Bộ Tài chính đang đề xuất áp dụng hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mục tiêu của đề xuất này là đảm bảo công bằng và minh bạch trong việc tính thuế, đồng thời tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Phương pháp đầu tiên được áp dụng khi người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế, được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan.

Phương pháp thứ hai được áp dụng khi không xác định được giá mua và các khoản chi phí liên quan. Lúc này, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, dựa trên biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản. Ví dụ, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%. Trường hợp nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế áp dụng là 4%.

Đặc biệt, đối với các trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ sẽ không được tính để áp dụng biểu thuế lũy tiến. Khi cá nhân nhận thừa kế và thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế TNCN vẫn được tính theo thuế suất 2%, tương tự quy định hiện hành.

Thời gian nắm giữ được xác định kể từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản cho đến lúc chuyển nhượng. Điểm mốc được tính từ thời điểm luật thuế mới có hiệu lực thi hành.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này cũng tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ. Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản.

Thông tin chi tiết về đề xuất này sẽ cần được xem xét và thực hiện một cách cụ thể để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Chính phủ vừa ban hành Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 66/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Luật này được thông qua tại kỳ họp thứ 9, khóa XV Quốc hội, với mục đích khắc phục các vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt trước đây, tháo gỡ các bất cập và chồng chéo, bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ với pháp luật liên quan.

Luat Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025 đánh dấu một bước tiến mạnh mẽ trong việc điều tiết tiêu dùng các mặt hàng có hại cho sức khỏe, bảo vệ cộng đồng như giảm hút thuốc, uống bia rượu, tiêu thụ đường… Cùng với đó, luật cũng tăng cường chống buôn lậu, hàng giả, hàng nhái; khuyến khích phát triển nhóm ngành xanh – sạch, bảo vệ môi trường, tăng thu ngân sách nhà nước và thúc đẩy cải cách quản lý thuế theo hướng đơn giản, rõ ràng, công khai.

Theo đó, tại Điều 8 Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025, biểu thuế tiêu thụ đặc biệt chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026 đối với hàng hóa, dịch vụ đã được quy định cụ thể. Đối với mặt hàng thuốc lá, mức thuế suất thuế tỷ lệ phần trăm giữ nguyên (75%) và bổ sung mức thuế tuyệt đối theo lộ trình 5 năm từ 2027-2031. Đối với rượu, bia, thuế suất thuế tỷ lệ phần trăm sẽ tăng theo lộ trình 5%/năm trong 5 năm từ 2027-2031. Đối với nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100ml, áp dụng mức thuế suất 8% từ năm 2027 và 10% từ năm 2028.

Biểu thuế tiêu thụ đặc biệt chi tiết theo Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 66/2025/QH15 như sau:

• Thuốc lá: 75% (bổ sung mức thuế tuyệt đối theo lộ trình).
• Rượu, bia: Tăng thuế suất 5%/năm trong 5 năm từ 2027-2031.
• Nước giải khát có hàm lượng đường trên 5g/100ml: 8% (từ 2027) và 10% (từ 2028).
• Xe ô tô: Phân loại theo dung tích xi lanh và loại xe.
• Các mặt hàng khác: Như máy bay, trực thăng, tàu lượn, du thuyền, xăng các loại, điều hòa nhiệt độ, bài lá, vàng mã, hàng mã…

Luat Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025 cũng quy định rõ các mức thuế suất đối với dịch vụ như kinh doanh vũ trường, mát-xa, ka-ra-ô-kê, ca-si-nô, trò chơi điện tử có thưởng, đặt cược, gôn, xổ số. Việc điều chỉnh chính sách thuế tiêu thụ đặc biệt này hướng tới mục tiêu giảm thiểu các tác động tiêu cực đến xã hội, đồng thời tăng cường quản lý và kiểm soát tiêu dùng các mặt hàng và dịch vụ có tác động đến sức khỏe cộng đồng và môi trường.