Mức độ quan tâm tụt giảm

Dữ liệu tổng hợp tâm lý nhà đầu tư vừa được Batdongsan công bố cho thấy, chỉ số tâm lý nhà đầu tư đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của người mua, bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua bất động sản.

Đầu năm 2023, chỉ số đo lường mức độ hài lòng của nhà đầu tư bất động sản về thị trường, về triển vọng tăng giá trong tương lai và khả năng mua nhà cũng giảm từ 12 – 14 điểm so với thời điểm nửa cuối năm 2022.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược  Batdongsan, chỉ số tâm lý nhà đầu tư quan tâm tới thị trường bất động sản được xác định dựa trên 6 yếu tố như mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất, chính sách của Chính phủ và giá bất động sản trong tương lai.

Tuy chỉ số về triển vọng tăng giá trong tương lai không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 70% người tham gia tìm hiểu vẫn nhận định giá bất động sản sẽ tăng trong 1 – 5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5 – 10% và 23% cho rằng giá nhà, đất sẽ tăng trên 10%.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chi từ 40 – 60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà. Với những người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu/tháng, tỉ lệ sẵn sàng dành khoảng 40 – 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%.

Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40 – 70 triệu đồng/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70 – 100 triệu đồng/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu đồng.

Ngoài ra, gần 70% người được hỏi cho biết, muốn mua bất động sản trong năm 2023, vì lý do muốn mua để đầu tư. Dữ liệu của Batdongsan cũng chỉ ra giá và vị trí là 2 yếu tố nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi đưa ra quyết định mua bán bất động sản, sau đó mới đến diện tích, loại hình, an ninh, mức độ phát triển và quy hoạch tương lai của khu vực.

Đa số người mua sẽ lựa chọn quanh khu vực sinh sống, chỉ một bộ phận nhỏ có xu hướng mua xa. Nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư ở các vùng miền khác nhau có sự khác biệt. Trong khi vẫn có 16% người sống ở Hà Nội dự định mua bất động sản ở TP.HCM, Đà Nẵng hoặc các tỉnh miền Trung, thì chỉ 7% người ở TP.HCM muốn mua bất động sản thuộc các tỉnh ngoài miền Nam.

Có nên xuống tiền trước Tết Nguyên đán?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, tuy giai đoạn nửa đầu năm 2023 có thể còn khó khăn, nhưng thời điểm cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Cụ thể, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tín dụng mới tuy không nhiều, nhưng cũng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

“Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung khan hiếm. Do đó, nguồn tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được gốc rễ vấn đề”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia cho rằng, đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này “ngại” xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng, thị trường sẽ có động lực để hồi phục.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ, ở quý đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại.

Trước những dự báo lạc quan này, nhiều nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính đang muốn săn tìm một bất động sản phù hợp để đầu tư thay vì đơn thuần gửi tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn chưa thể đưa ra được quyết định vì vẫn còn nhiều băn khoăn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho hay, nếu có sẵn tiền mặt, thì nên mua trước Tết. Bởi với những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, ai cũng biết những bất động sản cần bán thời điểm trước Tết Nguyên đán phần lớn là do người bán đang rất cần tiền nên sẽ chấp nhận giảm giá.

Tuy nhiên, để có thể “săn” được bất động sản trước Tết với giá tốt không phải dễ dàng, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm để chọn được sản phẩm tốt về vị trí, hạ tầng và không gian phát triển tốt sau này.

“Tín hiệu về chính sách, mở room tín dụng, ổn định lãi suất sẽ rõ ràng hơn. Do đó, qua Tết Nguyên đán, giao dịch bất động sản sẽ tăng dần. Với những người mua trước Tết, bán sau Tết có thể có lợi nhuận”, ông Quang nói.    

Phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2023.  Ảnh: Trọng Tín

Thanh lọc mạnh mẽ

Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo diễn biến chậm lại, thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã trải qua năm 2022 với nhiều thách thức, đặc biệt là bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản. Để duy trì hoạt động, nhiều doanh nghiệp trong ngành phải cắt giảm 60 – 70% nhân sự, đi kèm với cắt giảm lương; một số công ty buộc lòng phải cho nhân viên nghỉ Tết sớm.

Bên cạnh đó, do khó khăn về nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh “đói” vốn, thậm chí phải dừng triển khai dự án. Các doanh nghiệp đều phải linh hoạt áp dụng nhiều phương thức khác nhau như thanh toán hoa hồng cho sàn giao dịch bằng sản phẩm, chiết khấu sâu (có thể lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay)…

Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.

– Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group chia sẻ, khó khăn chồng chất đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhân sự trong ngành, đặc biệt là đội ngũ môi giới bất động sản bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ước tính, thời điểm cuối năm 2022, số lượng môi giới hoạt động chỉ còn khoảng 30 – 40% so với đầu năm.

“Bên cạnh những doanh nghiệp đã giải thể mà chúng ta nhìn thấy, còn khá nhiều doanh nghiệp đã dừng hoạt động từ lâu song chưa có giấy tờ quyết định chính thức”, ông Lâm thông tin.

Những điểm sáng

Năm 2022 là một năm khó khăn đối với kinh tế toàn cầu. Tình trạng lạm phát và động thái nâng lãi suất của các ngân hàng trên khắp thế giới đã và đang gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản toàn cầu. Dù vậy, các chuyên gia trong ngành vẫn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam cần phải trải qua quá trình này và cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư.

Đề cập những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản đang phải “thay máu” để tự cứu mình và chờ thời cơ để tái sinh. Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua thách thức để tiếp tục tồn tại, tiến hành đổi mới sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của thị trường. “Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng”, ông Châu nhấn mạnh.

Từ góc nhìn tích cực, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, trong năm 2022, Việt Nam đã triển khai mạnh mẽ công tác quy hoạch, từ quy hoạch tổng thể quốc gia cho tới quy hoạch của các tỉnh, thành phố. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các thị trường lân cận ngoài các đô thị lớn. Tiêu biểu là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai… bên cạnh TP.HCM, hay Hưng Yên, Bắc Giang… lân cận Hà Nội.

“Bởi vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới”, ông Troy Griffiths khẳng định.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cho biết thêm, trong mắt các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất tiềm năng bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ; tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng. Trong khi đó, nguồn cung hạng C đang thiếu hụt, vì thời gian qua, các chủ đầu tư đều tập trung vào sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Bởi vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng với nhiều dự án được triển khai. Hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp gia tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương…

Nhìn nhận tổng quan về thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, “đường dài mới biết ngựa hay”. Theo đó, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ và “sức khỏe” tài chính mới có thể tiếp tục “cuộc chơi”. Cùng với đó, là sự ra đời của những phân khúc phù hợp với “túi tiền” và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

“Tôi đánh giá cao những nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà các doanh nghiệp đang thực hiện, bởi đây là các giải pháp phù hợp nhằm tự cứu mình trong giai đoạn khó khăn… Nhiều doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để có thể đi đường dài”, ông Hà chia sẻ.