Phó chủ tịch Thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), ông Nguyễn Xuân Hà vừa ký văn bản trả lời đơn khiếu nại của 14 cá nhân liên quan đến việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư Nam Điện An (phường Điện An và phường Vĩnh Điện, thị xã Điện Bàn).

Theo UBND thị xã Điện Bàn, Dự án Khu dân cư Nam Điện An tại phường Điện An và phường Vĩnh Điện được UBND tỉnh giao đất cho Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng thị xã để đầu tư xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất.

Theo phương án đấu giá được UBND thị xã phê duyệt, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất (đợt 1) đối với 130 lô, tương ứng diện tích 20.228,88m2

Sau đó, UBND Thị xã Điện Bàn đã phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 7866/QĐ-UBND ngày 08/8/2022. Cụ thể số lô đấu giá thành công là 114 lô, tương ứng với diện tích 15.950,71m2; tổng số tiền đấu giá là hơn 293,4 tỷ đồng, chênh lệch tăng hơn 69,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Trên Thị xã Điện Bàn đang triển khai nhiều dự án đô thị.

Căn cứ kết quả đấu giá nêu trên, Chi cục Thuế khu vực Điện Bàn – Duy Xuyên ban hành các Thông báo nộp tiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. Thông báo này yêu cầu chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Chậm nhất 90 ngày, kể từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

Qua đối chiếu số liệu nộp tiền sử dụng đất đợt 1 thì có 71 lô, người trúng đấu giá nộp chậm quá thời hạn 30 ngày. Trong đó, có 14 cá nhân thường trú tại các tỉnh khu vực phía Bắc trúng đấu giá 70 lô.

Đối với đợt 2, đến ngày 15/11/2022 toàn bộ người trúng đấu giá đã nộp đúng thời hạn và đủ tiền sử dụng đất theo quy định.

Xét thấy tổng số tiền đấu giá thành công rất lớn, tăng hơn 69,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Ngoài các cá nhân chậm nộp đều có đơn trình bày các nguyên nhân khách quan, chủ quan và kiến nghị xem xét không hủy kết quả trúng đấu giá nên UBND thị xã Điện Bàn đã báo cáo Ban Thường vụ Thị ủy xem xét và được cho ý kiến chỉ đạo.

Sau đó UBND thị xã Điện Bàn có Báo cáo số 447/BCUBND ngày 29/12/2022 gửi UBND tỉnh Quảng Nam về việc xem xét, thống nhất chủ trương không hủy Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 71 lô người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất đợt 1 chậm quá thời hạn 30 ngày.

Hiện nay, UBND tỉnh Quảng Nam đang chỉ đạo giải quyết và chưa có văn bản thống nhất nội dung theo như đề nghị của Thị xã.

Theo UBND Thị xã Điện Bàn, đây là một trong những vấn đề phức tạp, nhạy cảm liên quan đến việc hủy kết quả trúng đấu giá do chậm nộp tiền sử dụng đất. Do đó, UBND thị xã tiếp tục theo dõi, chờ chỉ đạo của tỉnh và hướng dẫn của cơ quan chuyên môn cấp trên mới có cơ sở triển khai thực hiện các bước tiếp theo.

Phó chủ tịch tỉnh Quảng Nam, ông Nguyễn Hồng Quang vừa ký văn bản về quyết toán các chi phí tư vấn đầu tư dự án Khu dân cư Thống Nhất, phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn.

Theo đó, việc UBND thị xã Điện Bàn (trước đây là UBND huyện Điện Bàn) làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Thống Nhất, không trình cấp thẩm quyền thẩm định, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu gói thầu tư vấn nhưng đã tổ chức lựa chọn nhà thầu là chưa tuân thủ theo đúng trình tự thủ tục quy định, tại khoản 1 Điều 6 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005.

Tỉnh Quảng Nam yêu cầu UBND thị xã Điện Bàn tổ chức kiểm điểm các tập thể, cá nhân liên quan trong việc quản lý thực hiện dự án chưa đúng quy định.

Ngoài ra, tỉnh Quảng Nam giao Sở Tài chính chủ trì tổ chức họp với các sở, ngành và thị xã Điện Bàn để thống nhất hướng xử lý quyết toán chi phí tư vấn đầu tư dự án Khu dân cư Thống Nhất. Đồng thời thẩm tra, phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành theo quy định, báo cáo kết quả cho UBND tỉnh. Trường hợp phát sinh vướng mắc vượt thẩm quyền thì Sở Tài chính báo cáo tham mưu UBND tỉnh trước ngày 15/02/2023 để xem xét chỉ đạo.

Phối cảnh dự án Khu dân cư Thống Nhất.

Trước đó, Văn phòng UBND tỉnh Quảng Nam đã có thông báo kết luận của Phó chủ tịch tỉnh, ông Nguyễn Hồng Quang về giải quyết các vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính dự án Khu dân cư Thống Nhất (phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn).

Dự án Khu dân cư Thống Nhất trước đây do Sở Giao thông vận tải tỉnh Quảng Nam làm chủ đầu tư, được khởi công trong năm 2006, rồi dừng thực hiện vào năm 2008.

Sau đó, Dự án này được giao UBND huyện Điện Bàn làm chủ đầu tư. Rồi tiếp tục giao Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam Đà Thành (nay là Công ty Cổ phần Tập đoàn VN Đà Thành) làm chủ đầu tư.

Dự án Khu dân cư Thống Nhất được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt mức thu tiền sử dụng tại Quyết định số 4764/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 và điều chỉnh, bổ sung tại Quyết định số 1408/QĐ-UBND ngày 26/5/2020. Trong đó, đã khấu trừ khoản chi phí chuyển giao dự án của các chủ đầu tư (cũ) trước khi xác định tiền sử dụng đất còn lại doanh nghiệp phải nộp ngân sách Nhà nước.

Kinh phí đã chuyển trả cho Sở Giao thông vận tải và UBND thị xã Điện Bàn (các chủ đầu tư cũ) là khoản chi phí đầu tư dự án. Do vậy, Công ty Cổ phần Tập đoàn VN Đà Thành có trách nhiệm hoàn trả lại và tính vào chi phí đầu tư dự án…

Trong thời gian dài, tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam trở thành nơi “hội tụ” các dự án nham nhở, bát nháo. Ảnh: Nhiệt Băng

UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) đã báo cáo Thanh tra Chính phủ việc thực hiện pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng và việc cấp phép, khai thác các mỏ đất, đá làm vật liệu xây dựng trên địa bàn thị xã Điện Bàn từ ngày 1/1/2016 đến ngày 31/12/2021.

Theo đó, UBND thị xã Điện Bàn thừa nhận, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới chưa đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất. Một số quy hoạch xây dựng chi tiết đã công bố nhiều năm, nhưng không triển khai hoặc chỉ triển khai một phần diện tích, ít quan tâm điều chỉnh quy hoạch làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân vùng dự án, phát sinh đơn thư khiếu nại, kiến nghị.

Việc rà soát loại đất, diện tích, vị trí để đăng ký vào danh mục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các địa phương còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa đồng bộ và thiếu chính xác làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất; gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm mặc dù có bước phối hợp chặt chẽ trong công tác lập, thẩm định, trình phê duyệt. Tuy nhiên, việc thẩm định, phê duyệt còn chậm trễ, kế hoạch phân bổ vốn ngân sách không đúng thời điểm đăng ký nhu cầu sử dụng đất dẫn đến khó khăn cho công tác lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Việc rà soát các dự án chuyển tiếp gây mất thời gian, các địa phương rà soát, đề xuất danh mục kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo theo quy định, gây mất thời gian trong quá trình kiểm tra, rà soát lại danh mục.

“Còn nhiều dự án phát sinh nằm ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt do chưa dự báo chính xác, nhất là các dự án về lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, dịch vụ thương mại, các công trình công cộng kêu gọi đầu tư xã hội hóa nên đưa vào xây dựng sớm so với kế hoạch do doanh nghiệp thu xếp được nguồn vốn, dẫn đến còn tình trạng đề nghị UBND tỉnh phê duyệt bổ sung kế hoạch sử dụng đất hàng năm”, UBND thị xã Điện Bàn thừa nhận.

Trên địa bàn thị xã Điện Bàn có khoảng hơn 300 dự án đang triển khai thực hiện. Vì vậy, số lượng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đề nghị thẩm định rất lớn, cùng một thời gian. Nên việc thực hiện thời gian đảm bảo theo quy định là rất khó. Bên cạnh đó việc thẩm định các dự án kéo dài qua nhiều năm, qua nhiều thời kỳ của Luật, chủ trương của cấp trên, gây lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện.

Giá đất được bồi thường theo giá đất cụ thể (nội dung xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy định tại các Điều 15, 16 và 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; khoản 4, Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ và các Điều 29, 30, 31, 32, 33, 34 và 35 Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cụ thể hiện nay còn nhiều bất cập, không tương xứng với giá thị trường, bị khống chế bởi giá đất 5 năm tại Quyết định 24/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam.

Vấn đề này đã gây rất nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt là giải phóng mặt bằng đối với đất ở (bồi thường thấp, bố trí tái định cư không hợp lý), ví dụ đơn cử như Dự án Vệt 20m cây xanh bãi tắm Viêm Đông, bồi thường đất ở với giá 2.320.000 đồng/m2, bố trí tái định cư 83,4m2/ lô).

Ngoài ra, việc bố trí tái định cư cho những hộ giải tỏa trắng còn nhiều hạn chế, bất cập, nhất là những hộ có diện tích đất ở bị thu hồi lớn (số lô, diện tích bố trí lại không tương xứng với diện tích thu hồi).

Đơn giá bồi thường cây trồng hàng năm theo Quyết định 3925/QĐ[1]UBND ngày 31/12/2021 và Quyết định số 1308/QĐ-UBND ngày 26/5/2022 của UBND tỉnh về sửa đổi khoản 1, Điều 3 và Phụ lục II Quy định đơn giá bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ban hành kèm theo Quyết định số 3925/QĐ-UBND ngày 31/12/2021 của UBND tỉnh Quảng Nam không quy định rõ đơn giá bồi thường từng loại cây như theo Quyết định 13/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2019 của UBND tỉnh Quy định đơn giá đối với các loại cây trồng, hoa màu, các loại con vật nuôi; mật độ cây trồng; mức hỗ trợ đối với tài sản khai thác nghề biển, nghề sông để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Điều này đã gây khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng (hầu hết các dự án hiện nay không thể trình được phương án do chưa xác định được đơn giá bồi thường cây trồng hàng năm).

Việc sắp xếp, bố trí thời gian của các ban ngành, địa phương trong công tác tuyên truyền, vận động nhân dân cũng như phối hợp thực hiện các bước theo quy trình giải phóng mặt bằng tại các dự án có nơi có lúc chưa được đồng bộ, hiệu quả chưa cao.

Phần lớn các dự án khi triển khai rất bị động về vấn đề bố trí tái định cư cho những hộ giải tỏa trắng, việc xây dựng các khu tái định cư còn hạn chế, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu trong việc bố trí cho hộ dân để đảm bảo có nơi ở mới được tốt hơn nên cũng ảnh hưởng nhất định đến công tác giải phóng mặt bằng, làm dự án bị trở ngại, phức tạp, kéo dài. Ngoài ra, hầu hết các dự án nhất là khu vực đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc và các dự án ven biển đều ảnh hưởng mồ mả cần phải di dời, nhưng thực tế hiện nay quỹ đất tại các địa phương để có thể bố trí cải táng mồ mả là rất hạn chế thậm chí không còn.

UBND thị xã Điện Bàn cho rằng, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ngoài những hộ dân đồng thuận, thống nhất, ủng hộ khi ảnh hưởng dự án thì vẫn còn một số hộ dân cố tình chây ỳ, không thống nhất, không hợp tác, không chịu nhận tiền và bàn giao mặt bằng để triển khai dự án.

Từ đó, các cấp, các ngành, địa phương phải nhiều lần vận động, giải thích, đối thoại gây mất nhiều thời gian, công sức, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ các dự án.

Bên cạnh đó, một phần do yếu tố lịch sử để lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý liên quan những dự án cũ (các trường hợp tồn đọng, kéo dài) thiếu chặt chẽ, có nhiều thiếu sót nên rất khó khăn khi xem xét thực hiện biện pháp cưỡng chế thu hồi đất theo quy định pháp luật. Vấn đề này làm cho đơn vị giải phóng mặt bằng loay hoay, lúng túng, không có hướng xử lý dứt điểm.

Tại một số dự án thuộc khu vực Đô thị Điện Nam – Điện Ngọc, nhiều trường hợp người dân có đất nông nghiệp bị ảnh hưởng diện tích lớn (kể cả đất khai hoang) cho rằng, khung giá bồi thường thấp và yêu cầu được bố trí đất tái định cư. Hoặc một số trường hợp bị ảnh hưởng đất ở với diện tích nhiều, nhưng theo quy định không thuộc diện bố trí tái định cư nên người dân cũng không chấp nhận, yêu cầu bố trí tái định cư cho đảm bảo quyền lợi. Những vấn đề này gây khó khăn, trở ngại cho quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án.

Một số dự án, chủ đầu tư trước đây bán đất cho người dân trong khi chưa  hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục giao đất, cấp sổ, dẫn đến việc khiếu kiện, tụ tập đông người thường xuyên, gây áp lực cho cơ quan nhà nước (các dự án do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư, hiện nay xuất hiện thêm một số dự án khác).

Tại khu vực ven biển Điện Dương, Điện Ngọc, một vài dự án sau khi đã có mặt bằng, chủ đầu tư không quản lý mốc giới, không kịp thời triển khai đầu tư xây dựng để người dân lấn chiếm canh tác, sản xuất hoa màu gây khó khăn kéo dài khó giải quyết.

Quy định về bồi thường đất công ích khi người dân sử dụng, ổn định không tranh chấp trước ngày 1/7/2004 và không có hợp đồng cho thuê, cho mượn có sự khác nhau giữa các văn bản, gây khó khăn trong quá trình áp dụng khi thực hiện công tác bồi thường.

Về giá đất ở cụ thể, mặc dù đã được khảo sát giá thực tế thị trường để điều chỉnh, so sánh và xây dựng giá đất ở cụ thể, tuy nhiên khi giá đất cụ thể được xác định vẫn không thể sát so với giá đất thị trường. Vì vậy, các hộ bị ảnh hưởng các dự án không thống nhất, không đồng thuận với đơn giá đất bồi thường.

Báo cáo đến Thanh tra Chính phủ, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) cho biết, tính đến giữa tháng 12/2022, trong ranh giới Quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc có 83 dự án và phần lớn là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trong đó, các dự án trước năm 2016 chuyển sang là 27 dự án).

Trong giai 2016 – 2021, UBND tỉnh Quảng Nam có chủ trương giải thể và bàn giao Ban Quản lý phát triển Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc về thị xã Điện Bàn quản lý.

Sau khi nhận bàn giao, UBND thị xã Điện Bàn đã tiến hành rà soát quy hoạch và nhận thấy một số tồn tại, vướng mắc như: khớp nối hạ tầng thiếu đồng bộ, ngập úng cục bộ, chưa có hệ thống thu gom xử lý nước thải,… và báo cáo UBND tỉnh đề xuất xin chủ trương điều chỉnh quy hoạch nhằm giải quyết những tồn tại khó khăn vướng mắc tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc.

Trên cơ sở đó, UBND tỉnh đã thống nhất chủ trương cho phép UBND thị xã Điện Bàn thực hiện điều chỉnh quy hoạch (tại Thông báo số 80/TB-UBND ngày 20/3/2018), cũng như đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (tại Quyết định số 1253/QĐ-UBND ngày 26/4/2019),

UBND thị xã Điện Bàn cũng đã phối hợp với các nhà đầu tư thực hiện rà soát sự phù hợp quy hoạch chi tiết (1/500) các dự án với quy hoạch phân khu (1/2000) cũng như kịp thời trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch chi tiết (1/500).

Đồng thời, Phòng Quản lý đô thị cũng là đơn vị được UBND thị xã Điện Bàn ủy quyền để tiếp nhận, quản lý tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc. Tính đến giữa tháng 12/2022, Phòng đã tiến hành tiếp nhận ký quỹ đối với 51 dự án, tổng kinh phí tiếp nhận là 97.904.660.000 đồng.

Đối với các dự án ven biển (từ ranh giới phía Tây của Đô thị mới Điện Nam  – Điện Ngọc đến Biển Đông), tính đến giữa tháng 12/2022, từ ranh giới phía Tây của Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc đến Biển Đông có tổng cộng 27 dự án, trong đó có 18 là các dự án du lịch, thương mại – dịch vụ và 9 dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tái định cư. Phần lớn các dự án trên đều triển khai thực hiện từ trước năm 2016. Các dự án này thực hiện theo Quy hoạch chung ven biển được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt tại Quyết định số Quyết định 603/QĐ-UBND ngày 20/2/2013; Quyết định 272/QĐ-UBND ngày 19/1/2017, Quyết định số 3386/QĐ-UBND ngày 8/11/2018 về việc cập nhật, bổ sung Quy hoạch chung ven biển từ thị xã Điện Bàn đến thành phố Hội An.

Đối với các dự án còn lại (ngoài Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc và khu vực ven biển), trong giai đoạn 2016 – 2021 có 20 dự án đầu tư xây dựng nhà ở nằm ngoài ranh giới Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (trong đó có 3 dự án triển khai thực hiện trước năm 2016).

Trong thời gian qua, việc đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở, thương mại, dịch vụ đã góp phần hình thành các khu dân cư, khu đô thị có hạ tầng đầy đủ cho người dân xây dựng nhà ở, tạo quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân trong và ngoài tỉnh; tạo tiền đề cho phát triển các ngành kinh tế nói riêng và phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nói chung.

Bên cạnh việc UBND tỉnh ban hành các quyết định, hướng dẫn một các có hệ thống, rõ ràng về trình tự, thủ tục đầu tư và quy định về quản lý hoạt động đầu tư, UBND thị xã Điện Bàn cũng tích cực phối hợp với các sở, ngành chức năng, tạo điều kiện cho các dự án trên địa bàn tỉnh được triển khai thuận lợi, tuân thủ quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc triển khai đầu tư của các dự án hầu như bị chậm do nhiều nguyên nhân, nhưng phần lớn là do chính sách về giải phóng mặt bằng, quản lý đất đai, đầu tư còn chồng chéo. Nhiều dự án thuộc khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, khu vực ven biển Điện Ngọc – Điện Dương triển khai chậm kéo dài nhiều năm làm nảy sinh những bức xúc trong nhân dân về đất đai, nhà ở, đơn thư khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, gây khó khăn trong công tác quản lý.