Ngày 13/1 Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” nhằm đánh giá, nhận diện những khó khăn, thách thức, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2023. Đặc biệt các chuyên gia, nhà quản lý cùng bàn luận nhiều về các giải pháp mạnh cho trước mắt và lâu dài để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023”

Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt

Tại Tọa đàm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết, trong 20 năm qua, thị trường bất động sản đã có sự phát triển vượt bậc nhưng cũng đối diện với rất nhiều thách thức, khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, các dự án bất động sản. Tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện đang có sự “lệch pha”: Thiếu hụt nguồn cung do liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Không những thế, cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối.

Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Hiện Chính phủ đang nỗ lực thực hiện mục tiêu rất quan trọng đó.

Trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động.

“Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022 đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. Và mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế-xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần có cuộc cải cách thị trường

Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhấn mạnh bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy 2 thị trường: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Theo ông Võ Trí Thành, trước mắt, cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ. 

“Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Chia sẻ bài học của Trung Quốc, ông Thành cho biết, đầu tiên, phải tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Thứ ba là chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.

“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Hùng, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những doanh nghiệp làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhìn nhận, việc tổ chức triển khai, thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án bất động sản cũng là một vấn đề. Lý do là có nhiều quy định pháp luật khác nhau; việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương; tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị…

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nắm bắt và báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự.

Theo ông Châu, năm 2023 là năm bản lề, mang ý nghĩa sống còn với doanh nghiệp bất động sản. Nếu được gỡ khó, doanh nghiệp sẽ hồi phục, còn nếu không, rất nhiều doanh nghiệp sẽ phải rời cuộc chơi.

Dòng vốn là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước có nhiều thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là việc giãn nợ, giảm lãi suất, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Tuy vậy, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp ngày càng khó khăn.

“Hiện nay chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tín dự án bất động sản. Tới đây, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó khăn hơn. Từ ngày 1-10-2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1-10-2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này có nghĩa ngân hàng thương mại có 10 đồng thì chỉ được dùng 30 đồng cho vay bất động sản. Nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ”, ông Châu cho biết.

Theo HoREA, bất động sản phục hồi, lan tỏa sẽ thúc đẩy rất nhiều ngành nghề khác. Vừa qua, khi các nhà thầu dừng triển khai dự án, nhiều công nhân đã mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 50% nhân sự, giảm lương 80%.

Trong bối cảnh nguồn vốn ngày càng khan hiếm, HoREA mong mỏi NHNN sẽ ban hành thông tư về cơ cấu nợ bởi dòng tiền vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Nếu không được cơ cấu nợ, doanh nghiệp không có tiền triển khai dự án, dòng tiền sẽ không quay trở lại doanh nghiệp.

Tuy vậy, theo ông Châu, vốn không phải là vấn đề khó khăn lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc lớn nhất nằm ở pháp lý.

“Khó khăn pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu khẳng định.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản ngày càng giảm. Nếu năm 2017 thị trường bất động sản có 42.991 sản phẩm được tung ra thì năm 2022 chỉ hơn 12.100 sản phẩm. Nguyên nhân là do nhiều dự án vướng mắc pháp lý.

“Chúng tôi đang cùng doanh nghiệp tháo gỡ. Ở các nước, đa phần là nhà ở vừa túi tiền, trung cấp, còn nhà cao cấp siêu sang phải đếm trên đầu ngón tay. Nhưng tại Việt Nam, tình trạng này ngược lại. Nhà ở xã hội thiếu trầm trọng”, ông Châu cho hay.

Cuối năm 2022, Thủ tướng đã ký các công điện liên tục để yêu cầu tháo gỡ vướng mắc cho thị trường  bất động sản, song theo các doanh nghiệp, đến nay vẫn chưa có văn bản nào được ban hành.

Hiện, các doanh nghiệp đang rất trông chờ Hội nghị tín dụng bất động sản tổ chức vào ngày 8/2 tới đây, mong Chính phủ có giải pháp cụ thể hơn.

Liên quan tới các kiến nghị của HoREA, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản có vai trò lớn và tiềm năng lớn của nền kinh tế. Hồi phục thị trường bất động sản là 1 trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. 

“Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, 70% vướng mắc hiện nay của các DN đến từ thủ tục hành chính. Nếu đúng như vậy thì quan trọng hàng đầu phải là giải quyết vướng mắc thủ tục và thể chế.  Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ ban ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo thì việc đưa ra những quy trình để triển khai  hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Lộc đề nghị.

Cũng theo ông Lộc, quá trình khôi phục thị trường bất động sản sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những DN buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào những lĩnh vực tiềm năng để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Quan trọng là sự minh bạch của thị trường bất động sản và chính sự minh bạch sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào thị trường này.