Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện mất cân đối cung cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, sai phạm của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới khủng hoảng mất niềm tin trên thị trường này… Tuy vậy, không có chuyện ngành ngân hàng siết tín dụng với lĩnh vực này.

Thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực. Theo Phó thống đốc, năm 2022, thậm chí có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68 – 70%, trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%.

“Một số doanh nghiệp, Hiệp hội nói Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định lại, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong bất động sản, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng bất động sản phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết thêm, năm 2020, tín dụng bất động sản tăng 12,06%, năm 2021 tăng 13,55%, thì năm 2022 tăng tới 24,27%, đạt dư nợ 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo Ngân hàng Nhà nước, năm 2022, thị trường bất động sản có rất nhiều biến động. Nửa đầu năm, thị trường bất động sản tăng trưởng nóng tại nhiều phân khúc, tình hình chuyển biến ngược lại nửa cuối năm.

Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, thiếu nhà ở phục vụ công nhân, nhà ở xã hội; nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, quy hoạch. Mặc dù cơ cấu vốn huy động của doanh nghiệp bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau, song năm 2022, việc huy động vốn của doanh nghiệp qua thị trường chứng khoán và bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Sự khó khăn của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng tín dụng và tài sản của các ngân hàng cũng như ảnh hưởng kinh tế vĩ mô. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản, đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã  điều hành đồng bộ, linh hoạt chính sách tiền tệ nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô; điều hành chính sách lãi suất hợp lý, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp; điều hành chính sách tín dụng hợp lý, năm 2022 đã nới room tín dụng thêm 1,5-2%.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội (đã dành 3.000 tỷ đồng tín dụng ưu đãi với tín dụng nhà ở xã hội). Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn và chỉ đạo các tổ chức tín dụng để 2% tiền gửi tại Ngân hàng chính sách xã hội (đạt 104.000 tỷ đồng), giúp Ngân hàng chính sách có nguồn để triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi, trong đó có ưu đãi nhà ở xã hội…

Về cơ cấu tín dụng bất động sản, hiện nay, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà với cá nhân chiếm tỷ lệ 68%. Cơ cấu này cho thấy tín dụng bất động sản đang tập trung vào đáp ứng nhu cầu ở của người dân, giảm rủi ro, đảm bảo sự phát triển an toàn của thị trường. Tất nhiên, vẫn có tình trạng cá nhân nhập nhèm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và vay để đầu cơ, kinh doanh.

Đáng lưu ý, nợ xấu bất động sản đang có dấu hiệu tăng. Năm 2021, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm 1,67%, thì năm 2022 đã tăng lên 1,81%. Thêm vào đó, các tổ chức tín dụng hiện nay đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi 90% khoản vay bất động sản có kỳ hạn 15 – 20 năm còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Có nghĩa ngân hàng phải đối mặt với rủi ro kỳ hạn rất cao. Ngoài ra, hiện nay, tín dụng bất động sản đang tập trung tại một số tổ chức tín dụng, một số nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án rủi ro.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ triển khai nhiều giải pháp.

Thứ nhất, tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Thứ ba, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng…, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ năm, tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước  cho rằng rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Ảnh: Đức Thanh

Nhảy nhóm nợ, nợ xấu tăng – domino từ thị trường trái phiếu hiện hữu

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản giữa tuần này, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, kênh huy động trái phiếu khó khăn đang tác động tiêu cực đến dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng. Hưng Thịnh Land dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.

Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng. Đại diện Novaland cho hay, biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Với chủ nợ là các tổ chức quốc tế, Novaland đã giải quyết êm đềm khi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống, nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường dẫn tới kết luận vi phạm nghĩa vụ trả nợ, vi phạm chéo các khoản vay. Tuy vậy, với các chủ nợ trong nước (ngân hàng, trái chủ), Novaland đang rất vất vả để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. 

Thực tế, từ đầu năm tới nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã thông báo mất khả năng thanh toán, không trả nợ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Mất thanh khoản trái phiếu khiến nợ xấu của các doanh nghiệp có nguy cơ tăng theo. Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm qua.

Hiện nay, việc “cứu” doanh nghiệp bất động sản bằng cơ cấu nợ, giãn nợ nhận được các quan điểm trái chiều từ phía ngân hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban Điều hành, Ngân hàng VietinBank cho rằng, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản, thì sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề và các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ. “Tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, bán đi tài sản”, ông Dũng nêu ý kiến.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho rằng, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ có thể là biện pháp nên xem xét trong bối cảnh hiện nay. “Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn, mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi nguồn thu và dòng tiền bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, các doanh nghiệp này sẽ không hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng lẫn trái chủ”, ông Hưng phân tích.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhận định, việc cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản là rất khó, bởi nếu vậy, các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự – điều này vượt quá khả năng của ngân sách, cũng như nguồn lực của ngân hàng thương mại – trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.  

Còn nhớ, năm 2021-2022, tín dụng bất động sản tăng rất mạnh (năm 2021 tăng 13,57% và năm 2022 tăng 24,27%). Áp lực trả nợ của doanh nghiệp không chỉ từ tín dụng ngân hàng, mà còn từ đáo hạn trái phiếu. Năm 2023-2024 là giai đoạn đỉnh đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, không có tiền hoàn thiện dự án, bán ra để thu hồi tiền về, chưa kể sức mua thị trường hiện rất kém. 

Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81%, tăng đáng kể so với mức 1,67% năm 2021. 

Phải chấp nhận có những doanh nghiệp rời cuộc chơi

Theo Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này không siết tín dụng bất động sản. Thực tế, bất động sản đang là ngành chiếm cơ cấu lớn nhất trong “rổ” tín dụng toàn hệ thống (tỷ trọng trên 21%). Năm 2022, tín dụng bất động sản tăng tới hơn 24,2%, cao nhất trong các lĩnh vực. Mặc dù vậy, tín dụng bất động sản đang bộc lộ rất nhiều rủi ro như: cho vay bất động sản đang tập trung quá lớn vào một số tổ chức tín dụng, một số doanh nghiệp; mất rủi ro kỳ hạn…

Trong khi đó, về phía doanh nghiệp bất động sản là tình trạng sử đụng đòn bẩy cao, đầu tư dàn trải (có doanh nghiệp cùng lúc triển khai hơn 50 dự án – theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng), cơ cấu phân khúc bất chưa hợp lý (thừa các dự án cao cấp, thiếu dự án nhà ở giá rẻ)…

Với những bất cập trên, việc yêu cầu ngân hàng thương mại dồn vốn cho vay bất động sản là rất rủi ro. Thực tế, từ cuối năm 2022, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng quản trị rủi ro với lĩnh vực này, giảm cho vay doanh nghiệp bất động sản (như Techcombank).

Chính vì vậy, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ, ngành, cơ quan quản lý, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm, để có điều chỉnh phù hợp, có khả năng trả nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng sang những phân khúc ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ như nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, nhà ở cho công nhân…

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, hiện nay, hỗ trợ lớn nhất và khả thi nhất của ngành ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản là giảm mặt bằng lãi suất. Trong tuần tới, khả năng một loạt ngân hàng lớn sẽ giảm thêm lãi suất huy động, từ đó kỳ vọng giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Còn các đề xuất khác của doanh nghiệp (như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu…) đều không thể thực hiện do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống.   

Việc tháo gỡ thế kẹt dòng tiền bất động sản, tránh gia tăng nợ xấu ngân hàng hiện nay cần phải tập trung vào các giải pháp khác. Đó là nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP và sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý với bất động sản. Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý.

“Hồi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết, phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ, ban, ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo, thì việc đưa ra những quy trình để triển khai hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đề nghị.

Mặc dù vậy, ông Vũ Tiến Lộc cũng cho rằng, quá trình khôi phục thị trường bất động sản sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.