“Không ngán lãi suất, chỉ ngán nợ nhảy nhóm” là câu chuyện mà nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay.Đây cũng là lý do hàng doạt doanh nghiệp bất động sản xin cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, hiện nay,  nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 – 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.

Bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn sẽ kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.

Trước tình cảnh hiện nay của doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành thông tư mới, tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN, cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Về từng doanh nghiệp cụ thể, bà Vũ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc NovaLand cho biết, Novaland hiện vẫn đang làm việc với các NHTM để tháo gỡ khó khăn đối với các khoản vay. Doanh nghiệp đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Tương tự, dại diện Hưng Thịnh land cũng cho hay, hiện chưa bị nhảy nhóm nợ nhưng không cosnghiax là không nhảy. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của doanh nghiệp này sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, việc ban hành một thông tư về cơ cấu nợ, giãn nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản là rất khó, cả về phía NHNN và ngân hàng thương mại.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành – Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank), cũng cho rằng: “Doanh nghiệp và ngân hàng đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm”.

Tuy vậy, việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường.  Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.

“Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu”, ông Dũng nêu ý kiến.

Về vấn đề này, NHNN cho hay sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan này cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản, bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.  

Theo NHNN, nợ xấu bất động sản đang có xu hướng tăng lên, từ mức 1,67% năm 2021 lên 1,81 năm 2022. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản tiếp tục khó khăn, nợ xấu bất động sản sẽ còn tăng mạnh thời gian tới.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng

Tại Hội nghị tín dụng bất động sản sáng nay, có khoảng 17 kiến nghị được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đưa ra, tập trung vào các vấn đề như: cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái chủ…

Liên quan tới các kiến nghị của doanh nghiệp, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là về thủ tục pháp lý. Do đó, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cần sự phối hợp nhiều chính sách, giải pháp khác nhau.

Riêng với tín dụng, Thống đốc mong các doanh nghiệp bất động sản thấu hiểu và có góc nhìn công bằng với ngành ngân hàng. Trong 3 năm qua, mặc dù nền kinh tế rất nhiều khó khăn, song ngành ngân hàng vẫn nỗ lực, cố gắng cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản.  Riêng năm 2022, tín dụng bất động sản tăng hơn 24%, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn ngành, dù ngành ngân hàng vẫn đang phải cung ứng vốn cho nhiều lĩnh vực khác, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên.

Năm qua, thị trường TPDN gặp khó khăn càng khiến hệ thống ngân hàng chịu nhiều áp lực cung ứng vốn.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, Thống đốc cho rằng, trước hết các doanh nghiệp phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành.

Liên quan đến các kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp, ví dụ như nới room tín dụng bất động sản, Thống đốc giải thích, NHNN không đưa ra room tín dụng riêng cho bất động sản mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp.

Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản cũng như giảm lộ trình siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (Vingroup cho rằng hệ số rủi ro với bất động sản hiện nay quá cao khiến lãi vay bị đẩy lên cao), Thống đốc cho rằng, áp trọng số rủi ro bất động sản cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay bất động sản (90% khoản vay bất động sản là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là kỳ hạn ngắn). Lộ trình siết hệ số rủi ro sử dụng vốn trung, dài hạn cũng với mục đích tương tự. 

Trước đó, liên quan đến đề nghị cơ cấu nợ của NHNN, lãnh đạo NHNN cho hay sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan này cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh nghiệp bất động sản, bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.

Dù vậy, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, người đứng đầu NHNN cho biết đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực hco vay các dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội…

Tại Hội nghị, Thống đốc cũng nêu ra 5 thông điệp gửi tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Do đó, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn. Khi nền kinh tế vĩ mô, tiền tệ có rủi ro, bất ổn định, chắc chắn các cơ quan quản lý, điều hành chính sách vĩ mô phải áp dụng chính sách kinh tế vĩ mô để ổn định kinh tế vĩ mô, đôi khi chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, đó là sự đánh đổi. Như các nước, bản thân doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh sản xuất kinh doanh của mình.

Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những doanh nghiệp hiện đang ngồi đây triển khai 1 lúc trên 50 dự án. “Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án những khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả dự án đó?”, Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch doanh nghiệp cần có sự thận trọng.

Thứ hai, Thống đốc mong muốn doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh của mình, dù doanh nghiệp lớn hay nhỏ và đặc biệt doanh nghiệp phải vay vốn,có hệ số đòn bảy tài chính cao cần quản trị dòng tiền của mình.

“Doanh nghiệp có nhiều tài sản lớn nhưng chỉ vào một thời điểm cần tiền. Nhưng bán dự án bất động sản đâu có dễ, nó phụ thuộc người mua, thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính không thể có ngay thanh khoản. Doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền bài bản, có dự báo thì mới chủ động trong mọi tình huống. 1 cá nhân đi vay 10 người mà cùng một lúc 10 người đến đòi nợ thì cá nhân cũng rơi vào thế khó chứ đừng nói đến quy mô doanh nghiệp”, Thống đốc nêu rõ.

Tương tự, trong hoạt động ngân hàng cần đảm bảo làm sao khi người dân đến rút tiền cần có ngay, cũng phải quản trị tốt.

Thứ ba, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ ngành, cơ quan quản lý, bản thân các doanh nghiệp cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hoá khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng, nhất là vốn trung – dài hạn. Nếu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, trong trường hợp lạm phát cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt thì doanh nghiệp gặp khó khăn – theo Thống đốc.

Thứ năm, Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào bất động sản vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… mong các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai

 Dự kiến, tới đây, Chính phủ sẽ tiếp tục tổ chức Hội nghị tháo gỡ thị trường bất động sản do Thủ tướng chủ trì.