Nhiều dự báo thị trường bất động sản năm 2023 vẫn khó, quan điểm của ông như thế nào?

Nói khó khăn là nói theo quan điểm kiểu cũ. Đó là quan điểm của những người đầu tư đất theo kiểu “cứ mua thổ là lời”, hay công ty bất động sản chỉ cần có vốn, có dự án, đền bù xong, mở bán, lúc này chỉ quan trọng lời ít lời nhiều thôi. Những người nghĩ và hành động theo kiểu này thì mới thấy khó khăn. 

Nhìn ở góc độ như công ty sản xuất, nghĩa là phải đánh giá được thị trường, đối thủ cạnh tranh, lựa chọn cách thức sản xuất, tổ chức bán hàng… thì những tác động mà ngành bất động sản hiện đang đối mặt cũng giống như mọi ngành kinh doanh khác. Đây có thể không gọi là khó khăn, mà là bước vào giai đoạn mới, một giai đoạn kinh doanh có tính sáng tạo, bền vững hơn. 

Như vậy, với những nhà đầu tư và doanh nghiệp nào hiểu rằng, bất động sản cũng như mọi ngành khác, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, tổ chức vận hành, có năng lực quản trị, thì năm 2023 sẽ là năm nền tảng của thị trường bất động sản, sẽ thanh lọc, giảm bớt những đối tượng không chuyên, ỷ vào vốn mạnh. 

Hay nói cách khác, thị trường sẽ dành cho những nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đúng tính chất của nhà kinh doanh thực sự, chứ không phải là “buôn đất, lướt sóng”. 

Nhà kinh doanh bất động sản thực thụ sẽ đánh giá được được phân khúc sản phẩm nào có khách hàng tiềm năng. Chẳng hạn, như trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, có khách hàng sẽ nhìn thấy cơ hội từ việc Trung Quốc mở cửa, du lịch sẽ bứt phá trở lại. Nhưng bản thân nhà đầu tư hay doanh nghiệp cần phải nắm rõ lợi thế cạnh tranh của mình là gì, trong phân khúc lựa chọn đầu tư (có thể là lợi thế nguồn vốn, khả năng tổ chức kinh doanh, mạng lưới network…).Tức là cần kết hợp chặt chẽ giữa tiềm năng thị trường và ưu thế trong kinh doanh của doanh nghiệp, thì mới nên tham gia.

Và kế hoạch kinh doanh cần rõ ràng, đồng nhịp với vấn đề về vốn, về nguồn lực của mình, tránh rủi ro “lúc nào cũng thiếu vốn” trong quá trình thực hiện. Thực tế, thiếu vốn là vấn đề của mọi ngành nghề kinh doanh, không chỉ ngành bất động sản. 

Vì sao năm 2023 là năm nền tảng cho các doanh nghiệp bất động sản?

Trong nhiều năm qua, cách phát triển của bất động sản Việt Nam là ai cũng có thể tham gia, chỉ cần có tiền; là ngành mà hầu như chỉ cần một ông chủ quyết định là thành công, các bộ phận bên dưới mang tính “tương đối”; là ngành mà có dự án triển khai bị chậm hơn so với tiến độ rất nhiều, nhưng lại có lời hơn so với các dự án “đúng hẹn” chỉ vì giá đất tăng hàng năm.  

Đây là cách thức kinhdoanh kiểu cũ – không đòi hỏi năng lực quản trị vận hành, năng lực phân tích nghiên cứu thị trường, khả năng thực thi…mà chỉ cần quyết đoán, thậm chí có liều lĩnh của nhà đầu tư, doanh nghiệp mà thôi. 

Nhưng trong thị trường này, những đơn vị làm ăn bài bản, có thương hiệu, chưa chắc kinh doanh có lời bằng những doanh nghiệp giỏi về quảng bá, quảng cáo với mục tiêu đẩy giá đất, lướt sóng đầu cơ bất động sản… Những người chọn lựa kỹ, cân nhắc kỹ tiềm lực tài chính và không liều mạng sử dụng đòn bẩy lớn, không làm trái quy định, pháp lý, làm từ từ, thì lại phát triển chậm hơn. 

Nên, chưa chắc toàn bộ doanh nghiệp thành công trên thị trường bất động sản hiện nay đều có năng lực quản trị. 

Ngành nào cũng sẽ có cơ hội và khó khăn, nếu không, chúng ta chỉ là những người đi gửi tiền và nên vui vẻ gửi tiền với lãi suất 6%. Còn đi kinh doanh, xác định thật rõ và không được đòi hỏi ngành mình chỉ có thuận lợi, phải nhận diện rõ các khó khăn, thách thức để có tinh thần và giải pháp để vượt qua – đó mới là cơ hội cho những nhà đầu tư, doanh nghiệp có nội lực tốt.

Gọi năm 2023 là nền tảng, bản lề là lẽ vậy.

Như vậy, có thể xem đây là bước chuyển tiếp của ngành bất động sản từ kiểu cũ, sang kiểu mới, nhưng trong quá trình chuyển tiếp này có ảnh hưởng đến ngành nghề khác không, thưa ông? Bởi bất động sản là lĩnh vực phức tạp, có liên quan mật thiết đến hơn 40 ngành nghề khác…

Không có ngành nào không liên đới các ngành nghề kinh doanh khác, bất động sản cũng vậy.

Khi bất động sản phát triển đúng theo hướng là bất động sản khai thác, chẳng hạn phân khúc nhà ở, nếu phát triển dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê, thì tức là tạo ra nơi an cư và dịch vụ nhà ở, hình thành phát triển nên các dịch vụ, tiện ích, giao thương xung quanh… thì đó là đúng đắn, tạo ra giá trị. Hoặc xây dựng dự án nghỉ dưỡng mà có du khách tới nhiều, không chỉ tác động tới ngành xây dựng, mà còn nhiều lĩnh vực khác tại địa phương, đó là tạo ra giá trị. 

Năm 2023 sẽ hạn chế rất nhiều người, nhiều doanh nghiệp đầu cơ bất động sản, nhưng sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp biết cách “khai thác”. Như nghỉ dưỡng, chủ đầu tư biết chắc chắn có thể cho thuê được mới dám làm, và như vậy, họ tạo ra một bất động sản nghỉ dưỡng khai thác thực sự. Hay xây dựng căn hộ thì biết có nhu cầu thực, có thể không hoàn toàn để ở mà mua để cho thuê được, thì cũng tạo ra bất động sản khai thác, và từ đó tạo thêm việc làm thích hợp.

Với một bất động sản khai thác đúng nghĩa, người bỏ tiền vào sẽ giảm áp lực “còng lưng” trả nợ, vì đã có dòng tiền khai thác từ chính bất động sản đó. Tất nhiên không thể kỳ vọng ngay trong năm 2023 có bứt phá, nhưng đây là một tiến trình cho phép bất động sản đồng hành, là lực đẩy cho nền kinh tế. 

Vậy có thể nhìn thấy điểm sáng tích cực nào cho bất động sản năm 2023, thưa ông?

Bất động sản là ngành đặc biệt khi quá trình đầu tư là quá trình tạo ra sản phẩm không kịp điều tiết, trong khi các ngành khác, quá trình đầu tư tách biệt với quá trình sản xuất.

Chẳng hạn nhà máy sản xuất, chế biến thuỷ sản, hay đồ gỗ gia dụng, trong quá trình đầu tư xây dựng nhà máy và khi đi vào vận hành, sản xuất, nếu thị trường chưa thuận lợi, họ có thể chủ động giảm sản xuất giúp dòng vốn không bị dồn, không bị ứ đọng, nên khi thị trường bất lợi thì doanh nghiệp có thể kịp thời điều tiết để giảm đi, chỉ gánh trong phần đầu tư nhà máy. 

Một nhà máy sản xuất như thuỷ sản, đầu tư khoảng 100 tỷ đồng, nhưng mỗi năm có thể tạo ra doanh thu cả ngàn tỷ đồng, khi cảm thấy thị trường lớn bị giảm sức mua như Mỹ, EU, thì họ chủ động giảm sản xuất, nên không thua lỗ nhiều. 

Nhưng với bất động sản, quá trình đầu tư gắn liền với tạo ra sản phẩm, quy mô rất lớn, thường vốn đầu tư cả ngàn tỷ đồng. Tiến độ dự án, từ khi xây dựng nếu bị đình trệ rất nguy hiểm, nếu gặp thị trường suy thoái thì không thể một sớm một chiều “thắng lại và chuyển dịch”, đó là lý do vì sao trong tất cả cuộc khủng hoảng ở các cấp độ, đều liên quan đến bất động sản chứ không phải khủng hoảng ngành nào khác. 

Doanh nghiệp bất động sản có tỷ suất sinh lời cao hơn các ngành nghề khác trong nhiều năm, nên bây giờ, cần có 1-2 năm “chờ đợi”, không thể nào cầu mong ngay năm 2023 có thể giải quyết được khó khăn. Ai càng mong đợi, cứ tư duy và hành động theo kiểu cũ thì càng thiệt hại, chỉ có cách nhận diện, chịu đựng và khắc phục. 

Cũng phải nhắc đến những động lực tăng trưởng của ngành vẫn đang lớn, như phát triển các khu dân sinh, thương mại, công nghiệp vì Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và hạ tầng còn mở ra những vùng mới. Quyết tâm của Chính Phủ thể hiện qua việc đẩy mạnh đầu tư công, thông qua phát triển hạ tầng giao thông, với 12 dự án cao tốc, kết nối vùng miền và tạo ra các khu công nghiệp, khu dân sinh mới – giúp cho thị trường bất động sản không bị trì trệ lâu…

Các nút thắt về trái phiếu doanh nghiệp, room tín dụng… đang có hướng ra. 

Tổng kết lại là, thị trường bất động sản “có cửa mới”, nhưng không thể đòi hỏi bứt phá ngay và luôn trong năm 2023. 

Điều chỉnh sau 8 phiên tăng, kích hoạt dòng tiền lớn

Thị trường điều chỉnh trong phiên giao dịch đầu tuần. VN-Index lần đầu đóng cửa trong sắc đỏ sau 8 phiên tăng liên tiếp. Chỉ số sàn HNX và UPCoM đều kết phiên trên mức tham chiếu nhưng áp lực bán cũng đã đẩy chỉ số giảm trong nửa cuối phiên chiều.

Thị trường chứng khoán châu Á phân hóa trong phiên. VN-Index nằm trong nhóm giảm sâu bên cạnh chỉ số chứng khoán của Hồng Kông (-2,73%), Hàn Quốc (-1,35%), Philippines (-1,15%)…

VN-Index đóng cửa giảm 14,53 điểm (-1,3%) xuống 1.102,57 điểm. HNX-Index tăng 0,02 điểm (+0,01%), lên 220,78 điểm.  UPCoM-Index tăng 0,41 điểm (+0,55%), lên 75,4 điểm.

Tuy nhiên, điểm tích cực là thanh khoản ở mức cao. Trên sàn HoSE, khối lượng giao dịch đạt 799 triệu đơn vị, giá trị giao dịch đạt 13.627 tỷ đồng. Khối lượng giao dịch trên sàn HNX đạt 108 triệu đơn vị, với giá trị gần 1.600 tỷ đồng. Giá trị giao dịch ba sàn là hơn 15.700 tỷ đồng.  

Toàn sàn có 410 mã tăng, 78 mã tăng trần; trong khi chỉ có 323 mã giảm và 23 mã giảm sàn. Dù số lượng mã tăng giá nhỉnh hơn, các trụ cột chính của thị trường lại suy yếu. Sắc đỏ cũng áp đảo trong rổ VN30 với 22 mã giảm, 6 mã tăng và 2 mã tham chiếu. Top 10 cổ phiếu vốn hóa lớn nhất thị trường đều giảm khá sâu, trừ ACV đóng cửa tăng điểm.  Cùng đó, top 3 cổ phiếu kéo VN-Index lùi sâu nhất là VCB, VIC và VHM.

Vietcombank – tổ chức có quy mô vốn hóa lớn nhất trên sàn chứng khoán giảm tới 3,33%. Chỉ riêng VCB đã góp tới 3,57 điểm giảm. Mới đây, HĐQT ngân hàng này công bố tờ trình bổ sung về phương án tăng vốn điều lệ từ nguồn lợi nhuận giữ lại năm 2021 và lợi nhuận còn lại luỹ kế đến hết năm 2018. Ngân hàng dự kiến sẽ phát hành tối đa gần 2,77 tỷ cổ phiếu để trả cổ tức cho các cổ đông, tăng vốn điều lệ thêm 27.685 tỷ đồng, qua đó tăng 58,4% vốn điều lệ, từ hơn 47.325 tỷ lên hơn 75.000 tỷ đồng. Thời gian phát hành dự kiến trong năm 2023 và 2024.

Không riêng VCB, dòng ngân hàng là nhóm giao dịch tiêu cực nhất thị trường. Hàng loạt cổ phiếu nhà băng giảm mạnh như ACB (-3,6%), EIB (-3,5%), LPB (-3,3%), STB (-3%)… Cổ phiếu BAB và HDB là hai mã hiếm hoi đóng cửa trong sắc xanh.

Ngành bất động sản khá phân hóa. Hai ông lớn giảm sâu gồm VIC (-2,53%) và VHM (-3,38%). Trong khi đó, NVL đứng giá tham chiếu, một số cổ phiếu bất động sản vốn hóa nhỏ và vừa đóng cửa trong sắc xanh như DXG, HUT, CEO…

Nhóm thép giao dịch khá tích cực bất chấp nhịp điều chỉnh của thị trường chung. HPG tăng 1,2%, SMC tăng 0,5%, TNA tăng 1,4%… trong khi NKG, HSG đứng giá tham chiếu.

Động lực hỗ trợ giao dịch cổ phiếu HPG một phần đến từ lực cầu của khối ngoại. Nhóm các nhà đầu tư  này mua ròng 745,81 tỷ trên sàn HOSE, tập trung tại các mã FUEVFVND (279,6 tỷ đồng) và HPG (248,4 tỷ đồng). Trên sàn HNX, khối ngoại mua ròng hơn 26,73 tỷ, trong đó IDC được mua ròng nhiều nhất với giá trị 20,1 tỷ. Tính chung trên cả ba sàn, khối ngoại tiếp tục mua ròng 789 tỷ đồng trong phiên.

Kết phiên, VN-Index đạt mức 1.089 điểm, tương ứng tăng 12,14 điểm (+1,13%).

Thanh khoản có phần sụt giảm so với phiên trước khi tổng khối lượng giao dịch giảm -6,5%, đạt 527 triệu cổ phiếu, tương ứng 9.607 tỷ đồng về giá trị.

VN-Index có nhịp tăng mạnh về cuối phiên chiều nhờ lực kéo từ các cổ phiếu vốn hóa lớn, ngành ngân hàng như VCB (+3,2%) đóng góp 3,563 điểm tăng cho chỉ số, BID (+3,8%) đóng góp 2,095 điểm, CTG (+2,9%) đóng góp 1,025 điểm, TCB (+3,1%) đóng góp 0,75 điểm…

Trong nhóm VN30, PLX (+4%) lên mức 38.800 đồng cùng thanh khoản cao; NVL (+3%), POW (+3,3%), TCB (+3,1%)… tăng trên 3%; các mã khác như SSI (+1,3%), SAB (+1,3%), BVH (+1,8%), ACB (+1%), VRE (+1%)… đều tăng tư 1% trở lên. Chiều ngược lại, VIB (-2,7%) xuống mức 23.650 đồng.

Nhiều nhóm ngành ghi nhận nhịp phục hồi nhẹ như xây dựng, ngân hàng, bảo hiểm, chế biến thủy sản, khai khoáng…

Ở chiều ngược lại, một vài cổ phiếu thuộc nhóm ngành riêng lẻ như: VIB, MWG, STB, VHM, HVN, … là các mã nằm trong top cổ phiếu tác động tiêu cực đến VN-Index hôm nay.

Về hoạt động của khối ngoại có phần kém sôi động hơn nhưng vẫn mua ròng gần 400 tỷ đồng trên HOSE (khoảng 15,46 triệu đơn vị), giảm 22,3% về lượng và gần 26% về giá trị so với phiên trước.

STB dẫn đầu khối lượng mua ròng, lên đến 4,87 triệu đơn vị, tương ứng giá trị mua ròng 126,78 tỷ đồng. Các mã được mua ròng mạnh khác là SSI 2,15 triệu đơn vị, VND 0,33 triệu đơn vị; …Ngược lại, DXG bị bán ròng 1,26 triệu đơn vị, tương ứng giá trị 16,86 tỷ đồng, DPM bán ròng 1,12 triệu đơn vị, tương ứng hơn 48 tỷ đồng.

Theo đánh giá của chuyên gia SHS, phiên đầu tuần mới thị trường giao dịch tích cực trở lại sau tuần điều chỉnh vừa qua, trong phiên sáng thị trường giao dịch trong trạng thái cầm chừng và giảm điểm nhẹ nhưng lực cầu mạnh dần về cuối phiên giúp VN-Index đóng cửa tăng 12,14 điểm (+1,13%).

VN-Index đóng cửa ở 1089,29 điểm và vẫn giữ được trạng thái vận động trên đường hỗ trợ và ngoài vùng vận động của kênh downtrend, kỳ vọng thị trường sau giai đoạn điều chỉnh sẽ có đợt hồi phục mới, chuyên gia SHS luôn nhấn mạnh khả năng hồi phục của VN-Index sau điều chỉnh để hướng tới 1.150 điểm trong thời gian tới.

Theo góc nhìn ngắn hạn, ngưỡng 1000 điểm sẽ là ngưỡng hỗ trợ cho đợt điều chỉnh này để đảm bảo VN-Index không quay trở lại xu hương downtrend và với phiên hồi phục hôm nay kỳ vọng đợt điều chỉnh trong sóng hồi này có thể sớm kết thúc.

Với góc nhìn trung – dài hạn, có thể  xác nhận VN-Index đã hình thành đáy và bắt đầu quá trình hồi phục, thị trường sẽ tìm đến vùng cân bằng mới và dần đi vào vùng tích lũy tin cậy với biên độ hẹp sau giai đoạn hồi phục đang diễn ra. Thị trường sẽ xuất hiện nhiều cơ hội giải ngân mới trong giai đoạn phục hồi này và cả giai đoạn tích lũy tiếp theo.

Thị trường dù biến động mạnh trong giai đoạn hiện tại nhưng sẽ dần ổn định, các nhà đầu tư trung, dài hạn nên chú ý đặc biệt ở nhóm các cổ phiếu mạnh ít chịu ảnh hưởng của downtrend  và các cố phiếu hồi phục sớm đang có xu hướng vượt đỉnh. Hướng giải ngân vẫn là tập trung vào các cổ phiếu mạnh đang có xu hướng tích lũy và phục hồi sớm, có nền tảng cơ bản tốt, các cổ phiếu dẫn đầu ngành và vẫn duy trì được tăng trưởng lợi nhuận và tiếp tục có kỳ vọng tăng trưởng trong năm tới và tận dụng các phiên thị trường điều chỉnh giảm điểm để giải ngân.