Luật Đất đai tác động tới hầu hết các ngành, lĩnh vực, chủ thể trong xã hội, nên Dự thảo Luật đang nhận được nhiều ý kiến đóng góp của nhân dân.  Ảnh: Đ.T

Quá ít thông tin

Cuối tuần qua, ngay trong ngày đi làm chính thức đầu tiên sau Tết Nguyên đán Quý Mão 2023, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành liên quan về triển khai lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo).

Theo Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo, thời gian lấy ý kiến bắt đầu từ ngày 3/1/2023 và kết thúc vào ngày 15/3/2023.

Tức là, 1 tháng đã trôi qua. Chưa kể có tới 2 kỳ họp bất thường (lần thứ hai và lần thứ ba) của Quốc hội, thì thời gian nghỉ Tết Nguyên đán cũng khá dài, thế nên, sự khởi động lấy ý kiến nhân dân dường như chưa có gì đáng kể. Một số vị đại biểu ở cả 3 miền Bắc – Trung – Nam khi được hỏi đều có chung câu trả lời là, ra Tết, đoàn đại biểu Quốc hội mới tổ chức lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo.

Thông tin từ cuộc họp do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì nói trên cho thấy, đến thời điểm tổ chức cuộc họp, mới có 2 bộ và 10 tỉnh ban hành bản kế hoạch lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo.

Đại diện Tổ Biên tập Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cho biết, Ban Soạn thảo đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp qua trang web, tập trung vào một số nội dung bồi thường, tái định cư, quy định chung, thu hồi đất, đăng ký đất đai, tài chính đất đai…

Thế nhưng, những ý kiến này cũng không được đăng tải công khai trên trang thông tin lấy ý kiến nhân dân về Luật Đất đai (sửa đổi) của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cũng cần phải nói thêm rằng, tài liệu phục vụ việc lấy ý kiến nhân dân được công bố tại trang này chỉ gồm có Dự thảo và 2 nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân.

Trong khi đó, cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật – Ủy ban Kinh tế của Quốc hội – ở báo cáo phát hành ngày 12/12/2022 đã đề nghị cân nhắc cung cấp các báo cáo có liên quan như: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, Báo cáo Đánh giá tác động chính sách của Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)… để nhân dân có thêm cơ sở nghiên cứu, cho ý kiến về Dự thảo Luật.

Quan điểm này cũng được nhiều vị đại biểu Quốc hội đồng tình. Bởi sửa Luật Đất đai là việc vô cùng khó khăn, phức tạp, ngay cả khi có bộ hồ sơ đầy đủ (bao gồm báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai hiện hành và báo cáo đánh giá tác động của chính sách mới), thì việc góp ý vẫn là rất khó với cả chuyên gia và các vị đại biểu Quốc hội, chưa nói đến việc để đông đảo nhân dân có thể tham gia ý kiến.

Ngay từ khi Dự thảo lần đầu được công bố xin ý kiến nhân dân (quy trình bắt buộc với tất cả các dự án luật) vào giữa tháng 8/2022, có vị đại biểu đã bày tỏ: “Đăng tải lên mạng xin ý kiến nhân dân mà chỉ có Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật, không có báo cáo tổng kết thi hành Luật hiện hành, không có đánh giá tác động chính sách… Như thế, thì dân nào hiểu được mà tham gia ý kiến”.

Thế nên, sốt ruột là tâm trạng không chỉ của 1 vị đại biểu Quốc hội khi mà “vào trang thông tin lấy ý kiến nhân dân về Luật Đất đai (sửa đổi) của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa thấy có thông tin gì”.

Người dân quan tâm vấn đề gì?

Trên Cổng thông tin điện tử Quốc hội, thông tin về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) phong phú hơn một chút. Bên cạnh Dự thảo Luật, còn có thêm tài liệu tham khảo gồm một số bài viết của các chuyên gia đề cập những vấn đề rất lớn của lần sửa đổi này, như quyền tài sản của các chủ sử dụng đất, một số vấn đề về tài chính, quản trị, quản lý đất đai – kinh nghiệm quốc tế và giá trị tham khảo cho Việt Nam…

Mục ý kiến người dân cũng đã đăng tải một số góp ý từ sau khi Dự thảo được công bố vào cuối tháng 7/2022, liên quan đến nhiều vấn đề, từ sử dụng đất nông nghiệp, bồi thường khi thu hồi đất, đến vấn đề tài chính đất đai, chính sách thuế, giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai…

Về xác định giá đất, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, đây là vấn đề rất khó, cần phải được tiếp tục hoàn thiện để đảm bảo tính khả thi.

Dự thảo Luật nêu một trong các nguyên tắc xác định giá đất là phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Theo một số góp ý mới được đăng tải trong tháng 1/2023 trên Cổng thông tin điện tử Quốc hội, thì khoản này cần bổ sung quy định: “Khi có mâu thuẫn trong xác định giá đất thị trường, thì trọng tài kinh tế là cơ quan tài phán có thẩm quyền quyết định”.

Về giá đất cụ thể, ý kiến này cho rằng, cần bổ sung: “Hệ số điều chỉnh phải công khai phương pháp tính toán, phải giải trình và được tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng đồng thuận”.

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức định giá đất, cần bổ sung quy định: “Tổ chức định giá đất phải bồi thường thiệt hại cho tổ chức, cá nhân do việc định giá đất không đúng”.

Góp ý về thuế, cử tri Quốc Bảo bày tỏ mong muốn, Ban Soạn thảo sẽ tập trung vào thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế sử dụng bất động sản. Vì phải có 2 loại thuế này, thì mới hoàn thiện được cách định giá; có cách định giá đúng, thì mới chống được tiêu cực trong cấp quyền sử dụng đất để đầu tư.

Theo vị cử tri này, với thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế đầu cơ), nên áp thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà đất ngay sau khi tạo lập, có thể là 60%, giảm dần trong 5 năm, mỗi tháng giảm 1%, cho đến khi về 0. Thuế sử dụng bất động sản (thuế tài sản) nên thiết kế theo bậc lũy tiến phụ thuộc diện tích và loại đất…

Trong góp ý được đăng tải ngày 27/1/2023, cử tri Nguyễn Viết Đại nêu quan điểm, quy định về quyền sử dụng đất nên bổ sung: người sử dụng đất “có quyền xây dựng các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất và bảo vệ tài sản trên đất”, do hiện nay, sau khi dồn điền đổi thửa và chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, người dân chuyển đổi các mô hình VAC, trồng cây dược liệu, cây ngắn ngày, cây ăn quả lâu năm quý hiếm và thực hiện sản xuất nông nghiệp chất lượng cao.

Tuy nhiên, chính sách, cơ chế rõ ràng cho việc xây dựng các công trình hỗ trợ sản xuất, các công trình phụ trợ đảm bảo canh tác là chưa có và chưa cụ thể, dẫn đến tình trạng phổ biến của cả nước hiện nay là không dám đầu tư nông nghiệp, do không được xây dựng các công trình phụ trợ sản xuất, đảm bảo an toàn trong sản xuất.

Cử tri này cho rằng, tình trạng “luật chưa hướng dẫn cụ thể – chính quyền địa phương thì trả lời chờ hướng dẫn” dẫn đến tình trạng bỏ hoang đất sau dồn điền, đổi thửa, hay các loại đất nông nghiệp khác, gây lãng phí đất; về lâu dài, đất bỏ hoang sẽ bị thoái hóa, khó cải tạo, gây lãng phí…

Vì thế, vị này mong muốn, Ban Soạn thảo Luật nghiên cứu thấu đáo thực tế để tiếp thu và chỉnh sửa Luật để hỗ trợ người dân bỏ sức, bỏ của ra để làm nông nghiệp.

Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung được đặc biệt quan tâm trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: Đ.T

Đã làm rõ tự thỏa thuận và thu hồi

Nếu tính về thời gian, việc lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) đã đi được gần nửa chặng đường. Tuy nhiên, như Báo Đầu tư đã thông tin, trang thông tin lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa xuất hiện bất cứ góp ý nào. Trong khi đó, nhiều địa phương cũng mới chỉ đang xây dựng kế hoạch và các hội thảo, tọa đàm để thu thập ý kiến của cả cơ quan soạn thảo lẫn cơ quan thẩm tra cũng mới chỉ là dự kiến.

Nhưng, vẫn có những chuyên gia miệt mài nghiên cứu, góp ý hoàn thiện dự thảo cực kỳ khó bởi những mâu thuẫn, chồng chéo về lợi ích của các chủ thể chịu tác động và sự tác động sâu sắc, lan tỏa toàn xã hội này.

Quan tâm đặc biệt đến Dự thảo ngay từ khi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đích thân chủ trì hội thảo đầu tiên lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai hồi đầu tháng 8/2022, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận xét, Dự thảo mới nhất đã tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội ở kỳ họp thứ tư về cơ chế thu hồi đất.

Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ban Soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi xác định là một trong 12 nội dung trọng tâm xin ý kiến nhân dân và được đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm ở các vòng thảo luận.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, Dự thảo mới nhất đã làm rõ hình thức sử dụng đất với các dự án khu đô thị, tách bạch dự án nào Nhà nước thu hồi, dự án nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận.

Cụ thể, Dự thảo đã điều chỉnh “dự án đô thị” trong danh mục dự án thu hồi đất (nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, dự án khu đô thị mang lại lợi nhuận trực tiếp cho chủ đầu tư, nên phải thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất).

“Tại Khoản 2, Điều 78 về dự án công trình để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, điểm h, điểm i quy định: “dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Như vậy, chế định thu hồi đất đã được thu hẹp và dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn không còn mặc nhiên thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất”, ông Đỉnh nhìn nhận.

Tương tự, điểm a, Khoản 3 và điểm a, Khoản 4, Điều 78 của Dự thảo quy định: “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Xâu chuỗi với các quy định có liên quan tại Dự thảo, ông Đỉnh cho rằng, Dự thảo đã xác định rõ 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở).

Theo đó, nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), thì Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở), thì Nhà nước không được thu hồi đất, mà trường hợp này, nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Không cần thiết phải tách bạch

Theo dõi xuyên suốt quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Đỉnh phân tích, lý do của đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) là để tránh việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực phải bố trí tái định cư.

Ngược lại, lý do của đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) là để tránh nhà đầu tư đầu cơ mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường… Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất…”, Dự thảo cũng quy định nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Bởi thế, theo ông Đỉnh, giá đất chính là trọng tâm của Dự thảo. Nếu định giá đất bám sát giá thị trường, thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu. Nếu làm tốt khâu định giá đất, thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu… Ngược lại, nếu định giá đất không tốt, sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào, thu hồi đất thì bất công; đấu giá, đấu thầu thì “quân xanh, quân đỏ”, lợi ích nhóm…

Giả định Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).

Trong khi đó, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu. Do định giá đất bám sát giá thị trường, nên cũng không còn mối lo ngại về việc thất thoát tài sản Nhà nước và không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu mới bảo đảm cạnh tranh.

Từ những phân tích trên, vị chuyên gia này kiến nghị, Dự thảo không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự), mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong 2 cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.

“Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận.