Dự án Izumi City của Tập đoàn Nam Long đang lùi kế hoạch mở bán để nghe ngóng thị trường.

Thận trọng

“Năm nay chỉ cần duy trì hoạt động để qua được giai đoạn khó khăn là đã đạt mục tiêu”. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư về kế hoạch hoạt động của doanh nghiệp nhân dịp đầu xuân.

Vị này cho biết, năm nay, công ty chủ trương đẩy mạnh cắt giảm chi tiêu, thu hẹp nhân sự, tái cấu trúc sản phẩm và tăng trích lập dự phòng rủi ro. Riêng về hoạt động đầu tư, các dự án hiện hữu sẽ giãn tiến độ thi công để tránh áp lực dòng tiền.

“Sức mua của thị trường trong những tháng đầu năm nay chưa thể phục hồi, do đó công ty sẽ hạn chế tối đa việc chi tiêu cũng như dồn lực đầu tư nhằm dự trữ nguồn lực để phòng thủ trong thời gian tới”, vị này giải thích thêm.

Thị trường bất động sản sau Tết được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó, khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông, tâm lý người mua nhà đang thận trọng… khiến nhiều doanh nghiệp không dám đẩy mạnh đầu tư dự án mới, mà chọn tập trung khai thác các dự án hiện hữu, giãn tiến độ xây dựng.

Ghi nhận của chúng tôi cho thấy, hiện nguồn cung của thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Bên cạnh một số sản phẩm cao cấp, hạng sang như The Metropole, Zeit River, Park Village, phân khúc trung cấp chỉ lác đác vài dự án mở bán đợt tiếp theo như Mizuki Park, Akari City, MT Eastmark City, còn lại phần lớn dự án chuẩn bị ra mắt từ quý III hoặc quý IV/2022 đều lùi lại thời điểm mở bán sớm nhất vào cuối quý I hoặc đầu quý II/2023.

Đơn cử, Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc thông tin, đã dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ cao cấp nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc sang năm 2023, đồng thời tiếp tục tập trung hoàn thiện xây dựng các hạng mục tiện ích và dịch vụ còn dang dở, kỳ vọng diễn biến thị trường sẽ tích cực hơn vào giữa năm 2023 để triển khai kế hoạch kinh doanh.

Tương tự, Tập đoàn Nam Long cũng lùi kế hoạch mở bán các dự án ở Đồng Nai và Cần Thơ. Cụ thể, tại Đồng Nai, giai đoạn II, Khu đô thị Izumi City và Paragon Đại Phước dự kiến mở bán vào cuối quý I/2023 hay có thể sẽ chuyển sang đầu quý II. Sự kiện mở bán dự án khu dân cư tại Cần Thơ cũng được chuyển sang năm 2023 và chưa ấn định thời điểm cụ thể.

Tập đoàn An Gia vốn đã có kế hoạch giới thiệu Dự án The Gio Riverside (TP. Thủ Đức) vào cuối năm 2022, nhưng cũng chọn lùi sang năm 2023 (có thể vào giữa quý II/2023); Đất Xanh cũng dời kế hoạch triển khai một số dự án sang đến giữa năm 2023 như Dự án căn hộ Lux Star (TP.HCM), Opal City View, DXH Park View (tỉnh Bình Dương)…

Cơ cấu lại dự án

Áp lực phải có dòng tiền để vận hành, duy trì tiến độ dự án ngày càng đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc khi thị trường trầm lắng. Tình trạng này thách thức rất nhiều doanh nghiệp, đặt họ vào thế co cụm, cơ cấu lại dự án, lùi thời điểm bán hàng để tiết kiệm chi phí.

Do đó, nhìn chung trong năm nay, các doanh nghiệp bất động sản đều khá thận trọng trong triển khai kế hoạch kinh doanh, bởi đây sẽ là năm thị trường phải đối với mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Báo cáo mới nhất của Colliers Việt Nam đưa ra dự báo, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục đối diện với sự suy giảm niềm tin, nhất là với các chủ đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch và dự án có pháp lý chưa rõ ràng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang trì hoãn việc chào bán sản phẩm nên nguồn cung mới căn hộ năm 2023 sẽ giảm. Riêng tại TP.HCM, số căn hộ được mở bán mới ước tính dưới 20.000 căn và lượng tiêu thụ rơi vào khoảng 20%.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cho biết, trong quá trình tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản, có không ít doanh nghiệp chọn hướng đi thận trọng trong năm 2023. Đây là giải pháp kỹ thuật để tồn tại, phù hợp với tình hình thực tế, khi quá trình sàng lọc thị trường trở nên bức thiết trong ngắn và trung hạn.

“Sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản sẽ trở thành tâm điểm chú ý của nhà đầu tư khi nhất cử nhất động của họ đều có thể ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Chẳng hạn, chỉ cần một doanh nghiệp địa ốc lớn hoặc niêm yết trên sàn chứng khoán xuất hiện dấu hiệu kinh doanh sa sút hay mất thanh khoản cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường”.

Do đó, ông Nghĩa đánh giá, việc “co cụm” của các doanh nghiệp có mặt tích cực là chặn đứng chu kỳ đầu tư kinh doanh bùng nổ một cách dễ dãi, mở ra chu kỳ đầu tư kinh doanh thận trọng, hướng đến sự phát triển bền vững hơn.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, nếu như năm 2022, doanh nghiệp gặp khó khăn do ảnh hưởng của việc xiết room tín dụng, thì sang năm 2023, khó khăn sẽ tiếp tục nếu nguồn vốn vẫn chưa được khơi thông.

“Trong nửa đầu năm, thị trường sẽ chứng kiến sự trầm lắng do thiếu hụt, khan hiếm nguồn cung cả về sản phẩm đúng nhu cầu và nguồn tín dụng cho khách hàng cũng như nhà đầu tư. Những tháng cuối năm, thị trường sẽ có những chuyển biến theo hướng tích cực hơn, nhưng sẽ không có nhiều đột phá”, ông Quyền dự báo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Thực hiện phương châm “Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp”, để tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng, vừa qua, nhiều cuộc họp “khẩn” giữa Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã được tổ chức. Ông đánh giá thế nào về điều này?

Cũng như các thành viên thị trường và chuyên gia trong ngành, tôi rất mừng khi Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã vào cuộc, bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc. Điều này thực sự có ý nghĩa, nhất là trong thời điểm có quá nhiều khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp.

Theo chu kỳ, thị trường thường sôi động sau dịp Tết Nguyên đán, nhưng thời điểm này lại đang khá trầm lắng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng tới riêng thị trường bất động sản, mà rộng hơn, có thể ảnh hưởng tới cả nền kinh tế, bởi thị trường bất động sản có mối liên thông với ít nhất 40 ngành/nghề kinh tế. Việc bị “kẹt cứng” giữa khó khăn pháp lý và nguồn vốn đã làm thị trường giảm nhịp, ảnh hưởng lớn hơn là làm giảm niềm tin vào thị trường, mặc dù chúng ta biết rằng, một phần biến động “nóng” – “lạnh” của thị trường thời gian qua không hoàn toàn đến từ doanh nghiệp.

Báo cáo Nghiên cứu thị trường của VARS cho thấy, trên thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, TP.HCM – 2 thị trường chính có nhu cầu ở thực lớn nhất cả nước.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ của năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Trong khi đó, báo cáo của nhiều cơ quan, tổ chức nhận định, kinh tế Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ, là điểm sáng của khu vực và thế giới, được nâng hạng tín nhiệm, được quan tâm tìm đến như một địa chỉ đầu tư, du lịch và sinh sống sau đại dịch. Điều này đặt ra yêu cầu nên có đánh giá đầy đủ và đa chiều hơn về thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như có những giải pháp để đưa thị trường trở lại vị thế vốn có, tiếp tục “đường đua” tăng trưởng và phát triển.

Bao quát và có tính quyết định đối với sự phát triển thị trường bất động sản là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Nhưng quá trình này cần một khoảng thời gian nữa mới hoàn tất. Theo ông, đâu là giải pháp trước mắt cần giải quyết?

Các thông điệp gần đây cho thấy, thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ chú trọng khơi thông nguồn vốn cho khối doanh nghiệp, trong đó có khối doanh nghiệp địa ốc.

Theo đó, sẽ tập trung vào 2 vấn đề là Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) và nới room tín dụng vào thị trường bất động sản.

Vốn từ trái phiếu hay tín dụng hiện nay đều bị đánh giá có sự “lệch pha” so với mục tiêu ban đầu, nhưng cũng vì vậy mà tôi cho rằng, chúng ta cần “điều chỉnh lại pha”, chứ không “đóng pha” và cần có thông điệp rõ ràng hơn về điều này để ổn định lại tâm lý của thị trường.

Cụ thể, nguồn vốn cho thị trường xuất hiện dấu hiệu “lệch pha” ở một số phân khúc sản phẩm khi nghiêng quá nhiều về phía người không có nhu cầu ở thực, dẫn tới tình trạng đầu cơ, giá nhà tăng cao trong thời gian dài.

Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý siết chặt quản lý trái phiếu và tín dụng, thì thị trường bị “hẫng” đột ngột và rơi vào cảnh trầm lắng trong gần 1 năm qua. Qua đây có thể thấy, cần phải nhìn lại để có cách ứng xử với thị trường hợp lý hơn.

Đối với thị trường tín dụng, thời điểm này khó kỳ vọng lãi suất giảm, bởi liên quan đến chính sách tiền tệ…, nhưng vẫn cần giải ngân, thậm chí ưu tiên ở mức độ vừa phải đối với phân khúc phục vụ nhu cầu đại chúng, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội…

Với tư cách tổ chức đại diện cho tiếng nói của các thành viên thị trường, VARS muốn chia sẻ thông điệp gì vào thời điểm này, thưa ông? 

Chúng tôi mong muốn Chính phủ, cơ quan quản lý có nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng. Một trong những giải pháp hiện nay là với những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt, thì cần có sự cởi mở hơn trong tiếp cận tín dụng, từ đó giúp thị trường bất động sản “ấm” dần lên.

Bên cạnh đó, quy trình xử lý điểm nghẽn ở các dự án có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội địa phương như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hoặc gỡ khó về thủ tục hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư dự án… phải được thực hiện nhanh chóng hơn.

Trong nhịp tăng trưởng chung của nền kinh tế đất nước hiện nay, thị trường bất động sản không thể “lạc phách”, mà cần phải có sự trở lại, nhưng ở một tâm thế mới tốt hơn, bền vững hơn. Thị trường bất động sản hiện nay có thể không cần “bùng nổ” như giai đoạn trước, mà cần ổn định để phát triển trong dài hạn.