Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2023.

Khách du lịch Trung Quốc trở lại

Theo báo cáo của Savills, trước khi đại dịch xảy ra, Trung Quốc là thị trường khách du lịch lớn nhất thế giới, khi thực hiện hơn 150 triệu chuyến du lịch nước ngoài trong năm 2019. Việc mở cửa biên giới và gỡ bỏ các quy định về cách ly tại Trung Quốc sẽ có tác động lớn đến khôi phục hoạt động du lịch tại nhiều quốc gia Đông Nam Á, đặc biệt là các điểm đến phụ thuộc nhiều vào nguồn khách này.

Năm 2022, Việt Nam chỉ đón được 3,66 triệu lượt khách quốc tế. Với việc vắng bóng khách Trung Quốc, thị trường Hàn Quốc đang dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam khi đạt gần 965.400 lượt, chiếm 26,1% tổng lượt khách quốc tế.

Bên cạnh đó, thị trường khách Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với 109.000 lượt (thống kê đến hết tháng 11). Trong đó, chỉ tính riêng tháng 11/2022 đã có 27.000 lượt khách Ấn Độ.

Thị trường khách nội địa vẫn đang là động lực chính của ngành du lịch Việt Nam. Trong năm 2022, có khoảng 100 triệu lượt khách nội địa, vượt mức 85 triệu tổng lượt khách nội địa của năm 2019.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương, các điểm đến như Nha Trang – Cam Ranh và Đà Nẵng chỉ mới đạt 50% công suất của năm 2019. Các khách sạn tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức độ hồi phục tốt hơn nhờ nguồn khách công vụ, khách lưu trú dài hạn cũng như đoàn khách MICE.

Dẫu vậy, giá phòng bình quân tại hai thị trường này vẫn thấp hơn so với năm 2019 từ 15 đến 20%. Quá trình khôi phục của các khách sạn thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang khả quan hơn, khi phân khúc hạng sang ít chịu biến động so với các phân khúc khác trong thời kỳ đại dịch và cũng ghi nhận tốc độ khôi phục giá phòng tốt hơn bình quân thị trường.

“Cùng với việc nối lại các đường bay thường lệ đi và đến Trung Quốc, chúng tôi kỳ vọng hoạt động của các khu nghỉ dưỡng tại các điểm đến du lịch ven biển, đặc biệt tại những thị trường vốn phụ thuộc vào nguồn khách này sẽ cải thiện hiệu quả hơn trong năm tới”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cũng cho rằng, ngành du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có quan hệ tương hỗ lẫn nhau. Du lịch phát triển thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển và ngược lại. Trong 3 năm qua, đại dịch Covid-19, cộng với bất ổn địa chính trị thế giới đã tác động tiêu cực đến ngành du lịch trong nước, lượng khách quốc tế giảm mạnh, đạt chưa đến 20% so với năm 2019.

Đặc thù khách du lịch quốc tế đến Việt Nam là khách Trung Quốc chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2019 – thời điểm hoàng kim của Việt Nam về thu hút khách du lịch quốc tế với hơn 18 triệu lượt khách, riêng khách Trung Quốc đã chiếm 32% (khoảng 5,81 triệu lượt), cho nên việc nước này duy trì chính sách “bế quan tỏa cảng” để phòng chống dịch trong thời gian dài đã tác động mạnh đến lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam.

Trong năm 2022, lượng du khách Trung Quốc vào Việt Nam chưa bằng 1% so với năm 2019. Bởi vậy, động thái nới lỏng chính sách “Zero-covid” của Trung Quốc là tín hiệu tích cực cho ngành du lịch cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục sau thời gian dài “ngủ đông”.

Cơ hội lớn

Chia sẻ tại Hội thảo “Cơ hội mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng” diễn ra tại TP.HCM mới đây, các chuyên gia đều đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam đang sở hữu nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, phân khúc này cũng đang gặp phải một vấn đề lớn, đó là thiếu nguồn vốn đầu tư.

“Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đang có nhiều xung lực mới để phục hồi và tiếp đà tăng trưởng. Kinh tế đang từng bước phục hồi đáng kể, cùng với việc quản lý ngân sách ổn định; một nền tảng thuận lợi và trở thành điểm sáng là nguồn vốn FDI, xuất khẩu đạt dương; dịch bệnh được kiểm soát, mở lại đường bay quốc tế… đã tác động tích cực đến bất động sản nói chung và phân khúc nghỉ dưỡng nói riêng”, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận.

Cũng theo ông Hiển, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dù còn gặp nhiều khó khăn do vướng mắc về pháp lý, vốn đầu tư, nhưng trong giai đoạn 2022 – 2023, đặc biệt vào năm 2023, xung lực tập trung mạnh vào bất động sản nghỉ dưỡng biển, trong đó khu vực phía Nam sẽ “chiếm sóng”, do việc đầu tư hạ tầng giao thông như cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3 TP.HCM…

Bà Uyên Nguyễn, Trưởng bộ phận Tư vấn, Savills Hotels APAC cho hay, Việt Nam được đánh giá là còn nhiều dư địa để phát triển hoạt động du lịch. Chính vì vậy, các tập đoàn quản lý khách sạn khu vực và quốc tế ngày càng chú trọng tăng cường sự hiện diện và mở rộng danh mục thương hiệu tại Việt Nam. Bên cạnh các thị trường trọng điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, các nhà điều hành quốc tế và khu vực cũng dành nhiều sự quan tâm đến các điểm đến đang phát triển như Quy Nhơn và Phú Yên.

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, Việt Nam có 132 khách sạn và khu nghỉ dưỡng mang thương hiệu các tập đoàn nước ngoài điều hành. Trong vòng 3 năm tới, thị trường dự kiến ghi nhận thêm khoảng 80 khách sạn và khu nghỉ dưỡng thuộc chuỗi nhà điều hành ngoại đi vào vận hành.

Trong năm 2023, một vài dự án nổi bật dự kiến đi vào khai thác như Angsana & Dhawa Hồ Tràm, JW Marriott Cam Ranh, Hyatt Regency Nha Trang, La Festa Phú Quốc Curio Collection by Hilton, Voco Ma Belle Hotel Đà Nẵng.

“Chúng tôi vẫn lạc quan về tiềm năng thị trường cũng như mong đợi một năm nhiều tín hiệu khởi sắc cho ngành nghỉ dưỡng, đặc biệt sẽ có những chuyển biến tích cực hơn sau quý I/2023”, chuyên gia đến từ Savills chia sẻ.

Ảnh minh họa.

Hàng tồn kho tăng

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, tính đến thời điểm cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán như Novaland, Vinhomes, DIC Corp, Đất Xanh Group, Khang Điền, Phát Đạt, TTC Land, LDG Group, CII, Nam Long… gần 270.000 tỷ đồng, tăng hơn 20% so với cuối năm 2021.

Dẫn đầu danh sách là Tập đoàn Novaland. Trong thời gian qua, việc đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với quy mô hàng ngàn héc-ta và tổng số tiền đầu tư lớn cũng kéo tồn kho của doanh nghiệp này tăng mạnh từ 86.870 tỷ đồng (năm 2020), lên 134.485 tỷ đồng vào cuối năm 2022.

Lượng hàng tồn kho của Novaland chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới. Tới 91% tổng hàng tồn kho, tương đương gần 122.559 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.

Một doanh nghiệp bất động sản lớn khác là Vinhomes đang nắm giữ 65.816 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 131% so với cùng kỳ. Lượng hàng tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown và một số dự án khác. Ngoài ra, chi phí sản xuất, kinh doanh dang dở chiếm 2.186 tỷ đồng, con số này tăng không đáng kể so với hồi cuối năm 2021.

Ngoài hai ông lớn dẫn đầu thị trường, một số doanh nghiệp bất động sản như DIC Corp (tồn kho 5.923 tỷ đồng), Đất Xanh Group (tồn kho 14.238 tỷ đồng), tăng nhẹ so với quý trước.

Doanh nghiệp tăng mạnh hàng tồn kho là Khang Điền khi tăng gần 60% so với cùng kỳ. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng); Đoàn Nguyên – Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng); Bình Trưng – Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng)…

 Đã thật sự đáng lo ngại?

Trong báo cáo mới đây về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2022, do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, hiện nay lượng tồn kho bất động sản hầu như tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi, thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Cơ quan này đánh giá, trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch hạn chế, chủ yếu sản phẩm giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán, trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Số liệu này cũng tương đồng với báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo  VARS, trong quý IV/2022, các loại hình nhà ở, căn hộ vẫn tiêu thụ tốt, riêng tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chỉ khoảng 28%.

Việc hàng tồn kho có dấu hiệu tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện đã phần nào phản ánh thực trạng khó khăn hiện nay, bởi vướng mắc pháp lý, các luật còn chồng chéo. Bên cạnh đó, vốn tín dụng và động thái của các đơn vị quản lý nhà nước khi quản lý chặt vốn trái phiếu cũng khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó.

Tất nhiên, nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ, mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho. Bởi, việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến những dự án đang triển khai, cho thấy doanh nghiệp trông đợi triển vọng thị trường tốt trong trung và dài hạn, nên vẫn đẩy mạnh đầu tư ở thời điểm hiện tại. Nếu các khó khăn được giải quyết, dự án tiếp tục vận hành và bàn giao đúng thời hạn thì khả năng tồn kho sẽ giảm đi.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đánh giá, trong năm 2022, phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu, do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng. Tất nhiên, với những dự án thành phẩm, có pháp lý tốt, lượng hàng tồn kho này sẽ có điểm tích cực với các doanh nghiệp là có tài sản đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thị trường phục hồi.

“Chỉ đáng lo khi lượng hàng tồn kho chủ yếu ở các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng vì liên quan tới thủ tục pháp lý khiến dự án không thể triển khai trong thời gian dài. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp khi một lượng vốn lớn đã đổ vào nhưng không ra được thành phẩm để bán, làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…”, vị này nhấn mạnh.