Đồng Nai sẽ có một khu đô thị mới với quy mô gần 290 ha, được triển khai trên cù lao Phố, thuộc sông Đồng Nai, phường Trấn Biên. Dự án này do liên danh của Sun Group, bao gồm Công ty TNHH Lan Anh – Phú Quốc, Công ty cổ phần Tập đoàn Mặt Trời, Công ty TNHH Mặt trời Hạ Long, Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Mặt Trời và Công ty TNHH Đầu tư Biển đẹp Phú Quốc, làm chủ đầu tư.

Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường đang lấy ý kiến, khu đô thị này sẽ cung cấp hơn 10.200 sản phẩm nhà ở đa dạng, bao gồm liền kề, biệt thự, chung cư thương mại và nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, dự án còn bao gồm các hạng mục dịch vụ và du lịch như căn hộ lưu trú, văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và khu vui chơi giải trí. Dự án có quy mô dân số khoảng 31.600 người.

Tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 72.290 tỷ đồng, tương đương gần 2,8 tỷ USD. Trong đó, vốn góp của liên danh hơn 10.800 tỷ đồng, còn lại là vốn huy động. Riêng chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư khoảng 16.700 tỷ đồng.

Dự án này sẽ hoạt động trong 50 năm, dự kiến thực hiện trong 12 năm từ 2024 và đưa vào vận hành từ năm 2036. Dự án được phân kỳ thành 6 dự án thành phần, với mục tiêu tạo nên một kiến trúc đô thị ven sông hiện đại và hài hòa với cảnh quan thiên nhiên. Đồng thời, dự án cũng hướng đến phát triển du lịch bền vững, kết hợp nhiều loại hình nhà ở với trung tâm thương mại và du lịch.

Cù lao Phố, nơi dự kiến đầu tư khu đô thị, rộng khoảng 640 ha, thuộc phường Trấn Biên, được bao bọc bởi hai nhánh của sông Đồng Nai. Cù lao Phố được kết nối với khu vực xung quanh bằng hệ thống cầu Hiệp Hòa, Bửu Hòa và các tuyến đường chính như Nguyễn Văn Trị, Đinh Bộ Lĩnh.

Là một trong những thủ phủ công nghiệp phía Nam, Đồng Nai đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển nóng thị trường bất động sản. Nguồn cung thị trường này chủ yếu là loại hình đất nền, biệt thự, nhà phố. Thời gian qua, cùng với diễn biến chung của thị trường, nhiều phân khúc tại khu vực này có xu hướng dần phục hồi.

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết cho phép tỉnh Khánh Hòa thí điểm nhiều cơ chế đặc thù về tài chính, ngân sách, đất đai, thu hút đầu tư trong 5 năm tới. Điều này hứa hẹn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tiếp tục tìm hiểu cơ hội và đầu tư vào các dự án tại đây.

Trước thông tin trên, Sở Xây dựng Khánh Hòa nhận định, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên với sự quan tâm, ủng hộ từ Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành trong việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi để các nhà đầu tư tiếp tục triển khai và đưa dự án vào khai thác. Cùng với việc nhiều nhà đầu tư đang mong muốn được nghiên cứu đầu tư tại Khánh Hòa, dự báo trong năm 2023, tình hình bất động sản địa phương sẽ trở nên sôi động hơn.

Với các nhà phát triển bất động sản, đây là tín hiệu rất tích cực, là điều kiện để quyết định rót hàng ngàn tỷ đồng xây dựng những dự án du lịch nghỉ dưỡng tại khu vực bán đảo Cam Ranh nói riêng và Khánh Hòa nói chung, bởi họ nhìn thấy được khả năng thu hồi vốn trong quá trình thực hiện các dự án bất động sản du lịch quy mô lớn. Đặc biệt, khu vực Bãi Dài (Cam Ranh) là một vị trí tốt để hiện thực hóa giấc mơ kiến tạo những điểm đến du lịch chất lượng cao, góp phần nâng tầm vị thế du lịch Việt của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu.

Chính vì thế, từ khi chính sách nói trên được ban hành, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã thu hút hơn 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng, trong đó có các thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Golf Long Thành, KN Cam Ranh, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group…  

Đến nay, nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng và đưa vào khai thác như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort…

Trong các dự án nổi bật khác vẫn đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện, không thể không nhắc đến Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise – một dự án có diện tích lên đến 800 ha, quy mô phát triển toàn diện thành một khu du lịch – giải trí – nghỉ dưỡng tiện nghi và hiện đại. Dự án được quy hoạch gồm 5 nhóm tổ hợp chức năng: Giải trí – Nghỉ dưỡng, Thương mại – Dịch vụ, Sân golf, Bất động sản, Tiện ích cộng đồng…

Với vị trí đắc địa và thuận lợi; chủ đầu tư lớn mạnh, uy tín; sở hữu tiềm năng phát triển lớn cùng sự đảm bảo vững chắc, an toàn về mặt pháp lý theo đúng quy định pháp luật cho chủ sở hữu và nhà đầu tư; KN Paradise được đánh giá là dự án khu đô thị nghỉ dưỡng lớn nhất và có pháp lý tốt nhất tại TP. Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa hiện nay.

Khách hàng khi sở hữu sản phẩm bất động sản tại Dự án KN Paradise sẽ được trải nghiệm đầy đủ các tiện ích: Khu phức hợp thương mại 5 sao với đầy đủ các loại hình  thương mại, các sản phẩm đến từ các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới; Quảng trường trung tâm với điểm nhấn là công viên Phật giáo; Quảng trường nhạc nước, khu văn hóa, vui chơi giải trí, mua sắm và ẩm thực đa quốc gia; Bến du thuyền dành cho cư dân và du khách; Hồ bơi ven biển đẳng cấp 5 sao; Khu công viên giải trí đa dạng  phù hợp với mọi lứa tuổi; Chuỗi hệ thống nhà hàng, khách sạn, resort đẳng cấp từ 4 – 6 sao; Câu lạc bộ bãi biển đa dạng với nhiều phong cách khác nhau; Sân golf 27 lỗ quy mô 90 ha do Golfer huyền thoại Greg Norman thiết kế; Làng dưỡng lão quốc tế; Casino đẳng cấp quốc tế…

Đồng hành cùng với chiến lược phát triển hoàn thiện của TP. Cam Ranh, KN Paradise hứa hẹn sẽ là khu đô thị – du lịch – nghỉ dưỡng sang trọng trong tương lai – một điểm đến hoàn hảo cho các nhà đầu tư và du khách cả trong và ngoài nước, cho những sự kiện mang tầm châu lục, các lễ hội văn hóa đầy sắc màu suốt bốn mùa và nơi an cư lạc nghiệp cho cộng đồng cư dân văn minh hiện đại.

Và rồi, từ một khu vực chưa phát triển, thiếu cơ sở hạ tầng, tiềm năng du lịch bỏ ngỏ, Bãi Dài (Cam Ranh, Khánh Hòa) đã nhanh chóng “lột xác” trở thành “thủ phủ” resort khi quy tụ hàng loạt dự án đẳng cấp quốc tế.

Tùy vào thời điểm để quyết định đưa ra giá mua, giá bán phù hợp, nếu không, già néo sẽ đứt dây.

Tiến thoái lưỡng nan

Từ năm 2020 trở về trước, một trong những khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản muốn săn quỹ đất để phát triển dự án là nguồn hàng ít do thị trường phát triển mạnh, quỹ đất khan hiếm, nếu có bên nào đó bán thì giá cũng bị hét ở mức cao ngất ngưởng. Tuy nhiên, hiện nay nguồn hàng rao bán rất nhiều do sau 2 năm đối mặt với “cơn bão” Covid-19, tiếp đến năm 2022 thị trường rơi vào tình trạng tắc thanh khoản do tín dụng bị siết, thủ tục dự án kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp đuối sức không còn khả năng thực hiện dự án buộc phải rao bán dự án.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho biết, năm 2021, việc mua quỹ đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao. Nhưng thời gian gần đây, bắt đầu đã có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn nhiều.

“Cuối năm trước, doanh nghiệp chúng tôi đàm phán mua lại một khu đất với mức giá 180 tỷ đồng, nhưng bên bán nhất quyết đòi 230 tỷ, chúng tôi không đồng ý. Song vừa qua, họ kêu đồng ý bán giá 180 tỷ, nhưng chúng tôi chỉ chấp nhận mua giá 150 tỷ đồng….”, ông Phúc nói và cho rằng, thị trường M&A cũng giống như thị trường bất động sản, tùy vào thời điểm để quyết định đưa ra giá mua, giá bán. Thị trường M&A dự án hiện đã có nhiều sự thay đổi, bởi ai cũng khó khăn, chỉ có những doanh nghiệp nào thực sự có nguồn lực và thương vụ phải thật sự hấp dẫn mới mua dự án lúc này, bởi thực tế chưa thể lường được sự khó khăn của thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài đến khi nào.

Nhiều doanh nghiệp có chung nhìn nhận, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Tuy nhiên, có một thực tế, không phải thương vụ M&A nào bên mua cũng gặp thuận lợi, mà hậu các thương vụ, bên mua vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro xuất phát từ nhiều yếu tố.

Tổng giám đốc một tập đoàn đã từng thực hiện nhiều thương vụ M&A cho biết, doanh nghiệp đang rất “đau đầu” vì đang “ôm” một số dự án nhưng đối mặt với rủi ro của thị trường.

“Thời điểm đưa ra quyết định mua dự án, thị trường đang rất tốt, việc tiếp cận nguồn vốn dễ dàng và lãi suất khá thấp. Song, với tình hình hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn quá khó, lãi suất cao, trong khi đầu ra thị trường bị mất thanh khoản khiến doanh nghiệp rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, triển khai không được, để đó cũng không xong”, vị này cho biết.

Ngoài trường hợp kể trên, theo ghi nhận của chúng tôi, có khá nhiều dự án từ các thương vụ M&A thời gian qua đang đối mặt với yếu tố rủi ro từ thị trường. Trong đó, có nhiều dự án được mua từ thời điểm cuối năm 2021, đầu năm 2022, thời điểm thị trường bất động sản đang diễn ra cơn sốt, tín dụng ngân hàng chưa bị siết chặt và lãi vay còn thấp, nên nhiều doanh nghiệp đã quyết định mua dự án với giá khá cao. Tuy nhiên, với tình hình thị trường hiện nay, khả năng các dự án bị “mắc kẹt” là rất lớn.

Hướng đi nào cho các dự án?

Trước thực tế thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn, các các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn. Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan, chẳng hạn như lãi suất, tỷ giá và chi phí xây dựng.

Tình hình thay đổi quá nhanh chóng khiến nhiều chủ Dự án trở tay không kịp, trong đó nhiều doanh nghiệp năm trước còn vui mừng vì gom được quỹ đất, thì này lại khóc thầm vì bị kẹt đủ đường.

Ở góc độ các doanh nghiệp bất động sản, để có nguồn vốn triển khai dự án, thời gian qua một số doanh nghiệp trong nước đã chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài bằng việc liên doanh, liên kết để phát triển dự án. Chẳng hạn, giữa năm 2022, Tập đoàn Danh Khôi đã liên doanh với Tập đoàn Tokyu Corporation (Tokyu) của Nhật Bản để phát triển dự án The Meraki (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu). Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó Tập đoàn Tokyu góp vốn 49% trên tổng mức đầu tư.

Tương tự, cũng trong năm nay, nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong nước như Novaland, Hưng Thịnh… đều ít nhiều thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên so với nhu cầu sử dụng vốn lớn trong việc triển khai dự án, nguồn vốn từ kênh này không thấm vào đâu.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang có các tín hiệu tích cực, giúp thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.

Cũng theo ông Neil MacGregor, hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến Việt Nam. Chỉ trong 6 tháng qua, Savills Việt Nam đã đón nhiều lãnh đạo, chuyên gia cấp cao tại nhiều thị trường lớn trên thế giới và hơn 50 đại diện của dịch vụ tư vấn khách thuê bất động sản thương mại xuyên biên giới ở nhiều thị trường lớn như Mỹ, Anh, Trung Đông, Ấn Độ, Hàn Quốc, Đông Nam Á… “Các chuyên gia đều nhấn mạnh sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam ở nhiều lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất, bán lẻ, logistics, văn phòng và nhà ở”, ông Neil MacGregor nói và cho rằng, việc Việt Nam liên tục được chọn là điểm đến của các tập đoàn đa quốc gia cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam.

Phân tích thêm về giải pháp trong giai đoạn thị trường bất động sản “khát vốn”, ông Neil MacGregor cho rằng, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng đầu tư nước ngoài là hoàn toàn khả thi, bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có một số vấn đề tồn tại trở thành rào cản của việc tiếp cận nguồn vốn ngoại, đó là tình trạng vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua và trở thành rào cản để các nhà đầu tư trong nước tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài.