Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2 năm 2025, đề xuất nhiều giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường, tăng cường phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng và chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và đề xuất ban hành chính sách thuế đối với nhà ở và bất động sản không sử dụng. Điều này bao gồm việc thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án, cũng như thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để tránh đầu cơ và thổi giá bất động sản. Chính phủ cũng được đề nghị xem xét các chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động của thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục rà soát và phân loại các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản để tổng hợp và báo cáo cho Ban chỉ đạo của Thủ tướng. Mục tiêu là giải quyết các vấn đề khó khăn và vướng mắc của các dự án tồn đọng, trong đó có các dự án bất động sản đang gặp khó khăn.

Song song với đó, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành nghiên cứu và rà soát các quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Từ đó, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi các quy định không phù hợp với thực tiễn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều này cũng bao gồm việc đáp ứng yêu cầu thực hiện chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết.

Về phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra và giám sát các địa phương trong việc đẩy nhanh công tác quy hoạch và tạo quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị và khu công nghiệp. Bộ cũng sẽ nghiên cứu xây dựng nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, nhằm hỗ trợ và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cũng có kế hoạch hoàn thiện đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Sau khi hoàn thiện, đề án sẽ được báo cáo lên Chính phủ và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Ngoài ra, Bộ sẽ tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo cơ sở dữ liệu sạch, hiệu quả và kết nối với các dữ liệu về dân cư.

Ngoài ra, liên quan đến vấn đề định giá đất, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát các quy định của Luật Đất đai để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng, trình cấp có thẩm quyền sửa đổi. Điều này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và giải quyết các vướng mắc trong định giá tính tiền sử dụng đất, cũng như chấn chỉnh các hiện tượng thao túng, thổi giá và nhũng loạn trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ đạo và phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra hoạt động xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đề xuất này, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và dẫn đến thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, cho rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn đối với anh và nhiều nhà đầu tư khác.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản, không chỉ các nhà đầu tư lướt sóng.

Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’, không còn lợi nhuận đáng kể từ việc đầu tư bất động sản.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực tế do biến động giá cả và các yếu tố thị trường.

Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng để không gây ra sự phức tạp và khó khăn cho người nộp thuế cũng như cơ quan chức năng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra, dẫn đến giảm giao dịch và tác động tiêu cực đến thị trường.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp để thực hiện các thay đổi này.

Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh quan trọng và việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Nhiều người dân lo ngại về đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cho rằng cách làm này sẽ không hiệu quả trong việc ngăn chặn đầu cơ, mà còn đẩy giá nhà lên cao hơn. Một độc giả tên Anhnôngdân bày tỏ: “Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng thì cuối cùng giá nhà sẽ được cộng thêm phần thuế đó, đội thêm giá và thiệt cho người mua mà thôi. Cách làm này sẽ không hiệu quả mà còn góp phần đẩy giá nhà lên”.

Cùng quan điểm, độc giả Bla Bla phân tích: “Nhu cầu cao nhưng toàn là của đầu cơ ôm hàng, người dân có nhu cầu ở thực thì kiếm từng đồng mà dân đầu cơ bỏ tiền cọc rồi lướt sóng ăn chênh cả trăm triệu, cả tỷ đồng. Tôi vẫn cho rằng nên đánh thuế trên số lượng bất động sản sở hữu hoặc đánh thuế trên người mua (người mua miếng đất thứ hai sẽ chịu mức thuế cao hơn khi mua lần đầu)”. Những lo ngại này không phải là không có cơ sở, khi nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng có thể đẩy giá nhà lên cao hơn.

Tuy nhiên, một số người dân vẫn lạc quan về hiệu quả của chính sách thuế 20% trên lãi chuyển nhượng. Độc giả TTN cho rằng mục đích là chống đầu cơ thì cần tránh mua đi bán lại trong thời gian ngắn, và đề xuất này đánh vào lợi nhuận là đã giảm thiệt hại cho người mua có mục đích ở nhưng cần tiền phải bán. Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản nhằm điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Để việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng đạt hiệu quả tốt nhất, độc giả Tuanhuyen gợi ý một số giải pháp đi kèm: “Luật thuế bất động sản rất hay và ý nghĩa, nhằm khắc phục tình trạng đẩy giá nhà lên cao phi lý và đem lại môi trường lành mạnh, cơ hội cho các cá nhân hộ gia đình có nhu cầu chính đáng về chỗ ở. Tuy nhiên, cần làm rõ vấn đề sau: Thứ nhất, nên quy định thống nhất cho phép nhà nước chọn phương án đánh thuế theo nguyên tắc: mức nào cao hơn sẽ được cơ quan thuế áp dụng. Thứ hai, nên có quy định riêng đối với các trường hợp gia đình thừa kế về mức đóng thuế”.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Chính phủ đang lấy ý kiến về đề xuất này và dự kiến sẽ trình Quốc hội thông qua trong thời gian tới.

Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản được xem là một giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản và ngăn chặn đầu cơ. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm cả việc triển khai và quản lý thuế. Nếu được thực hiện đúng cách, chính sách này có thể giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ và lướt sóng, từ đó giúp giảm giá nhà đất và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu ở thực.

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có đề xuất mới về thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú. Theo đó, thuế suất 20% sẽ được áp dụng cho loại thu nhập này.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính dựa trên thu nhập tính thuế và thuế suất 20%, áp dụng cho từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán của bất động sản trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đó.

Trong trường hợp không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Dự thảo cũng đề xuất các mức thuế suất khác nhau dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, bao gồm: 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, 6% nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, 4% nếu thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, và 2% nếu thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế.

Bộ Tài chính cho biết thời gian nắm giữ bất động sản sẽ được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản. Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất áp dụng sẽ là 2%, không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ.

Hiện tại, Bộ Tài chính đang phối hợp với các đơn vị liên quan để triển khai các bước tiếp theo trong kỳ họp, tại dự thảo Luật và trình Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Thông tin thêm về dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) có thể được tìm thấy tại trang web chính thức của Bộ Tài chính Việt Nam.

Theo cơ quan đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản, sẽ nghiên cứu bổ sung chính sách đánh thuế đối với nhà

Tách riêng nhà và đất để đánh thuế

Bộ Tư pháp vừa tổng hợp kết quả nghiên cứu, rà soát và đề xuất sửa đổi, bổ sung văn bản hiện hành trình Chính phủ lập đề nghị Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 gửi Quốc hội.

Một trong những nội dung quan trọng, có quan hệ mật thiết với nhiệm vụ lập pháp quan trọng nhất của Quốc hội năm 2023 – sửa đổi Luật Đất đai – là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Dự kiến, phạm vi điều chỉnh của sắc thuế này là đánh thuế đối với đất, nhà và công trình xây dựng.

Theo cơ quan đề xuất chính sách, chính sách thuế hiện hành chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng). Quy định này đến nay không còn phù hợp, bởi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Kinh nghiệm tại các quốc gia cho thấy, ngoài việc thực hiện điều tiết đối với đất, nhiều nước đã điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng, trong đó có việc gia tăng vai trò của thuế bất động sản.

Xây dựng luật mới, cơ quan quản lý nhà nước đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế riêng đối với nhà, đất được cơ quan đề xuất chính sách cho là phù hợp, dễ tạo được sự đồng thuận của người nộp thuế, đảm bảo có tính đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, chỉ điều tiết đối với đất và nhà có giá trị lớn, trên ngưỡng chịu thuế, đảm bảo mục tiêu mở rộng và khai thác tốt nguồn thu từ nhà, đất.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), định hướng xây dựng chính sách là nâng mức thuế suất so với hiện tại. Giá tính thuế của các loại đất này được xác định là giá của 1 m2 (giá 1 m2 đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất thực tế sử dụng.

Giá tính thuế đối với nhà (nhà và công trình xây dựng) được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1 m2 nhà tính thuế.

Dự kiến được tính đến là sẽ quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Còn thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Cơ quan quản lý cũng dự kiến áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).

Quy định này được cơ quan quản lý nhà nước khẳng định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất.

Bộ Tài chính nhìn nhận, việc nghiên cứu bổ sung đánh thuế đối với nhà (chính sách hoàn toàn mới) đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội hiện nay, đảm bảo tính khả thi, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, khuyến khích sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả.

Đánh thuế nhà cũng phù hợp với chính sách phát triển nhà ở, góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Bên cạnh đó, việc bổ sung đánh thuế đối với nhà góp phần thực hiện mở rộng cơ sở thu, làm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương theo hướng bền vững hơn.

Về thời gian, dự kiến Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến về Dự án Luật Thuế bất động sản tại kỳ họp tháng 10/2024 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Có thể tính đến biện pháp thị trường hơn

Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Tuy nhiên, yêu cầu này phải được cụ thể hóa trong luật về thuế, chứ không thể quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi). Vì thế, đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản là việc cần được tính đến.

Theo một vị chuyên gia tài chính, từng là đại biểu Quốc hội, việc xây dựng Luật Thuế bất động sản là cần thiết, nhiều nước đã thực hiện hiệu quả.

Đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, theo vị chuyên gia này, cũng không có tác động tiêu cực, vì không đánh vào những người có thu nhập trung bình và thấp, chỉ tác động đến người có thu nhập cao, mà thuế chính là công cụ để điều tiết thu nhập.

“Đất đai có hạn, nên không hẳn đánh thuế cao thì người có thu nhập cao sẽ giảm sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, song cũng có thể hạn chế tình trạng “lướt sóng” tạo thị trường ảo như từng diễn ra”, vị chuyên gia này nhìn nhận.

Là người từng giữ trọng trách trong ngành thuế tại địa phương, đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang), Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc gộp hai luật, (gồm Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) là cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, việc tăng thuế bất động sản (đối với đất phi nông nghiệp và nhà ở) cần hết sức cân nhắc, nhất là đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay và thậm chí trong 5 – 7 năm tới.

Bởi, việc tăng thuế để chống đầu cơ thường gặp nhiều mâu thuẫn (như đánh thuế 2 lần) và nhiều khi không giải quyết được mục tiêu hạ giá nhà đất, mà còn đẩy giá và tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Theo ông Thịnh, trong bối cảnh hiện nay, trước mắt, nên tính toán điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có lộ trình để 10 năm tới khoản thu này là một nguồn lực đáng kể trong duy tu, sửa chữa, nâng cấp hạ tầng đô thị, nơi phát sinh chủ yếu nguồn thu đó. Còn chống đầu cơ, tăng giá có thể xem xét các biện pháp khác công bằng, tiến bộ, thị trường hơn, như hạn chế, cấm phân lô bán nền theo mức độ phát triển đô thị từng khu vực; thực hiện việc giao đất ở có thời hạn (50 – 70 năm) thay vì giao lâu dài như hiện nay.

Đảm bảo công bằng, tránh thuế chồng thuế cũng là lưu ý của một số chuyên gia về dự kiến đánh thuế nhà, đất. Bởi hiện nay, dữ liệu chuẩn xác về nhà và đất cũng như phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế vẫn đang là thách thức rất lớn, cần có lộ trình phù hợp để đảm bảo tính khả thi.