vọng ảo về lợi nhuận rồi chết chìm, mất hết tài sản vì không bán được hàng. Bán hàng để có tiền, có thanh khoản là nhiệm vụ hàng đầu của các doanh nghiệp”, Chủ tịch HoREA nói.

Về trái phiếu, ông Châu cho hay, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Do đó, ông đề nghị Ngân hàng Nhà nước quan tâm, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, ngành ngân hàng đang rất thận trọng, bởi nếu không cẩn thận, vốn tín dụng sẽ được bơm vào để bù đắp cho phần trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. “Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản”, ông Hùng nói.

Góp ý từ góc độ pháp lý, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, pháp lý tài chính và tiền tệ gắn quyện với nhau, nếu không xử lý vấn đề pháp lý, thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái “dòng tiền dịch chuyển bình thường” được.

Dẫn chứng câu chuyện Công ty Evergrande của Trung Quốc, ông Võ Trí Thành cho rằng, cần tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện không quá ngặt nghèo. Đồng thời, cho phép các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu để đảo nợ hoặc triển khai dự án để có dòng tiền.

Ngoài ra, Trung Quốc cũng đã chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, tập trung vào nhà ở thương mại giá phải chăng,  nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.

“Cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường bất động sản, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy”, ông Thành nói.

Về phía quản lý nhà nước, theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là việc thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ.

Đến nay, Tổ Công tác đã làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn. Ông Dũng khẳng định, Tổ công tác và Bộ Xây dựng đang rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt, tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Cơ chế chính sách hiện nay chưa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội

Vay vốn đầu tư nhà ở xã hội với lãi suất 14%/năm

Vốn cho bất động sản tiếp tục là câu chuyện rất nóng. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản song vẫn khuyến khích ngân hàng thương mại cho vay các dự án nhà ở xã hội. Mặc dù vậy, theo phản ánh của doanh nghiệp, đầu tư dự án nhà ở xã hội đang phải vay với mức lãi suất cao ngang ngửa với lãi vay đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Hiện nay, chúng tôi phải vay vốn đầu tư nhà ở xã hội với lãi suất 14%/năm. Với mức lãi vay này, làm sao có thể khiến giá nhà ở xã hội giảm xuống?”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng-Thương mại Lê Thành băn khoăn.

Theo ông Nghĩa, không có ngân hàng nào có quy trình cho vay riêng với dự án nhà ở xã hội. “Chúng tôi phải vay như lãi suất thương mại bình thường. NHNN quy định, hệ số rủi ro với khoản vay nhà ở xã hội chỉ 50% trong khi hệ số này áp dụng với dự án nhà ở thương mại lên tới 250%, chênh lệch lớn như vậy tại sao ngân hàng thương mại không giảm lãi suất cho chúng tôi?”, ông Nghĩa đặt câu hỏi.

Phát biểu tại Tọa đàm “Nghị quyết 01 – đột phá hỗ trợ doanh nghiệp” tổ chức chiều nay, ngày 6/2, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP. HCM khẳng định, nguồn vốn tín dụng ngân hàng đã và đang giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua.

Năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP. HCM với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 16% – cao hơn mức tăng trưởng chung của thành phố là 13,8%. Trong đó, cho vay tiêu dùng, cho vay mục tiêu tự sử dụng, cá nhân vay mua nhà… chiếm khoảng 70%. Qua đánh giá chung, ngành ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. 

Theo ông Lệnh, NHNN TP.HCM đang thực hiện Nghị quyết 01 của Chính phủ và Chỉ thị 01 của NHNN về những nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2023, trong đó có thực hiện tốt chính sách hỗ trợ lãi 2% đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển như định hướng…  

Dù vậy, đối với tín dụng bất động sản là vốn trung dài hạn, còn bản chất của hoạt động ngân hàng thương mại là ngắn hạn đáp ứng vốn lưu động cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Do đó, với cơ cấu tín dụng như trên, ngành ngân hàng đã và đang nỗ lực, trong bối cảnh các kênh dẫn vốn khác đang gặp khó khăn.

Vì vậy, cùng với vốn tín dụng ngân hàng, các kênh khác như vốn chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp cũng cần phải khơi thông để cùng đồng hành hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.

Bên cạnh vốn, vấn đề vướng mắc lớn nhất với doanh nghiệp hiện nay chính là thủ tục. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM khẳng định, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thủ tục hành chính.

Tán thành ý kiến này, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, ngay cả phân khúc được Chính phủ khuyến khích hiện nay là nhà ở xã hội thì doanh nghiệp cũng vô cùng khó khăn vì thủ tục hành chính. Nếu không sớm tháo gỡ, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp từ nay đến năm 2030 là rất khó.

Cụ thể, theo ông Nghĩa, thời gian qua, các chính sách chỉ mới hỗ trợ người mua nhà (hỗ trợ lãi suất vay mua nhà ở xã hội) song lại không hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến người dân không có nhà để mua, khoản vay hỗ trợ nhà ở xã hội vì vậy cũng không thể giải ngân như kỳ vọng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng-Thương mại Lê Thành

Ưu đãi cho nhà ở xã hội vẫn nằm trên giấy

Ngay cả với các chính sách dành cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội đã có, song theo doanh nghiệp, các ưu đãi vẫn nằm trên giấy.

“Dự án nhà ở xã hội mất ít nhất 5 năm để hoàn thiện. Lợi nhuận định mức của dự án nhà ở xã hội tối đa 10% giá trị đầu tư xây dựng, tức lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn gửi tiền vào ngân hàng. Với lợi nhuận này, doanh nghiệp không muốn làm. Chưa kể, vô vàn vướng mắc về thủ tục. Doanh nghiệp chúng tôi rất tâm huyết với nhà ở xã hội, song việc triển khai dự án nhiêu khê từ đầu đến cuối, triển khai xong lại thanh kiểm tra rất lằng nhằng. Nhiều doanh nghiệp sau khi triển khai một dự án nhà ở xã hội không dám làm lại. Có doanh nghiệp bắt tay vào làm thấy vướng mắc lại chuyển sang dự án thương mại”, ông Nghĩa chia sẻ thực tế.

Các doanh nghiệp cho hay, thời gian qua, Chính phủ nhiều lần chỉ đạo quyết liệt về chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn chưa có văn bản tháo gỡ khó khăn về quy trình, thủ tục nào được ban hành, khiến doanh nghiệp và các địa phương không có căn cứ để triển khai. Có dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải gửi 50 văn bản xin ý kiến các cơ quan chức năng, song có đơn vị hàng tháng trời vẫn chưa trả lời doanh nghiệp.     

Chia sẻ với vướng mắc của doanh nghiệp, ông Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế cho rằng, thể chế hiện nay còn khấp khểnh, thiếu đồng bộ, nặng xin cho… cần nhanh chóng giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.   

Tập trung vốn cho khách hàng có nhu cầu thực

Phát biểu tại Tọa đàm chủ đề “Nghị quyết 01- đột phá hỗ trợ doanh nghiệp” do Báo Người lao động tổ chức chiều ngày 6/2/2023, ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc Ngân hàng OCB cho biết, về lĩnh vực bất động sản, trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, dự báo thị trường này sẽ tiếp tục khó khăn trong năm nay.

Vì thế, theo ông Long, OCB cũng định vị phân khúc khách hàng trong từng khu vực cũng như đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Chẳng hạn như tại khu vực TP.HCM và Hà Nội, do giá trị bất động sản cao nên OCB cho vay tối đa hạn mức 15 tỷ đồng. Còn với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, OCB sẽ sàng lọc kỹ các doanh nghiệp có năng lực và đầu ra dự án tốt để tài trợ vốn. 

Theo đó, để cung ứng vốn cho thị trường bất động sản, OCB xác định ngay từ đầu năm đánh vào nhu cầu thực của khách hàng, tìm hiểu nhu cầu thực của khách hàng. Đối với những dự án chưa bàn giao hoặc các dự án không có liên kết với OCB, Ngân hàng có quan điểm là cần phải kiểm soát rủi ro chặt chẽ để bảo đảm an toàn tín dụng.

Năm 2023 được đánh giá là năm khó khăn không chỉ với thị trường bất động sản, doanh nghiệp mà ngay cả với khách hàng mua nhà. Trong đó, khó khăn với chính sách bất động chiếm đến 70%. 

Còn đối với tín dụng bất động sản, theo quy định của NHNN thì đến ngày 1/10/2023 các ngân hàng chỉ còn được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA ), ông Lê Hoàng Châu, điều này sẽ gây khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp và kể cả người vay mua nhà.

Trong khi đó, người mua nhà chính là khâu đầu tiên giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản. Vì người mua nhà sẽ luân chuyển được dòng tiền cho chủ đầu tư và thị trường bất động sản.  Khi có tiền, dự án được triển khai, người mua có sản phẩm mua thì dòng tiền này quay lại doanh nghiệp… Nhưng hiện nay, áp lực lãi vay đối với bất động sản khá cao, kể cả với người mua nhà.

“Thực tế, đối với trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cũng nhìn nhận cần phải tự vận động, nỗ lực và cần coi lại chính mình. Phải chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán. Có doanh nghiệp giảm 40-50%, nhưng chúng tôi cũng yêu cầu họ giảm thực chất chứ không nâng lên rồi giảm giá”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, về phía cơ quan quản lý nhà nước, HoREA cũng đề nghị cơ quan Nhà nước có trách nhiệm giải quyết hồ sơ của doanh nghiệp. Cụ thể, HoREA đề nghị mục tiêu 2023 sẽ giải quyết 26.000 sổ hồng cho người dân. 

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đưa ra thông tin, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP. HCM tính đến cuối năm 2022, với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 16%. Trong đó tín dụng mua nhà để ở, đúng mục đích là sử dụng, tiêu dùng chiếm 70%.

Trên phạm vi cả nước, số liệu mới nhất chưa được NHNN công bố, song tính đến cuối tháng 11/2022, tín dụng bất động sản tăng 15%, dù cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (12,2%), nhưng đã có sự giảm tốc so với 9 tháng đầu năm 2022 và chủ yếu tập trung vào tín dụng bất động sản mua nhà.

Kiến nghị giãn lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, bản chất của tín dụng bất động sản chủ yếu là vốn trung, dài hạn nên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mong cùng với Ngân hàng Nhà nước TP.HCM kiến nghị Chính phủ nới thời hạn áp dụng quy định trên để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Với nhiệm vụ của NHNN giao xuống các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP.HCM, bên cạnh giải pháp hỗ trợ tín dụng bất động sản, các tổ chức tín dụng cũng phải tuân thủ quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, đảm bảo rủi ro chất lượng tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, nhất là đối với thị trường bất động sản.

Tuy vậy, theo ông Lệnh, không chỉ với ngân hàng mà với doanh nghiệp bất động sản cũng phải tái cơ cấu, tuân thủ các quy định, điều kiện tín dụng, nhằm đảm bảo rủi ro trong hoạt động tín dụng, rủi ro nợ xấu. Với chủ trương của Chính phủ và NHNN, các ngân hàng sẽ đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội, cho cá nhân vay vốn mua nhà để ở.

Đồng thời, đối với tín dụng bất động sản bản chất là vốn dài hạn, do đó với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng như phân theo cơ cấu tín dụng bất động sản thì ngành ngân hàng cũng đang phải nỗ lực để hỗ trợ thị trường cũng như doanh nghiệp khi các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn.

Kết quả khảo sát của NHNN vừa đưa ra mới đây cho thấy, các tổ chức tín dụng đánh giá rủi ro tín dụng đối với các khoản vay ngắn hạn có tốc độ tăng chậm hơn so với rủi ro tín dụng của các khoản vay trung và dài hạn.

Dự báo 6 tháng tới và năm 2023, các tổ chức tín dụng quan ngại mặt bằng rủi ro tín dụng tổng thể tiếp tục tăng nhẹ ở hầu hết các lĩnh vực, ngoại trừ một số lĩnh vực cho vay phát triển nông, lâm, thủy sản, cho vay đầu tư ứng dụng công nghệ cao, cho vay đầu tư công nghiệp hỗ trợ, cho vay công nghiệp chế biến chế tạo được kỳ vọng rủi ro giảm.

Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2023, có 67,3-71,3% tổ chức tín dụng dự kiến “không đổi”; 21,7- 16,1% tổ chức tín dụng dự kiến “thắt chặt” và 10-12,6% tổ chức tín dụng dự kiến “nới lỏng” các điều khoản, điều kiện cho vay tổng thể tương ứng đối với nhóm khách hàng doanh nghiệp (chủ yếu “thắt chặt” đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay kinh doanh chứng khoán) và nhóm khách hàng cá nhân.

Trong đó, các tổ chức tín dụng nhận định và dự kiến chủ yếu “thắt chặt” đối với yêu cầu về tài sản bảo đảm, các điều khoản bổ sung trong hợp đồng tín dụng, yêu cầu điểm xếp hạng tín nhiệm tối thiểu của khách hàng và hạn mức tín dụng để đảm bảo an toàn; trong khi tiếp tục nỗ lực thu hẹp chênh lệch giữa lãi suất cho vay và chi phí vốn bình quân đối với hoạt động cho vay sản xuất kinh doanh để hỗ trợ nền kinh tế.

Theo ông Châu, năm 2023 là năm bản lề, mang ý nghĩa sống còn với doanh nghiệp bất động sản. Nếu được gỡ khó, doanh nghiệp sẽ hồi phục, còn nếu không, rất nhiều doanh nghiệp sẽ phải rời cuộc chơi.

Dòng vốn là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước có nhiều thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là việc giãn nợ, giảm lãi suất, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Tuy vậy, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp ngày càng khó khăn.

“Hiện nay chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tín dự án bất động sản. Tới đây, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó khăn hơn. Từ ngày 1-10-2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1-10-2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này có nghĩa ngân hàng thương mại có 10 đồng thì chỉ được dùng 30 đồng cho vay bất động sản. Nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ”, ông Châu cho biết.

Theo HoREA, bất động sản phục hồi, lan tỏa sẽ thúc đẩy rất nhiều ngành nghề khác. Vừa qua, khi các nhà thầu dừng triển khai dự án, nhiều công nhân đã mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 50% nhân sự, giảm lương 80%.

Trong bối cảnh nguồn vốn ngày càng khan hiếm, HoREA mong mỏi NHNN sẽ ban hành thông tư về cơ cấu nợ bởi dòng tiền vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Nếu không được cơ cấu nợ, doanh nghiệp không có tiền triển khai dự án, dòng tiền sẽ không quay trở lại doanh nghiệp.

Tuy vậy, theo ông Châu, vốn không phải là vấn đề khó khăn lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc lớn nhất nằm ở pháp lý.

“Khó khăn pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu khẳng định.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản ngày càng giảm. Nếu năm 2017 thị trường bất động sản có 42.991 sản phẩm được tung ra thì năm 2022 chỉ hơn 12.100 sản phẩm. Nguyên nhân là do nhiều dự án vướng mắc pháp lý.

“Chúng tôi đang cùng doanh nghiệp tháo gỡ. Ở các nước, đa phần là nhà ở vừa túi tiền, trung cấp, còn nhà cao cấp siêu sang phải đếm trên đầu ngón tay. Nhưng tại Việt Nam, tình trạng này ngược lại. Nhà ở xã hội thiếu trầm trọng”, ông Châu cho hay.

Cuối năm 2022, Thủ tướng đã ký các công điện liên tục để yêu cầu tháo gỡ vướng mắc cho thị trường  bất động sản, song theo các doanh nghiệp, đến nay vẫn chưa có văn bản nào được ban hành.

Hiện, các doanh nghiệp đang rất trông chờ Hội nghị tín dụng bất động sản tổ chức vào ngày 8/2 tới đây, mong Chính phủ có giải pháp cụ thể hơn.

Liên quan tới các kiến nghị của HoREA, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò lớn và tiềm năng lớn của nền kinh tế. Hồi phục thị trường bất động sản là 1 trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. 

“Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, 70% vướng mắc hiện nay của các DN đến từ thủ tục hành chính. Nếu đúng như vậy thì quan trọng hàng đầu phải là giải quyết vướng mắc thủ tục và thể chế.  Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ ban ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo thì việc đưa ra những quy trình để triển khai  hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Lộc đề nghị.

Cũng theo ông Lộc, quá trình khôi phục thị trường bất động sản sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những DN buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào những lĩnh vực tiềm năng để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Quan trọng là sự minh bạch của thị trường bất động sản và chính sự minh bạch sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào thị trường này.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện mất cân đối cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, sai phạm của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới khủng hoảng mất niềm tin trên thị trường này… Tuy vậy, không có chuyện ngành ngân hàng siết tín dụng với lĩnh vực này.

Thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực. Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 – 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết thêm, năm 2020, tín dụng bất động sản tăng 12,06%, năm 2021 tăng 13,55%, thì năm 2022 tăng tới 24,27%, đạt dư nợ 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2022, thị trường bất động sản có rất nhiều biến động. Nửa đầu năm, thị trường bất động sản tăng trưởng nóng tại nhiều phân khúc, tình hình chuyển biến ngược lại nửa cuối năm.

Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, thiếu nhà ở phục vụ công nhân, nhà ở xã hội; nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, quy hoạch. Mặc dù cơ cấu vốn huy động của doanh nghiệp bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau, song năm 2022, việc huy động vốn của doanh nghiệp qua thị trường chứng khoán và bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Sự khó khăn của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng tín dụng và tài sản của các ngân hàng cũng như ảnh hưởng kinh tế vĩ mô. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản, đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã  điều hành đồng bộ, linh hoạt chính sách tiền tệ nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô; điều hành chính sách lãi suất hợp lý, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp; điều hành chính sách tín dụng hợp lý, năm 2022 đã nới room tín dụng thêm 1,5-2%.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội (đã dành 3.000 tỷ đồng tín dụng ưu đãi với tín dụng nhà ở xã hội). Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn và chỉ đạo các tổ chức tín dụng để 2% tiền gửi tại Ngân hàng chính sách xã hội (đạt 104.000 tỷ đồng), giúp Ngân hàng chính sách có nguồn để triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có ưu đãi nhà ở xã hội…

Về cơ cấu tín dụng bất động sản, hiện nay, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà với cá nhân chiếm tỷ lệ 68%. Cơ cấu này cho thấy tín dụng bất động sản đang tập trung vào đáp ứng nhu cầu ở của người dân, giảm rủi ro, đảm bảo sự phát triển an toàn của thị trường. Tất nhiên, vẫn có tình trạng cá nhân nhập nhèm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và vay để đầu cơ, kinh doanh.

Đáng lưu ý, nợ xấu bất động sản đang có dấu hiệu tăng. Năm 2021, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm 1,67%, thì năm 2022 đã tăng lên 1,81%. Thêm vào đó, các tổ chức tín dụng hiện nay đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi 90% khoản vay bất động sản có kỳ hạn 15 – 20 năm còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Có nghĩa ngân hàng phải đối mặt với rủi ro kỳ hạn rất cao. Ngoài ra, hiện nay, tín dụng bất động sản đang tập trung tại một số tổ chức tín dụng, một số nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án rủi ro.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ triển khai nhiều giải pháp.

Thứ nhất, tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Thứ ba, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng…, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ năm, tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước  cho rằng rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc liên quan tới tín dụng bất động sản.

Vướng mắc thứ nhất liên quan đến mục đích sử dụng vốn. Hiện tại các công ty bất động sản hiện góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác, các loại hình mua bán sáp nhập,… Tuy nhiên, vì thận trọng nên các ngân hàng thương mại (NHTM) không tài trợ cho vay đối với mục đích này.

Trong khi triển khai các dự án bất động sản, ngay từ đầu có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được NHTM giải ngân. Trước đây các doanh nghiệp có thể tận dùng nguồn vốn huy động từ phát hành TPDN để trang trải các chi phí này, nhưng hiện nay việc phát hành TPDN cũng đang gặp khó khăn.

Đối với việc vốn vay bù đắt chi phí DN đã bỏ ra, Hiện nay NHTM chỉ cho vay bù đắp chi phí phát sinh trong vòng 6 tháng, nhưng thực tế các doanh nghiệp bất động sản thời gian chi phí phát sinh thường kéo dài hơn 6 tháng.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến lãi suất, theo ông Hoa, hiện nay hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản 200%. Tuy nhiên, với các dự án đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ không có nhiều rủi ro. Áp dụng hệ số rủi ro cao ảnh hưởng tới lãi vay của doanh nghiệp. Ngoài ra, room tín dụng hạn chế cũng là nguyên nhân đẩy lãi suất vay lên cao.

Vướng mắc thứ ba về tài sản đảm bảo, trên quan điểm tiếp cận thận trọng do lo ngại rủi ro yếu tố thị trường, các NHTM yêu cầu tài sản đảm bảo trên vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản cao hơn các lĩnh vực thông thường. Ngoài ra, có trường hợp phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác.

Từ những vướng mắc trên, VinGroup mong muốn NHNN và các NHTM có biện pháp tháo gỡ về xếp loại đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, những dự án đầy đủ pháp lý không nên bị đánh giá ở tỷ lệ rủi ro khác với các lĩnh vực thông thường khác.

Ngoài ra, dại diện VinGroup cũng kiến nghị cần bổ sung chính sách đặc thù với các nhà đầu tư lớn, các dự án đầy đủ pháp lý,… tránh cào bằng giữa các nhà đầu tư, các dự án. Đồng thời, về lãi suất, cần có giải pháp giảm dần lãi suất, tạo điều kiện cho các DN và khách hàng.

Đồng ý với những khó khăn như đại diện VinGroup, bà Vũ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc Novaland chia sẻ thêm, trong thời gian qua, ách tắc pháp lý diễn ra rất lâu, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới chi phí cho sản phẩm cao, do đó giá thành sản phẩm đến người dân cao.

Khủng hoảng thị trường TPDN thời gian qua cũng dẫn đến lo lắng của NHTM, vì vậy các NHTM đã đặt ra nhiều biện pháp để phòng ngừa cho họ. Hiện Novaland vẫn đang làm việc với các NHTM để tháo gỡ khó khăn. Cũng theo bà Nam, hiện các DN bất động sản khó khăn trong trả nợ trái phiếu đến hạn.

Ngoài mong muốn NHNN cho phép các doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ từ 24 – 36 tháng, bà đề nghị, NHNN, các NHTM xem xét có thể giúp đỡ gì để cho các doanh nghiệp bất động sản hoàn thành nghĩa vụ cho các nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp là các nhà đầu tư cá nhân.  

Đại diện Novaland cũng cho rằng, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này.

“Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ”, bà Nam kiến nghị.

Đại diện Hưng Thịnh Land cungxcho hay, hiện nay việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng do mất niềm tin của người dân, trái chủ nên kênh huy động này bị tắc. Trong bối cảnh đó, Hưng Thịnh Land đề xuất, NHNN xem xét nới lỏng room tín dụng và cơ cấu lại nhóm nợ cho doanh nghiệp bất động sản.

“Hưng Thịnh Land, câu chuyện nhảy nhóm nợ là chưa xảy ra chứ không có nghĩa là sẽ không xảy ra. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của DN sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho DN”, đại diện Hưng Thịnh Land đề nghị.

Cũng như các doanh nghiệp khác, Hưng Thịnh Land cũng đề nghị NHNN, các NHTM xem xét giảm lãi suất cho vay bởi mặt bằng lãi vay đối với lĩnh vực bất động sản rất cao. Điều này ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm của DN.

Riêng đối với sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phía SunGroup kiến nghị thêm, cần có giải pháp tháo gỡ chính sách liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, cần cơ chế chính sách phát triển riêng cho loại hình này để khuyến khích phát triển du lịch.

Về việc sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, Sungroup mong muốn cơ quan soạn thảo xem xét, đưa ra điều kiện phát hành linh hoạt và chuyên nghiệp hơn.

Liên quan tới vướng mắc pháp lý, theo SunGroup, hiện nay, lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 thông tư, dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện dù các bộ ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế. Chẳng hạn lĩnh vực condotel vẫn chưa có chính sách cho phát triển. Hơn nữa, điều hành của các cơ quan chức năng tại địa phương vẫn còn nhiều chồng chéo. Chính vì vậy, cần rà soát lại chính sách, thủ tục để các doanh nghiệp có kênh đầu tư kinh doanh hiệu quả.

Theo Phó thống đốc ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (tăng hơn 24%, chiếm tỷ lệ 21,2% tổng dư nợ tín dụng). Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 – 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các Dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.