Công việc hệ trọng này sẽ được hoàn thành ở mức độ nào phụ thuộc rất lớn vào việc ý kiến xác đáng của nhân dân được tiếp thu ra sao.

Thực tế thi hành Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế, ngay từ quy định về vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai

1.

Tết này bước sang tuổi 90, song bà Lê Thị Dư ở phường Quán Triều (TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên) vẫn chưa quên những nhọc nhằn chồng chất trong hành trình ròng rã hàng chục năm trời cả đại gia đình bà đeo bám để giải quyết chuyện đất đai.

Dù chẳng có tranh chấp với ai, nhưng ở thời điểm hai chục năm trước, bà và gia đình 4 người con đều đã dựng vợ, gả chồng được bà chia đất làm nhà riêng vẫn không thể làm nhà kiên cố trên chính mảnh đất của mình. Nguồn cơn là vì cán bộ cơ sở không thừa nhận sự hợp pháp của toàn bộ mảnh đất hơn 1.000 m2 nằm ven Quốc lộ 3 của gia đình bà. Gửi đơn lên thành phố, lên tỉnh, bà cũng được trả lời tương tự.

Thế nhưng, nghiên cứu pháp luật về đất đai, gia đình bà không đồng tình với cách giải quyết của cơ quan chức năng. Bấy giờ, nóng lòng vì cứ mùa mưa là nước tràn hết vào những ngôi nhà tạm, con cháu phải đi thuê nhà chỗ khác, bà Dư nhờ một người quen thạo về pháp luật “lo” giúp, nhưng ròng rã cả chục năm vẫn bặt vô âm tín.

May mắn là sau đó, vị trưởng đoàn đại biểu Quốc hội của tỉnh, sau khi nhận đơn của gia đình bà, đã chuyển cho Thanh tra tỉnh xem xét lại một cách thấu tình đạt lý, bà mới có thể xây ngôi nhà tử tế trên chính mảnh đất của mình, sau mấy chục năm ròng tốn bao công sức và cả tiền của.

Thế nên, vừa rồi nghe ti vi nói chuẩn bị lấy ý kiến nhân dân để sửa đổi Luật Đất đai, bà bảo các con, các cháu chịu khó đọc dự thảo, không góp được ý kiến thì cũng có thêm hiểu biết để sau này chẳng may có vướng mắc gì, cũng biết đường “kêu” cho đúng chỗ, kẻo tiền mất tật mang.

2.

Tiếc rằng, câu chuyện của gia đình bà Dư không phải là cá biệt. Những khiếu kiện dai dẳng, những xô xát đáng tiếc, nước mắt và cả máu cũng đã đổ trong nhiều tranh chấp đất đai.

Tất nhiên, nhiều vụ việc trong số đó có nguyên do cả từ nhận thức, hiểu biết pháp luật của người sử dụng đất, cả sự cố tình vi phạm của cán bộ ở nhiều cấp, nhưng không thể phủ nhận nguyên nhân từ những bất cập của Luật Đất đai hiện hành.

Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan chủ trì soạn thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ ra rất nhiều bất cập, hạn chế, ngay từ quy định về vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đã có một chương quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, trong đó đã quy định về quyền của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai.

Tuy nhiên, các quy định ở chương này chưa bảo đảm sự tách bạch và minh định trách nhiệm chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước với chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Đây là một trong những nguyên nhân có thể dẫn đến tình trạng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lạm quyền, tiêu cực trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng.

Mặt khác, quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai trên thực tế cho thấy, theo quy định, Nhà nước có rất nhiều quyền (quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…), nhưng thực chất lại chưa thực sự quản lý chặt chẽ được đất đai.

Một số quyền định đoạt của Nhà nước về thu hồi đất, về quyết định giá đất… chưa được thực hiện tốt tại một số địa phương; phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai giữa Trung ương và địa phương còn bất cập, tồn tại do còn chưa thống nhất với phân cấp thẩm quyền của các ngành lĩnh vực khác (như thẩm quyền giao, cho thuê khu vực biển; giao, cho thuê rừng…).

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn nhiều vướng mắc, chưa được kịp thời tháo gỡ, một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước…

Và còn nhiều, rất nhiều vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo khác, khó có thể kể hết.

3.

Thế nên, không phải vô cớ mà từ nhiệm kỳ trước của Quốc hội, ròng rã nhiều kỳ họp, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai đều được nêu trước nghị trường. Đến nay, Luật Đất đai (sửa đổi) được xác định là nhiệm vụ lập pháp quan trọng nhất của nhiệm kỳ này, bởi độ phức tạp, nhạy cảm, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước.

Thế nên, ngoại trừ Hiến pháp, Bộ luật Hình sự, Bộ luật Dân sự, thì chỉ có Luật Đất đai mới tổ chức lấy ý kiến nhân dân với một kế hoạch riêng. Và dự thảo được lấy ý kiến nhân dân cũng đã được đại biểu Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ tư, với hầu hết những điểm mới của lần sửa đổi này vẫn còn đang gây tranh luận với quan điểm nhiều chiều.

Vì thế, việc tổ chức lấy ý kiến sẽ không chỉ đơn giản là công bố công khai dự thảo và tạo ra những kênh để nhân dân góp ý. Mà đầu tiên là phải cung cấp tối đa thông tin, thậm chí phải tổ chức các buổi báo cáo theo chuyên đề để người dân hiểu được lần này có những chính sách nào được sửa đổi, sửa như thế nào và sẽ tác động ra sao đến quyền và nghĩa vụ của từng người, từng gia đình.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục của Quốc hội, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng, để lắng nghe được ý kiến nhân dân, không nên chỉ mời đại diện, mà phải trực tiếp đến từng tổ dân phố nghe dân nói, đặc biệt là để người dân ở những vùng mà hiện đang có vướng mắc, có khiếu kiện được góp ý. Qua đó, sẽ biết được là cái gì thực tiễn đang đòi hỏi để việc sửa đổi sát với thực tiễn.

Đặc biệt, ông Tạ Văn Hạ cho rằng, Dự thảo cần hết sức tránh chuyện “tu từ”, câu chữ nghe có vẻ rất hay, nhưng dân đọc lại không hiểu được, phải chờ nghị định, chờ thông tư. Thế nhưng, nhiều khi luật thì mở, mà nghị định và thông tư lại khép.

Theo Đại biểu Trịnh Xuân An, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng – An ninh của Quốc hội, trong việc lấy ý kiến nhân dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sự vào cuộc của cơ quan báo chí cũng rất quan trọng. Các báo điện tử có thể mở diễn đàn để bàn sâu một số chính sách mới được người dân và doanh nghiệp quan tâm. Báo chí cũng có thể mở cuộc bình chọn về những phương án đang gây tranh cãi. Đó là kênh thông tin rất hữu ích cho người làm chính sách, trong đó có các nhà lập pháp.

Tại Nghị quyết 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022, Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu, ý kiến đóng góp của nhân dân phải được tập hợp, tổng hợp đầy đủ, chính xác, khách quan và được nghiên cứu, tiếp thu, giải trình nghiêm túc để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo cơ quan đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản, sẽ nghiên cứu bổ sung chính sách đánh thuế đối với nhà

Tách riêng nhà và đất để đánh thuế

Bộ Tư pháp vừa tổng hợp kết quả nghiên cứu, rà soát và đề xuất sửa đổi, bổ sung văn bản hiện hành trình Chính phủ lập đề nghị Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 gửi Quốc hội.

Một trong những nội dung quan trọng, có quan hệ mật thiết với nhiệm vụ lập pháp quan trọng nhất của Quốc hội năm 2023 – sửa đổi Luật Đất đai – là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Dự kiến, phạm vi điều chỉnh của sắc thuế này là đánh thuế đối với đất, nhà và công trình xây dựng.

Theo cơ quan đề xuất chính sách, chính sách thuế hiện hành chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng). Quy định này đến nay không còn phù hợp, bởi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Kinh nghiệm tại các quốc gia cho thấy, ngoài việc thực hiện điều tiết đối với đất, nhiều nước đã điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng, trong đó có việc gia tăng vai trò của thuế bất động sản.

Xây dựng luật mới, cơ quan quản lý nhà nước đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế riêng đối với nhà, đất được cơ quan đề xuất chính sách cho là phù hợp, dễ tạo được sự đồng thuận của người nộp thuế, đảm bảo có tính đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, chỉ điều tiết đối với đất và nhà có giá trị lớn, trên ngưỡng chịu thuế, đảm bảo mục tiêu mở rộng và khai thác tốt nguồn thu từ nhà, đất.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), định hướng xây dựng chính sách là nâng mức thuế suất so với hiện tại. Giá tính thuế của các loại đất này được xác định là giá của 1 m2 (giá 1 m2 đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất thực tế sử dụng.

Giá tính thuế đối với nhà (nhà và công trình xây dựng) được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1 m2 nhà tính thuế.

Dự kiến được tính đến là sẽ quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Còn thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Cơ quan quản lý cũng dự kiến áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).

Quy định này được cơ quan quản lý nhà nước khẳng định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất.

Bộ Tài chính nhìn nhận, việc nghiên cứu bổ sung đánh thuế đối với nhà (chính sách hoàn toàn mới) đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội hiện nay, đảm bảo tính khả thi, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, khuyến khích sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả.

Đánh thuế nhà cũng phù hợp với chính sách phát triển nhà ở, góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Bên cạnh đó, việc bổ sung đánh thuế đối với nhà góp phần thực hiện mở rộng cơ sở thu, làm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương theo hướng bền vững hơn.

Về thời gian, dự kiến Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến về Dự án Luật Thuế bất động sản tại kỳ họp tháng 10/2024 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Có thể tính đến biện pháp thị trường hơn

Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Tuy nhiên, yêu cầu này phải được cụ thể hóa trong luật về thuế, chứ không thể quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi). Vì thế, đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản là việc cần được tính đến.

Theo một vị chuyên gia tài chính, từng là đại biểu Quốc hội, việc xây dựng Luật Thuế bất động sản là cần thiết, nhiều nước đã thực hiện hiệu quả.

Đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, theo vị chuyên gia này, cũng không có tác động tiêu cực, vì không đánh vào những người có thu nhập trung bình và thấp, chỉ tác động đến người có thu nhập cao, mà thuế chính là công cụ để điều tiết thu nhập.

“Đất đai có hạn, nên không hẳn đánh thuế cao thì người có thu nhập cao sẽ giảm sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, song cũng có thể hạn chế tình trạng “lướt sóng” tạo thị trường ảo như từng diễn ra”, vị chuyên gia này nhìn nhận.

Là người từng giữ trọng trách trong ngành thuế tại địa phương, đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang), Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc gộp hai luật, (gồm Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) là cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, việc tăng thuế bất động sản (đối với đất phi nông nghiệp và nhà ở) cần hết sức cân nhắc, nhất là đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay và thậm chí trong 5 – 7 năm tới.

Bởi, việc tăng thuế để chống đầu cơ thường gặp nhiều mâu thuẫn (như đánh thuế 2 lần) và nhiều khi không giải quyết được mục tiêu hạ giá nhà đất, mà còn đẩy giá và tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Theo ông Thịnh, trong bối cảnh hiện nay, trước mắt, nên tính toán điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có lộ trình để 10 năm tới khoản thu này là một nguồn lực đáng kể trong duy tu, sửa chữa, nâng cấp hạ tầng đô thị, nơi phát sinh chủ yếu nguồn thu đó. Còn chống đầu cơ, tăng giá có thể xem xét các biện pháp khác công bằng, tiến bộ, thị trường hơn, như hạn chế, cấm phân lô bán nền theo mức độ phát triển đô thị từng khu vực; thực hiện việc giao đất ở có thời hạn (50 – 70 năm) thay vì giao lâu dài như hiện nay.

Đảm bảo công bằng, tránh thuế chồng thuế cũng là lưu ý của một số chuyên gia về dự kiến đánh thuế nhà, đất. Bởi hiện nay, dữ liệu chuẩn xác về nhà và đất cũng như phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế vẫn đang là thách thức rất lớn, cần có lộ trình phù hợp để đảm bảo tính khả thi.