Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Room tín dụng thừa, bất động sản vẫn thiếu vốn

“Room tín dụng không còn thiếu, nhưng ngân hàng ứng xử như thế nào mới là vấn đề. Ngay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố nới room tín dụng năm 2022, tôi đã tiếp cận một số ngân hàng thương mại lớn, nhưng các ngân hàng đều trả lời là phải đợi đến năm 2023 mới biết có giải ngân được hay không, chứ năm 2022 thì không thể”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho hay.

Cũng như GP.Invest, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong cảnh “giật gấu vá vai”, hồi hộp chờ được ngân hàng tiếp vốn khi room tín dụng được mở năm 2023.

Theo ông Hiệp, dù Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt, NHNN cũng đã nới room tín dụng năm 2022 và sắp cấp room tín dụng năm 2023, song nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ rất khó khăn. Với lãi suất đầu vào 10-12%/năm như thời gian qua, khó có doanh nghiệp nào có thể chịu nổi gánh nặng lãi suất cho vay trong bối cảnh giá đất, chi phí đền bù, vật liệu xây dựng đều tăng giá mạnh.

Tin vui với doanh nghiệp bất động sản là trong công văn vừa ban hành trước thềm năm mới, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí hoạt động, phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Mặt bằng lãi suất huy động nửa cuối tháng 12/2022 cũng phần nào hạ nhiệt sau các động thái quyết liệt từ nhà điều hành.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể thở phào, ngay cả khi lãi suất bớt căng và room tín dụng rộng rãi hơn. Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản vì mục đích đầu tư, kinh doanh, các dự án có quy mô lớn, bất động sản cao cấp.

Số liệu mới nhất chưa được NHNN công bố, song tính đến cuối tháng 11/2022, tín dụng bất động sản tăng 15%, dù vẫn cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (12,2%), nhưng đã có sự giảm tốc so với 9 tháng đầu năm 2022.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho hay, Tổ công tác sẽ có báo cáo, đề xuất giải pháp tháo gỡ tín dụng cho bất động sản tới Thủ tướng. Tổ công tác đã khảo sát, nghiên cứu, phân tích tại các địa phương và thấy rõ nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản.

“Thời gian tới, NHNN dự định tổ chức các diễn đàn về tín dụng bất động sản để làm rõ trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án…, làm sao phát triển thị trường lành mạnh, ổn định”, ông Đào Minh Tú cho biết.

Bất động sản ngày càng lệ thuộc vào tín dụng

Hiện nay, bất động sản vẫn là một trong các lĩnh vực “hút” vốn nhiều nhất của nền kinh tế, chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn ngành. Thông thường, các năm trước, mỗi năm, nền kinh tế có thêm khoảng 700.000 – 800.000 tỷ đồng đổ vào thị trường bất động sản, vốn ngân hàng chiếm 50% cơ cấu huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, theo nghiên cứu của đơn vị này, các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn. “Vậy vốn chủ sở hữu ít nhất phải chiếm 30 – 40%, nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó, thì thị trường mới đảm bảo cân bằng”, bà Trang Bùi phân tích.

Tuy vậy, tại Việt Nam, riêng năm 2022, theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản có điểm khác: tín dụng bất động sản chiếm 70% cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản, do vốn tự của doanh nghiệp ít, trong khi các kênh dẫn vốn khác không phát triển. Điều này làm gia tăng rủi ro cho thị trường và cả hệ thống ngân hàng.

Trong cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng thương mại hiện nay, có tới 80% là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hầu hết là dài hạn, thậm chí đến 20-30 năm. Trong bối cảnh thanh khoản nền kinh tế eo hẹp như hiện nay, việc kiểm soát rủi ro, đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng là rất quan trọng.

Lãnh đạo NHNN khẳng định, tín dụng bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng, không chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn. Đặc tính tín dụng bất động sản là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn. Vì vậy, khi dòng vốn không được kiểm soát tốt, các tổ chức tín dụng sẽ phải đối mặt với rủi ro thanh khoản, nếu người dân đến rút tiền thì các tổ chức tín dụng gặp khó khăn chi trả. Sự việc tại SCB chính là cảnh báo rõ nét nhất.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng đề xuất, doanh nghiệp bất động sản nên thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Ngoài sử dụng thực lực tài chính thông qua tăng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp nên hợp tác với những định chế tài chính, quỹ đầu tư theo từng dự án. Việc dựa vào đòn bẩy quá lớn sẽ khiến doanh nghiệp rơi vào rủi ro khi dòng vốn vay bị đứt gãy đột ngột.

Bài học cay đắng mà doanh nghiệp bất động sản rút ra năm 2022 là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đây là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sập bẫy thanh khoản năm nay, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng và NHNN “phanh” tín dụng.

Tín dụng cho bất động sản năm 2023: Kiểm soát chặt song cần cơ chế hợp lý hơn

Trong Nghị quyết số 156/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11/2022, Chính phủ yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định pháp luật.

GS-TS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2023, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của các tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.

Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế. Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản thời gian tới: dòng vốn sẽ chọn lọc hơn, được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chính vì vậy, để thích ứng với tình hình mới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Về phía NHNN, thông điệp được phát đi cho năm 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu cơ, bất động sản cao cấp. Hiện nay, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản được NHNN sử dụng thông qua hệ số rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng, thì áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Việc áp dụng hệ số này giúp NHNN ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp. Mặc dù vậy, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nắn dòng tín dụng bất động sản đúng hướng, cần có cơ chế phân loại bất động sản hợp lý hơn. Cụ thể, nên phân loại tín dụng bất động sản thành 4 nhóm: bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng. Khi đó, việc áp trọng số rủi ro của NHNN sẽ khoa học hơn và Bộ Xây dựng cũng quản lý các phân khúc nhà ở tốt hơn. Đồng thời, sau khi phân loại, người dân có nhu cầu ở thực cũng sẽ dễ tiếp cận vốn hơn.

Không chỉ “nắn” dòng tín dụng, điều quan trọng nhất để khơi thông thị trường bất động sản cũng như dòng chảy vốn, theo các doanh nghiệp, là các cơ quan chức năng cần phải nhanh chóng giải quyết vướng mắc pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý hiện chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, có dự án mà GP.Invest 12 năm vẫn chưa giải quyết xong vấn đề pháp lý. Trong khi đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản rất đa dạng, 63 tỉnh, thành phố không nơi nào giống nơi nào; có địa phương do lãnh đạo không nắm vững luật về đền bù, giải phóng mặt bằng; có địa phương lại thiếu quyết liệt trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng khiến quá trình đền bù kéo dài, hệ số đền bù nhiều lần thay đổi…

“Đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đi thực tế từng địa phương và thay mặt Chính phủ giải quyết vướng mắc của từng nơi cho doanh nghiệp. Nếu chỉ nắm bắt tình hình để ra chính sách chung thì rất khó tháo gỡ”, ông Hiệp kiến nghị.

Quay lại vấn đề vốn, việc dòng tín dụng được nắn chỉnh vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực là hoàn toàn chuẩn xác. Song các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, tín dụng chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với riêng doanh nghiệp bất động sản, kênh huy động vốn quan trọng nhất phải thông qua thị trường vốn. Do đó, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, giảm lệ thuộc vào ngân hàng vẫn là chìa khóa quan trọng để giải bài toán vốn cho bất động sản hiện nay.

Những dự án “thay tên đổi chủ”

Nói đến các doanh nghiệp M&A dự án bất động sản điển hình ở thị trường phía Nam thì Novaland vẫn được biết đến là một “tay to” trong việc gom quỹ đất thời gian qua.

Một trong những thương vụ điển hình gây chú ý trên thị trường bất động sản là Novaland đã nhận chuyển nhượng sản phẩm từ Tập đoàn Hoàn Cầu. Đây là siêu dự án nghỉ dưỡng Diamond Bay Nha Trang có diện tích gần 300 ha được Sunshine Group mua lại năm 2020 và tiếp tục đổi chủ khi chuyển nhượng cho Novaland phát triển với tên gọi NovaWorld Nha Trang Diamond Bay.

Không tiết lộ cụ thể giá thương vụ chuyển nhượng, song siêu dự án Diamond Bay Nha Trang trước đây được công bố có tổng vốn đầu tư lên đến gần 4 tỷ USD. Hiện dự án đã về tay Novaland và dự kiến sẽ hoàn thiện, bàn giao các sản phẩm cho khách hàng vào năm 2025. Các sản phẩm lưu trú của dự án như: Nhà phố, biệt thự, shophouse, condotel sẽ chính là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Một thương vụ khác của Novaland là việc mua lại dự án Kenton Node tại huyện Nhà Bè, TP.HCM của Công ty Tài Nguyên. Theo thông báo được phát đi, Tập đoàn Novaland sẽ đóng góp nguồn lực và kinh nghiệm của mình để cùng xây dựng dự án trở thành một công trình biểu tượng tại vị trí cửa ngõ khu Nam TP.HCM.

Sau khi về tay Novaland, Kenton Node đổi tên thành Grand Sentosa. Dự án được Novaland cam kết phát triển và đưa vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.

Bên cạnh Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đình đám có nhiều thương vụ M&A nhiều năm qua. Gần đây, bên cạnh các thương vụ “gom” quỹ đất, Tập đoàn Hưng Thịnh đã thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án.

Cuối tháng 10/2022, tỉnh Khánh Hòa có thông báo về chuyển nhượng toàn bộ dự án New Galaxy Nha Trang của Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land tại Lô HH-A, Khu đô thị biển An Viên, phường Vĩnh Nguyên và phường Vĩnh Trường, TP. Nha Trang. Theo đó, Hưng Thịnh Land sang nhượng dự án nói trên cho Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Kim Lan (Công ty Kim Lan).

Dự án New Galaxy Nha Trang có diện tích mặt đất hơn 19.500 m2 với tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, trong đó vốn góp của chủ đầu tư là 412 tỷ đồng, vốn huy động là hơn 1.600 tỷ đồng.

Trong quý IV/2022, chủ đầu tư mới hoàn thành các thủ tục đầu tư để được cấp phép xây dựng. Dự kiến đến năm 2026, dự án New Galaxy Nha Trang sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng. Hưng Thịnh Land tiếp tục là đơn vị được Kim Lan giao quản lý phát triển dự án cho đến khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Cùng với các thương vụ M&A kể trên, trong bối cảnh “khát” nguồn vốn trong nước, một số doanh nghiệp đã “bắt tay” liên doanh liên kết với các đối tác nước ngoài để triển khai dự án. Một trong những thương vụ đáng chú ý là giữa năm 2022, Tập đoàn Tokyu Corporation của Nhật Bản đã quyết định liên doanh với Tập đoàn Danh Khôi để phát triển dự án The Meraki (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó Tập đoàn Tokyu góp vốn 49% trên tổng mức đầu tư, tương ứng với mức góp vốn gần 500 tỷ đồng.

Các kênh tiếp cận vốn như tín dụng, trái phiếu và cả kênh huy động từ khách hàng bị “tắc” do thị trường khó khăn, đã khiến bài toán hậu M&A các Dự án bất động sản gặp nhiều thách thức.

Tương tự, cũng trong năm 2022, Công ty Vina Đại Phước, chủ đầu tư dự án SwanBay Đại Phước công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, trong đó 2 cổ đông nước ngoài nắm giữ 92% cổ phần là SNC Investments 27 và SNC Investments 28 đã không còn tên trong danh sách cổ đông của Công ty.

Được biết, SNC Investments 27 và SNC Investments 28 là công ty con của China Fortune Land Development (CFLD), một tập đoàn phát triển bất động sản công nghiệp của Trung Quốc.

Việc CFLD không còn là cổ đông cho thấy nhiều khả năng siêu dự án trên đảo Đại Phước đã đổi chủ. Và theo nguồn tin mà chúng tôi nắm được, dự án này đã thuộc về một doanh nghiệp bất động sản lớn của Việt Nam.

Bài toán hậu M&A thời khát vốn

Mua lại dự án bất động sản “trùm mền”, sau đó “hồi sinh” để đưa vào thị trường là một chiến lược từng giúp nhiều doanh nghiệp tăng trưởng đột phá. Tốc độ hồi sinh dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng có một điểm chung trong hầu hết các thương vụ M&A thời gian qua là bên mua đều đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án ngay sau khi được mua lại.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, hầu hết các kênh tiếp cận vốn như tín dụng, trái phiếu và cả kênh huy động từ khách hàng cũng bị “tắc” do thị trường khó khăn, đã khiến bài toán hậu M&A các dự án gặp nhiều thách thức.

Trao đổi với Đặc san Toàn cảnh thị trường M&A 2022, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản năm 2022 có quá nhiều khó khăn, đặc biệt là chính sách siết tín dụng thắt chặt khiến nhiều doanh nghiệp không trở tay kịp và nếu tình hình chung không được cải thiện, nguy cơ nhiều dự án bất động sản sẽ phải “nằm im, thở khẽ”.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch Tập đoàn Novaland cho biết, thị trường hiện nay diễn biến theo hướng không thuận lợi cho nhiều ngành, đặc biệt là ngành bất động sản với khó khăn hàng đầu là siết tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển bất động sản tiếp cận các nguồn vốn. Trong đó, Novaland cũng không tránh khỏi sự ảnh hưởng chung của thị trường.

“Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng”, ông Huy nói và cho rằng, một trong những giải pháp hiện nay là tạo điều kiện cho những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt thì cần có sự cởi mở hơn trong việc tiếp cận tín dụng, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi, doanh nghiệp có điều kiện đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, 2022 là một năm thị trường bất động sản đối mặt với rất nhiều khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả. 

“Do tắc nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro”, ông Châu nhận định.

Đồng thời, ông Châu cho rằng, việc doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) có thể tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro vì là sản phẩm hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thiếu vốn sẽ khó hoàn thành dự án, mà trong quá khứ từng diễn ra ở dự án của Petroland, hay Usilk City.

Ngoài ra, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thâu tóm”, có thể làm mất đi “lợi thế” của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Quý “khủng hoảng” của nhiều doanh nghiệp địa ốc

Quý IV/2022 được xem là giai đoạn cực kỳ khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản khi hầu hết đều có kết quả kinh doanh èo uột, thậm chí lỗ cao kỷ lục trong lịch sử hoạt động của công ty.

Tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), trong quý IV/2022, doanh thu được ghi nhận hơn 319 tỷ đồng, nhưng doanh thu tài chính giảm mạnh khiến lợi nhuận gộp chỉ đạt 81 tỷ đồng. Dù lợi nhuận gộp dương, nhưng lợi nhuận sau thuế suy giảm do chi phí tài chính tăng khi Công ty thực hiện thu hồi các khoản cho vay ngắn hạn trong năm và trích trước các khoản chi phí tài chính. Kết quả là TTC Land lỗ hơn 91 tỷ đồng trong quý IV/2022 – ghi nhận lần đầu báo lỗ từ năm 2020.

Cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp thua lỗ kỷ lục, Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG) chỉ đạt doanh thu gần 47 tỷ đồng trong quý IV/2022. Tuy nhiên, do chi phí bán hàng, chi phí quản lý tăng nên doanh nghiệp này ghi nhận khoản lỗ sau thuế gần 39 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên LDG kinh doanh thua lỗ kể từ quý III/2016.

Theo giải trình từ phía LDG, nguyên nhân thua lỗ là chi phí tài chính tăng cao khi Công ty phải chi hơn 15 tỷ đồng cho chi phí lãi vay, hơn 31 tỷ đồng phân chia lợi ích hợp tác đầu tư và 20 tỷ đồng chi phí tài chính khác. Lũy kế cả năm 2022, LDG đạt 276 tỷ đồng doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế 4 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 12% mục tiêu doanh thu và 1,3% mục tiêu lợi nhuận.

Doanh thu quý IV/2022 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cũng giảm sâu, chỉ còn 984 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ năm 2021, từ đó lỗ sau thuế 460 tỷ đồng. Tuy nhiên, do đầu năm kinh doanh có lãi, nên cả năm 2022, Đất Xanh vẫn ghi nhận lãi 469 tỷ đồng, giảm 71% so với năm ngoái.

Một loạt doanh nghiệp có tên tuổi khác dù nằm top doanh nghiệp tốt trong ngành, nhưng quý IV/2022 cũng sụt giảm mạnh doanh thu, lợi nhuận. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu tăng bằng lần, đạt 1.234 tỷ đồng, nhưng do giá vốn hàng bán chiếm tới 76%, nên lãi gộp chỉ còn hơn 298 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm 2022, Khang Điền đạt doanh thu thuần 2.912 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế 1.081 tỷ đồng, giảm 10,2% so với năm 2021. Như vậy, so với kế hoạch năm 2022, Công ty mới hoàn thành được 73% mục tiêu doanh thu và 77% mục tiêu lợi nhuận.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt phải “vật lộn” với nợ trái phiếu, phải bán bớt tài sản, nên doanh thu thuần chỉ đạt 15 tỷ đồng trong quý IV/2022, trong khi phí lãi vay tăng gấp đôi. Quý này có thể xem là quý “khủng hoảng” của Phát Đạt khi cổ phiếu bị lao dốc 28 phiên, kéo giá trị vốn hóa công ty giảm mạnh từ 37.000 tỷ đồng xuống dưới 10.000 tỷ đồng. Lãnh đạo Công ty phải liên tục bổ sung tài sản vì cầm cố cổ phiếu để phát hành trái phiếu, đồng thời bán bớt tài sản để xử lý nợ…

Loạt doanh nghiệp phá sản

Bức tranh kinh doanh của một số doanh nghiệp địa ốc phần nào phản ánh những khó khăn mà các doanh nghiệp phải trải qua trong năm vừa qua. Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố mới đây đưa ra con số giật mình, khi số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, với gần 1.200 doanh nghiệp.

Cơ quan này cũng đánh giá, năm 2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất – kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nguyên nhân là doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, huy động vốn của khách hàng dẫn đến thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng tiến độ thực hiện dự án… Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn. Thời gian tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện có doanh nghiệp giảm 60 – 70% lượng nhân sự, đồng thời cắt giảm lương; một số công ty phải cho nhân viên nghỉ việc. “Thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là nhân sự tuyến đầu như môi giới bất động sản, là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện chỉ còn khoảng 30 – 40% so với giai đoạn đầu năm”, ông Châu nói.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản sáng nay, có khoảng 17 kiến nghị được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đưa ra, tập trung vào các vấn đề như: cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái chủ…

Liên quan tới các kiến nghị của doanh nghiệp, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là về thủ tục pháp lý. Do đó, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cần sự phối hợp nhiều chính sách, giải pháp khác nhau.

Riêng với tín dụng, Thống đốc mong các doanh nghiệp bất động sản thấu hiểu và có góc nhìn công bằng với ngành ngân hàng. Trong 3 năm qua, mặc dù nền kinh tế rất nhiều khó khăn, song ngành ngân hàng vẫn nỗ lực, cố gắng cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản.  Riêng năm 2022, tín dụng bất động sản tăng hơn 24%, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn ngành, dù ngành ngân hàng vẫn đang phải cung ứng vốn cho nhiều lĩnh vực khác, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên.

Năm qua, thị trường TPDN gặp khó khăn càng khiến hệ thống ngân hàng chịu nhiều áp lực cung ứng vốn.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Thống đốc cho rằng, trước hết các doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành.

Liên quan đến các kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp, ví dụ như nới room tín dụng bất động sản, Thống đốc giải thích, NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho bất động sản mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp.

Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản cũng như giảm lộ trình siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (Vingroup cho rằng hệ số rủi ro với bất động sản hiện nay quá cao khiến lãi vay bị đẩy lên cao), Thống đốc cho rằng, áp trọng số rủi ro bất động sản cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay bất động sản (90% khoản vay bất động sản là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là kỳ hạn ngắn). Lộ trình siết hệ số rủi ro sử dụng vốn trung, dài hạn cũng với mục đích tương tự. 

Trước đó, liên quan đến đề nghị cơ cấu nợ của NHNN, lãnh đạo NHNN cho hay sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan này cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản, bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.

Dù vậy, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, người đứng đầu NHNN cho biết đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực hco vay các dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội…

Tại Hội nghị, Thống đốc cũng nêu ra 5 thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Do đó, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô, tiền tệ có rủi ro, bất ổn định, chắc chắn các cơ quan quản lý, điều hành chính sách vĩ mô phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô để ổn định kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, đó là sự đánh đổi. Như các nước, bản thân doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh sản xuất kinh doanh của mình.

Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những doanh nghiệp hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc trên 50 dự án. “Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án những khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?”, Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch doanh nghiệp cần có sự thận trọng.

Thứ hai, Thống đốc mong muốn doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình, dù doanh nghiệp lớn hay nhỏ và đặc biệt doanh nghiệp phải vay vốn,có hệ số đòn bảy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình.

“Doanh nghiệp có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống. 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô doanh nghiệp”, Thống đốc nêu rõ.

Tương tự, trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt.

Thứ ba, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung – dài hạn. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt thì doanh nghiệp gặp khó khăn – theo Thống đốc.

Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào bất động sản vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai

 Dự kiến, tới đây, Chính phủ sẽ tiếp tục tổ chức Hội nghị tháo gỡ thị trường bất động sản do Thủ tướng chủ trì.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Thực hiện phương châm “Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp”, để tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng, vừa qua, nhiều cuộc họp “khẩn” giữa Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã được tổ chức. Ông đánh giá thế nào về điều này?

Cũng như các thành viên thị trường và chuyên gia trong ngành, tôi rất mừng khi Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã vào cuộc, bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc. Điều này thực sự có ý nghĩa, nhất là trong thời điểm có quá nhiều khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp.

Theo chu kỳ, thị trường thường sôi động sau dịp Tết Nguyên đán, nhưng thời điểm này lại đang khá trầm lắng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng tới riêng thị trường bất động sản, mà rộng hơn, có thể ảnh hưởng tới cả nền kinh tế, bởi thị trường bất động sản có mối liên thông với ít nhất 40 ngành/nghề kinh tế. Việc bị “kẹt cứng” giữa khó khăn pháp lý và nguồn vốn đã làm thị trường giảm nhịp, ảnh hưởng lớn hơn là làm giảm niềm tin vào thị trường, mặc dù chúng ta biết rằng, một phần biến động “nóng” – “lạnh” của thị trường thời gian qua không hoàn toàn đến từ doanh nghiệp.

Báo cáo Nghiên cứu thị trường của VARS cho thấy, trên thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, TP.HCM – 2 thị trường chính có nhu cầu ở thực lớn nhất cả nước.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ của năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Trong khi đó, báo cáo của nhiều cơ quan, tổ chức nhận định, kinh tế Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ, là điểm sáng của khu vực và thế giới, được nâng hạng tín nhiệm, được quan tâm tìm đến như một địa chỉ đầu tư, du lịch và sinh sống sau đại dịch. Điều này đặt ra yêu cầu nên có đánh giá đầy đủ và đa chiều hơn về thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như có những giải pháp để đưa thị trường trở lại vị thế vốn có, tiếp tục “đường đua” tăng trưởng và phát triển.

Bao quát và có tính quyết định đối với sự phát triển thị trường bất động sản là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Nhưng quá trình này cần một khoảng thời gian nữa mới hoàn tất. Theo ông, đâu là giải pháp trước mắt cần giải quyết?

Các thông điệp gần đây cho thấy, thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ chú trọng khơi thông nguồn vốn cho khối doanh nghiệp, trong đó có khối doanh nghiệp địa ốc.

Theo đó, sẽ tập trung vào 2 vấn đề là Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) và nới room tín dụng vào thị trường bất động sản.

Vốn từ trái phiếu hay tín dụng hiện nay đều bị đánh giá có sự “lệch pha” so với mục tiêu ban đầu, nhưng cũng vì vậy mà tôi cho rằng, chúng ta cần “điều chỉnh lại pha”, chứ không “đóng pha” và cần có thông điệp rõ ràng hơn về điều này để ổn định lại tâm lý của thị trường.

Cụ thể, nguồn vốn cho thị trường xuất hiện dấu hiệu “lệch pha” ở một số phân khúc sản phẩm khi nghiêng quá nhiều về phía người không có nhu cầu ở thực, dẫn tới tình trạng đầu cơ, giá nhà tăng cao trong thời gian dài.

Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý siết chặt quản lý trái phiếu và tín dụng, thì thị trường bị “hẫng” đột ngột và rơi vào cảnh trầm lắng trong gần 1 năm qua. Qua đây có thể thấy, cần phải nhìn lại để có cách ứng xử với thị trường hợp lý hơn.

Đối với thị trường tín dụng, thời điểm này khó kỳ vọng lãi suất giảm, bởi liên quan đến chính sách tiền tệ…, nhưng vẫn cần giải ngân, thậm chí ưu tiên ở mức độ vừa phải đối với phân khúc phục vụ nhu cầu đại chúng, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội…

Với tư cách tổ chức đại diện cho tiếng nói của các thành viên thị trường, VARS muốn chia sẻ thông điệp gì vào thời điểm này, thưa ông? 

Chúng tôi mong muốn Chính phủ, cơ quan quản lý có nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng. Một trong những giải pháp hiện nay là với những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt, thì cần có sự cởi mở hơn trong tiếp cận tín dụng, từ đó giúp thị trường bất động sản “ấm” dần lên.

Bên cạnh đó, quy trình xử lý điểm nghẽn ở các dự án có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội địa phương như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hoặc gỡ khó về thủ tục hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư dự án… phải được thực hiện nhanh chóng hơn.

Trong nhịp tăng trưởng chung của nền kinh tế đất nước hiện nay, thị trường bất động sản không thể “lạc phách”, mà cần phải có sự trở lại, nhưng ở một tâm thế mới tốt hơn, bền vững hơn. Thị trường bất động sản hiện nay có thể không cần “bùng nổ” như giai đoạn trước, mà cần ổn định để phát triển trong dài hạn.

Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Ảnh: Đức Thanh

Nhảy nhóm nợ, nợ xấu tăng – domino từ thị trường trái phiếu hiện hữu

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản giữa tuần này, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, kênh huy động trái phiếu khó khăn đang tác động tiêu cực đến dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng. Hưng Thịnh Land dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.

Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng. Đại diện Novaland cho hay, biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Với chủ nợ là các tổ chức quốc tế, Novaland đã giải quyết êm đềm khi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống, nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường dẫn tới kết luận vi phạm nghĩa vụ trả nợ, vi phạm chéo các khoản vay. Tuy vậy, với các chủ nợ trong nước (ngân hàng, trái chủ), Novaland đang rất vất vả để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. 

Thực tế, từ đầu năm tới nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã thông báo mất khả năng thanh toán, không trả nợ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Mất thanh khoản trái phiếu khiến nợ xấu của các doanh nghiệp có nguy cơ tăng theo. Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm qua.

Hiện nay, việc “cứu” doanh nghiệp bất động sản bằng cơ cấu nợ, giãn nợ nhận được các quan điểm trái chiều từ phía ngân hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban Điều hành, Ngân hàng VietinBank cho rằng, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản, thì sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề và các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ. “Tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, bán đi tài sản”, ông Dũng nêu ý kiến.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho rằng, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ có thể là biện pháp nên xem xét trong bối cảnh hiện nay. “Doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn, mà còn áp lực lớn đối với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi nguồn thu và dòng tiền bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, các doanh nghiệp này sẽ không hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng lẫn trái chủ”, ông Hưng phân tích.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhận định, việc cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản là rất khó, bởi nếu vậy, các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự – điều này vượt quá khả năng của ngân sách, cũng như nguồn lực của ngân hàng thương mại – trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.  

Còn nhớ, năm 2021-2022, tín dụng bất động sản tăng rất mạnh (năm 2021 tăng 13,57% và năm 2022 tăng 24,27%). Áp lực trả nợ của doanh nghiệp không chỉ từ tín dụng ngân hàng, mà còn từ đáo hạn trái phiếu. Năm 2023-2024 là giai đoạn đỉnh đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, không có tiền hoàn thiện dự án, bán ra để thu hồi tiền về, chưa kể sức mua thị trường hiện rất kém. 

Nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ phình to trong thời gian tới. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81%, tăng đáng kể so với mức 1,67% năm 2021. 

Phải chấp nhận có những doanh nghiệp rời cuộc chơi

Theo Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này không siết tín dụng bất động sản. Thực tế, bất động sản đang là ngành chiếm cơ cấu lớn nhất trong “rổ” tín dụng toàn hệ thống (tỷ trọng trên 21%). Năm 2022, tín dụng bất động sản tăng tới hơn 24,2%, cao nhất trong các lĩnh vực. Mặc dù vậy, tín dụng bất động sản đang bộc lộ rất nhiều rủi ro như: cho vay bất động sản đang tập trung quá lớn vào một số tổ chức tín dụng, một số doanh nghiệp; mất rủi ro kỳ hạn…

Trong khi đó, về phía doanh nghiệp bất động sản là tình trạng sử đụng đòn bẩy cao, đầu tư dàn trải (có doanh nghiệp cùng lúc triển khai hơn 50 dự án – theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng), cơ cấu phân khúc bất chưa hợp lý (thừa các dự án cao cấp, thiếu dự án nhà ở giá rẻ)…

Với những bất cập trên, việc yêu cầu ngân hàng thương mại dồn vốn cho vay bất động sản là rất rủi ro. Thực tế, từ cuối năm 2022, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng quản trị rủi ro với lĩnh vực này, giảm cho vay doanh nghiệp bất động sản (như Techcombank).

Chính vì vậy, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ, ngành, cơ quan quản lý, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm, để có điều chỉnh phù hợp, có khả năng trả nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng sang những phân khúc ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ như nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, nhà ở cho công nhân…

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, hiện nay, hỗ trợ lớn nhất và khả thi nhất của ngành ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản là giảm mặt bằng lãi suất. Trong tuần tới, khả năng một loạt ngân hàng lớn sẽ giảm thêm lãi suất huy động, từ đó kỳ vọng giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Còn các đề xuất khác của doanh nghiệp (như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu…) đều không thể thực hiện do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống.   

Việc tháo gỡ thế kẹt dòng tiền bất động sản, tránh gia tăng nợ xấu ngân hàng hiện nay cần phải tập trung vào các giải pháp khác. Đó là nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP và sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý với bất động sản. Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý.

“Hồi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết, phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ, ban, ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo, thì việc đưa ra những quy trình để triển khai hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đề nghị.

Mặc dù vậy, ông Vũ Tiến Lộc cũng cho rằng, quá trình khôi phục thị trường bất động sản sẽ là quá trình sàng lọc rất đau đớn, sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.