Sau khi lập đỉnh ngắn hạn vào đầu tháng, thị trường những phiên sau đó vận động theo xu hướng sideway down. Kết phiên giao dịch cuối năm, VN-Index đóng cửa tại mốc 1.007 điểm tương ứng giảm gần 4% so với tháng trước. Song thanh khoản bình quân phiên cải thiện đáng kể với mức tăng gần 25%, đạt khoảng 16.200 tỷ đồng.

Nhóm du lịch và giải trí, dầu khí, ô tô và phụ tùng là top 3 nhóm tăng mạnh nhất trong tháng 12 với mức tăng lần lượt là 14%; 7% và 3%. Chiều ngược lại nhóm bất động sản giảm 13%, là nhóm giảm mạnh nhất so với đầu tháng. Bên cạnh đó, các nhóm như tài nguyên cơ bản, thực phẩm đồ uống, dịch vụ tài chính cũng gặp áp lực chốt lời sau khi dẫn dắt đà tăng trong tháng 11.

Trong tháng 12 dòng tiền tập trung vào nhóm vốn hóa vừa. Cụ thể chỉ số VNMIDCAP ghi nhận mức tăng 3%, trong khi đó chỉ số VNSMALLCAP và VN30 giảm lần lượt là 2% và 4% so với đầu tháng.

Dòng tiền khối ngoại tiếp tục đổ vào thị trường trong tháng 12 với giá trị mua ròng đạt 13.350 tỷ đồng, trong đó khối này đẩy mạnh giải ngân các mã HPG; VHM; STB. Chiều ngược lại EIB; PDR; VRE là 3 mã bị bán ròng nhiều nhất.

Cùng xu hướng với khối ngoại tự doanh cũng tích cực mua ròng 850 tỷ đồng trong tháng 12 tập trung vào các mã EIB; FPT; MWG. Trái lại NVL, VPB, PDR là top 3 mã tự doanh bán ròng mạnh nhất.

Dòng tiền Khối nhà đầu tư cá nhân trong nước tiếp tục rút ra khỏi thị trường trong tháng 12 với giá trị bán ròng đạt khoảng 13.480 tỷ đồng.

Theo Agriseco Research, dù đà mua ròng của khối ngoại vẫn tiếp diễn trên HSX trong tháng cuối cùng của năm 2022 với giá trị lớn (gần 13.000 tỷ VND), tuy nhiên VN-Index lại xuất hiện nhịp điều chỉnh cho thấy lực cầu từ khối nhà đầu tư nội vẫn tương đối thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh FED vẫn duy trì đà tăng lãi suất điều hành thêm 50 điểm cơ bản trong kỳ họp gần đây vào giữa tháng 12 và dự kiến tiếp tục thu hẹp bảng cân đối kế toán trong năm 2023.

Bên cạnh đó, việc kết quả kinh doanh quý 4 của các doanh nghiệp được dự báo kém khả quan hơn do môi trường lãi suất vẫn đang ở mức cao và thị trường đang trong vùng trũng thông tin, chúng tôi đánh giá tâm lý thận trọng khả năng sẽ duy trì trong tháng 1 này, do vậy thanh khoản thị trường vẫn nhìn chung ở mức thấp so với bình quân cả năm, đặc biệt trong những phiên cuối năm.

Bước sang tháng đầu năm 2023, Agriseco Research cho rằng hiệu ứng rút ròng có thể xuất hiện khi dịp nghỉ Tết âm lịch vào cuối tháng đang đến gần, làm tăng nhu cầu tiền mặt. Kỳ vọng thị trường có thể xuất hiện một nhịp chỉnh rõ ràng trước khi hồi phục trở lại vào những ngày cuối tháng, khi kỳ nghỉ Tết kết thúc. Dự báo VN-Index trong tháng đầu tiên năm 2023 có thể dao động từ vùng 940-1.030 điểm.

Trước diễn biến điều chỉnh có thể xuất hiện, Agriseco Research cho rằng các cơ hội đầu tư trong tháng 1 sẽ có tính chọn lọc và nhà đầu tư cũng nên cân nhắc tích luỹ trong những nhịp điều chỉnh sâu. Một số chủ đề đầu tư trong tháng bao gồm:

• Nhóm các cổ phiếu có kết quả kinh doanh dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong Quý 4 so với cùng kỳ, như nhóm Hàng không – Du lịch, Thực phẩm – Đồ uống hay nhóm Điện.
• Nhóm cổ phiếu đang được thu hút dòng tiền khối ngoại như nhóm VN30, VNDiamond, khi các quỹ đầu tư, đặc biệt các quỹ ETF vẫn liên tục giải ngân mạnh trong các tháng gần đây và dư địa giải ngân là vẫn còn trong tháng này.
• Nhóm cổ phiếu hưởng lợi từ chủ đề Trung Quốc mở cửa nền kinh tế, khi quốc gia này dự kiến sẽ nới lỏng các biện pháp phòng dịch kể từ 08/01/2023. Một số nhóm ngành chúng tôi ưa thích bao gồm Thuỷ sản, Dệt may, Khu công nghiệp và Thép.

Các lô trái phiếu trên ban đầu được đảm bảo bởi cổ phiếu PDR của bên liên quan.

Trước sự biến động mạnh của thị trường chứng khoán vào tháng 11/2022, Phát Đạt đã thu xếp bổ sung thêm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu này, là quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản thuộc dự án Chung cư 239 Cách Mạng Tháng Tám, phường 4, quận 3 (diện tích: 3.504,1 m2). Dự án thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba là Công ty cổ phần Đầu tư thương mại – dịch vụ AKYN, bên liên quan của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt. Đây là dự án sở hữu vị trí đắc địa, hiếm hoi ngay mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám, trung tâm quận 3, TP.HCM với tiềm năng khai thác và phát triển rất lớn.

Phát Đạt tất toán trước hạn các lô trái phiếu này ngoài việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với các nhà đầu tư trái phiếu còn là động thái để chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án Chung cư 239 CMT8. 

Trước đó, trong quý IV/2022, Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỷ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng, bao gồm TP lần 9-2021, một phần TP lần 7-2021, khoản vay từ VietinBank và Tập đoàn Mirae Asset (Hàn Quốc). Tổng giá trị trả nợ của Phát Đạt trong thời gian gần đây khá lớn trong bối cảnh thị trường vốn kém tích cực hơn thời gian trước, đặc biệt đối với các doanh nghiệp ngành BĐS.

Ước tính, theo số dư nợ của Phát Đạt trong báo cáo tài chính quý IV/2022, sau đợt tất toán trái phiếu này tổng nợ vay của Phát Đạt còn khoảng 3.500 tỷ đồng (so với khoảng 5.200 tỷ đồng vào cuối quý III/2022), trong đó có khoảng 1.600 tỷ đồng là trái phiếu.

Hiện tại, cổ phiếu PDR đang giao dịch quanh vùng 14.500 đồng/cổ phiếu. Khối lượng giao dịch trung bình (tính từ tháng 11/2022 đến nay) lên đến gần 18 triệu cổ phiếu/phiên, tương đương giá trị giao dịch khoảng 270 tỷ đồng/ngày, so với thanh khoản trước đây trung bình khoảng 3 triệu cổ phiếu/phiên, tương đương giá trị giao dịch khoảng 190 tỷ đồng/ngày. 

Báo cáo tài chính quý IV/2022 của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) cho thấy, doanh thu thuần chỉ đạt gần 15 tỷ đồng, giảm đến 99% so với con số 1.229 tỷ đồng cùng kỳ, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ.

Trong khi đó, hoạt động chuyển nhượng đất và hàng hoá bất động sản không tạo ra doanh thu trong kỳ. 

Các chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp không có sự thay đổi đáng kể, nhưng chi phí tài chính có sự tăng vọt, gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 221 tỷ đồng, trong đó, chi phí lãi vay 140 tỷ đồng và PDR còn ghi nhận thêm khoản lỗ chuyển nhượng cổ phần công ty con hơn 70 tỷ đồng. Doanh thu tài chính không đáng kể, 16 tỷ đồng. 

Kết quả, PDR ghi nhận lỗ ròng 267 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 754 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên Phát Đạt báo lỗ kể từ năm 2011.

Quý IV/2022 là giai đoạn khó khăn đối với ngành bất động sản khi phải đối diện với lãi suất tăng, áp lực thanh toán trái phiếu và nhu cầu thị trường sụt giảm. Diễn biến này tác động tới hầu hết các doanh nghiệp trong ngành, bức tranh lợi nhuận kém khả quan là điều dự đoán trước. 

Với kết quả trên, theo giải trình của PDR, tình hình khó khăn chung của toàn thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản đã khiến việc đầu tư kinh doanh của công ty vào các dự án bất động sản không được thuận lợi. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Tính cả năm 2022, PDR ghi nhận doanh tài chính tăng đột biến lên 1267 tỷ đồng, nhờ công ty đã ghi nhận gần 1.249 tỷ đồng lãi chuyển nhượng hơn 72% cổ phần tại CTCP Địa ốc Sài Gòn KL. 

Luỹ kế cả năm, PDR đạt 1.505 tỷ đồng doanh thu và lãi ròng 1.146 tỷ đồng, lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) đạt 1.646 tỷ đồng. Với kết quả này, PDR hoàn thành 14% kế hoạch doanh thu và 40% kế hoạch lợi nhuận. 

Tại thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản ghi nhận hơn 22.845 tỷ đồng, tăng 2.293 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn 5.650 tỷ đồng, tăng 123%. Hàng tồn kho 12.131 tỷ đồng, tương đương đầu năm. 

Về cơ cấu nguồn vốn, vốn chủ sở hữu ở mức 9.270 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả 13.576 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm. 

Nguồn dữ liệu: Wichart.vn

Trong đó, nợ vay tài chính ngắn và dài hạn gần 4.440 tỷ đồng, với hơn 50% là nợ trái phiếu 2.510 tỷ đồng (trái phiếu sắp đến hạn là 2.214 tỷ đồng). Con số tổng nợ vay này giảm khá mạnh so với thời điểm cuối quý 3/2022, ghi nhận ở mức khoảng 5.200 tỷ đồng, chủ yếu nhờ PDR đã tích cực tất toán trái phiếu đến hạn trong quý 4. 

Trung tuần tháng 1/2023, PDR đã tiếp tục tất toán 893 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, ngoài việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với các nhà đầu tư trái phiếu còn là động thái để chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án Chung cư 239 CMT8. Đây là dự án sở hữu vị trí đắc địa, hiếm hoi ngay mặt tiền đường CMT8, trung tâm quận 3, TP.HCM với tiềm năng khai thác và phát triển rất lớn.

Trước đó trong quý IV/2022, Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỷ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng. 

Nguồn dữ liệu: Wichart.vn

Theo kế hoạch của PDR, song song với việc tái cấu trúc tài chính thông qua việc giảm nợ vay trái phiếu, công ty cũng thay đổi danh mục sản phẩm, tập trung nhiều hơn cho các dự án bất động sản dân dụng. 

PDR dự kiến đưa ra thị trường các dự án ở Bình Định, dự án Bình Dương quy mô khoảng 5.000 căn hộ, dự án Phước Hải – Vũng Tàu; và dự kiến cuối năm nay – quý I/2023 sẽ hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng dự án hơn 43 ha ở Bình Định, là có thể xây dựng hạ tầng và triển khai kinh doanh.

Các dự án này đưa vào kinh doanh sẽ tạo ra dòng tiền cho PDR, và với PDR, một khi đã đưa dự án bán hàng tức là đã đủ điều kiện pháp lý, lãnh đạo PDR cho biết.