Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến chiến lược cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động. Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn đầu tư đăng ký mới, điều chỉnh vốn và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 21,51 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước. Giải ngân vốn FDI đạt 11,7 tỷ USD, tăng 8,1%, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và nhu cầu mở rộng sản xuất vẫn duy trì tích cực.

Ông Ben Gray, đối tác kiêm Trưởng Bộ phận Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam, cho biết các quỹ và nhà đầu tư hiện hữu tiếp tục phân bổ vốn vào Việt Nam. Dự báo giải ngân FDI trong năm nay sẽ vẫn duy trì ở mức cao. Hiện nay, 30% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam hướng đến Mỹ, trong khi 70% còn lại phục vụ các thị trường tiềm năng khác. Việt Nam đang chủ động chuyển dịch từ sản xuất giá trị thấp sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn, phù hợp với xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng khu vực.

Các tập đoàn toàn cầu lựa chọn Việt Nam không chỉ vì chi phí cạnh tranh, mà còn vì môi trường đầu tư ngày càng chuyên nghiệp. Ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI chất lượng cao và chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ. Các ngành công nghệ cao như bán dẫn và trung tâm dữ liệu đang nổi lên như động lực tăng trưởng chính.

Việt Nam đã thu hút được các dự án lớn từ các tập đoàn toàn cầu như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA… Các dự án này đã khẳng định vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là trong lĩnh vực bán dẫn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp có thể chịu áp lực nhất định khi các hợp đồng cho thuê bị trì hoãn hoặc giãn tiến độ giải ngân. Nhưng về dài hạn, Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế để thu hút các ‘đại bàng’ và doanh nghiệp vệ tinh.

Quá trình dịch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc đến các quốc gia lân cận để đa dạng hóa nguồn cung ứng là không thể đảo ngược. Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhờ môi trường đầu tư tổng thể được cải thiện thông qua minh bạch hóa, hiệu quả hành chính và tầm nhìn dài hạn rõ ràng về phát triển đô thị.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam.

Bà đánh giá thế nào về sự vận động của phân khúc bất động sản công nghiệp năm 2022?

Mặc dù năm 2022 đã chứng kiến nhiều sự thăng trầm của thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn chứng tỏ là điểm sáng.

Theo số liệu của RCA Analytics, trong năm 2022, phân khúc bất động sản công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng, chiếm 38% giá trị, vượt hơn phân khúc Văn phòng với 36%.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield 2022, ước tính thị trường cả nước đã đón nhận nguồn cung mới tương đương 2,2 triệu m2 nhà kho và hơn 1 triệu m2 nhà xưởng.

Tình hình kinh tế Việt Nam nói riêng và kinh tế thế giới nói chung sẽ tác động thế nào đến khu vực sản xuất và phân khúc bất động sản công nghiệp năm 2023, thưa bà?

Chúng tôi đánh giá rằng, trong khi Trung Quốc vẫn duy trì chính sách Zero covid, thì việc mở cửa biên giới từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam.

Chính điều này cũng thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam nhờ nền tảng kinh tế tốt và vị trí địa lý thuận lợi. 

Việt Nam đã và đang tìm cách nâng cao chuỗi giá trị và trong nhiều năm đã được xác định là trung tâm sản xuất của châu Á – Thái Bình Dương. 

Trong dài hạn, nhiều công ty đang tìm giải pháp thiết kế lại chuỗi cung ứng. Các thị trường phát triển có thể sẽ được hưởng lợi từ việc sắp xếp lại các yếu tố, “nhiệm vụ then chốt” của chuỗi cung ứng. Xét trên bình diện rộng hơn, sự tăng trưởng thương mại nội vùng ở châu Á, sẽ thúc đẩy cơ hội đầu tư mới vào hạ tầng sản xuất và hậu cần. Giai đoạn sắp tới sẽ là cơ hội vàng cho Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp.

Thông tin gần đây cho thấy nguồn cung bất động sản công nghiệp vào thời điểm cuối năm 2022 đã bắt đầu khan hiếm, khiến giá thuê tăng cao, bà có nhận định gì về tình hình này?

Nguồn cung bất động sản công nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield quý III/2022, giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội đạt 140 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM vượt ngưỡng 260 USD/m2/chu kỳ thuê, đứng đầu khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn sự lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.

Trong dài hạn, chúng tôi dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ dồi dào hơn. Cụ thể, thị trường sẽ đón nhận 20.600 ha đất công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam và 17.000 ha đất công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc cho giai đoạn từ năm 2023 trở đi.

Thưa bà, giá thuê tăng có làm giảm tính cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá thuê đất công nghiệp năm 2022 vùng kinh tế trọng điểm miền Nam và miền Bắc đã tiệm cận với mức giá tại các nước trong khu vực như Indonesia, Philippines, Thái Lan.

Tuy nhiên, ngoài giá thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới.

Việt Nam có hệ thống chính trị ổn định, kinh tế tiếp tục tăng trưởng. Thương mại có nhiều dư địa phát triển khi Việt Nam đã ký tới 15 và đang đàm phán 2 hiệp định thương mại tự do. 

Lực lượng lao động dồi dào cũng là yếu tố giúp Việt Nam vượt trội hơn khi so với các nước láng giềng. 

Gần đây một số nhà sản xuất lớn đang lên kế hoạch chuyển/xây thêm nhà máy tại Việt nam, bà có nhận định gì về tín hiệu này?

Trong những năm gần đây, Việt Nam đã hưởng lợi từ việc các nhà sản xuất lớn mở rộng sản xuất và xây thêm nhà máy tại Việt Nam. Cụ thể, Samsung cam kết nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD. Foxconn đã đầu tư với tổng vốn 1,5 tỷ USD và năm 2022 đã đầu tư thêm khoảng 300 triệu USD. Intel cũng đầu tư thêm khoảng 475 triệu USD.

Đây là những tín hiệu tích cực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam giai đoạn tới.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần được tháo gỡ như quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai cho nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính. Đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu; cải thiện quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp chủ đầu tư phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn.

Khách hàng đang tiến hành khảo sát căn hộ cho thuê tại Dự án The Marq (quận 1, TP.HCM) Srnh: Việt Dũng

Bất động sản công nghiệp và cậu cần tăng giá

Năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã 4 lần tăng lãi suất với bước nhảy 0,5-0,75 điểm phần trăm mỗi lần, hiện ghi nhận ở mức 4,25% – 4,5%. Vào giữa tháng 12/2022, Fed dự kiến vẫn tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 và không giảm trước năm 2024. Dù tốc độ giảm nhẹ so với trước đó (0,5 điểm phần trăm) và đặt mục tiêu ở mức 5,1%. 

Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước lại có xu hướng giảm nhẹ vào năm 2023 nhờ vào các động thái kịp thời, hiệu quả của Chính phủ trong  2 tháng cuối năm.

Quý cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam, với giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10% so với năm 2021.

Giá cho thuê nhà kho xây sẵn thuê trung bình là 4,4 USD/m2/tháng, tăng 10% so với năm 2021.

Cushman & Wakefield cho rằng, giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho  xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những địa phương có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ.

Căn hộ và văn phòng hút khách

Bên cạnh sự phục hồi của bất động sản công nghiệp, nhiều tài sản cho thuê khác cũng được lấp đầy trở lại, giá thuê cũng tăng từ 10 – 30%.

Báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com cho thấy, quý IV/2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%.

Bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15-18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng 4 – 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7 – 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

“Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng”, ông Tuấn nhận định.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến quý IV, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15-20 USD/m2/tháng đạt 85-90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3-5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê đánh giá, tài sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng từ quý II đến quý IV khi tăng nhiệt ở nhiều phân khúc nhờ vào việc mở cửa, hoạt động kinh doanh trở lại của nhiều thành phần kinh tế, các dịch vụ tại TP.HCM sớm hồi sinh sau đại dịch năm 2021. Tuy nhiên, các mốc tăng giá thuê trong năm 2022 vẫn còn thấp hơn so với mặt bằng giá từ năm 2018-2019 trở về trước và sự hồi phục giữa các phân khúc bất động sản cho thuê 12 tháng qua cũng chưa thật sự đồng đều.

Ông Kiên dự báo, nhiều khả năng, năm 2023, thị trường biến động nguồn cung khi bất động sản cho thuê tăng vọt. Đơn cử, nhóm căn hộ, nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao, các tài sản giao dịch bất thành do bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê tăng và nhiều tòa nhà bước vào giai đoạn hoàn thiện tìm khách thuê.

Việt Nam đang trở thành cứ điểm sản xuất mới của nhiều tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn…

“Điểm sáng” trên thị trường bất động sản

Năm 2022, thị trường bất động sản xảy ra nhiều biến động khi nguồn cung và tính thanh khoản đều thấp. Thế nhưng, phân khúc khu công nghiệp vẫn là “điểm sáng” trên thị trường khi diễn ra nhiều thương vụ M&A với giá trị lớn.

Cụ thể, tháng 2/2022, CapitaLand Development (CLD) – nhánh kinh doanh phát triển bất động sản của Tập đoàn CapitaLand – đã ký kết biên bản ghi nhớ với UBND tỉnh Bắc Giang để phát triển dự án khu đô thị – công nghiệp và logistics với giá trị cam kết đầu tư 1 tỷ USD. Đây là dự án đầu tiên của CapitaLand mở rộng danh mục đầu tư từ bất động sản nhà ở sang các loại tài sản khác như trung tâm dữ liệu, logistics và khu công nghiệp, sau gần 20 dự án đã và đang phát triển tại Việt Nam.

Ông Ronald Tay, Tổng giám đốc CLD (Việt Nam) cho biết, đây sẽ là dự án khu công nghiệp sinh thái, khu logistics hiện đại và khu đô thị thông minh với quy mô trên 400 ha. Dự án sẽ là yếu tố cộng hưởng trong hình thành mạng lưới chuỗi cung ứng linh hoạt cho Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW – nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC đồng sáng lập cũng đã mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.

Còn tại khu vực phía Nam, ngày 24/3/2022, đơn vị này đã công bố quỹ đất mới 20,9 ha tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và 22,3 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á. Sự kiện này đánh dấu sự hiện diện của BW tại tỉnh Long An và nằm trong chiến lược mở rộng tại các vùng công nghiệp trọng điểm tiếp giáp TP.HCM.

Một thương vụ cũng thu hút được nhiều sự chú ý là Công ty TNHH Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Boustead tại Khu công nghiệp Yên Phong thuộc tỉnh Bắc Ninh với giá 6,9 triệu USD.

Ngoài các loại hình bất động sản truyền thống, một thương vụ đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu cũng được công bố bởi tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hồng Kông (Trung Quốc) với dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có diện tích 6.056 m2 tại Khu Công nghệ cao TP.HCM.

Theo ông Kenny Gaw, Chủ tịch, đồng sáng lập Gaw Capital Partners (công ty quản lý quỹ đầu tư tư nhân tập trung vào thị trường bất động sản ở châu Á – Thái Bình Dương), không phải ngẫu nhiên mà một số lượng khá lớn các nhà máy đặt ở các nước láng giềng đều đã được di dời về đất nước hình chữ S. Việt Nam đang có cơ cấu dân số vàng, với 60% dân số còn rất trẻ, năng suất cao và làm việc chăm chỉ. Việt Nam cũng được hưởng lợi từ vị trí địa lý chiến lược ở trung tâm của Đông Á.

Hơn nữa, Việt Nam đang chuyển sang nền kinh tế thị trường, là thành viên của WTO và đã ký kết nhiều hiệp định kinh tế quốc tế thế hệ mới, trong đó đáng kể là Hiệp định Thương mại Việt Nam – EU (EVFTA) và Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP).

Chi phí lao động hiệu quả, hạ tầng đáng tin cậy và quy trình hành chính ngày càng được cải thiện đã giúp Việt Nam thu hút được các nhà sản xuất lớn như Samsung, Foxconn, Nike, Adidas, Gap, Levis, Luxshare, Pegatron.

“Sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian tới sẽ là nền tảng để thu hút thêm đầu tư trực tiếp nước ngoài. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng, sự bùng nổ của các phương tiện bán lẻ hiện đại như thương mại điện tử và làn sóng đầu tư nước ngoài vào các cơ sở sản xuất tại Việt Nam, nhu cầu về bất động sản công nghiệp chất lượng cao được kỳ vọng sẽ tăng lên rất nhiều”, ông Gaw nói và cho biết thêm, GAW Capital Partners muốn khai thác các cơ hội dồi dào tại các thị trường phát triển nhanh nhất.

Hiện tại, Gaw Capital Partners đang hợp tác với NP Capital xây dựng các dự án nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam. Liên doanh giữa 2 đối tác đang thực hiện 4 dự án tại Thái Nguyên, Hải Phòng, Nghệ An và Bình Dương. Liên doanh này dự tính sẽ đầu tư thêm khoảng 500 triệu USD vào thị trường Việt Nam trong 18 tháng tới, nâng tổng diện tích bất động sản công nghiệp từ 49 ha lên 100 ha trong năm 2022.

Sẽ tiếp đà sôi động

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận được nhiều sự quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt. Đối với các nhà đầu tư trong nước, việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn.

Nếu so sánh với Indonesia, Malaysia, Philippines, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Cùng với các yếu tố khác, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực.

Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield dự báo, tất cả các phân khúc trên thị trường bất động sản đều sẽ được các nhà đầu tư quan tâm xem xét. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở và công nghiệp sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm nhất từ nhà đầu tư tại thị trường TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận.

“Nếu so sánh với Indonesia, Malaysia, Philippines, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Vì vậy, cùng với các yếu tố khác, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực”, bà Trang Bùi nói.

Bên cạnh những lợi thế về giá, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá rằng, dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp… Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 – 10%/năm. Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới.

Dưới góc độ là doanh nghiệp đã trực tiếp tham gia vào thị trường, ông Lance Li, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW cho biết, Việt Nam đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài, ngày càng có nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam tìm cơ hội. Nguyên do bởi thị trường bất động sản công nghiệp đã phát triển theo chiều hướng tốt trong thời gian gần đây.

Cụ thể, việc kiểm soát Covid-19 hiệu quả của Việt Nam đã thu hút các nhà đầu tư, từ cả thị trường truyền thống và thị trường mới nổi. Rất nhiều nhà đầu tư đã đến Việt Nam để đặt cơ sở sản xuất. Tất cả những nhà đầu tư này đều đang chuyển một phần hoặc toàn bộ chuỗi cung ứng của họ sang Việt Nam.

“Việt Nam đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài và tôi tin rằng, sẽ ngày càng có nhiều nhà đầu tư hơn nữa coi Việt Nam là một nơi đáng để đầu tư và đến đây tìm kiếm cơ hội. Việc ngày càng có nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam sẽ mang đến sự cạnh tranh gay gắt cho chúng tôi, song quan điểm của chúng tôi là hoan nghênh cạnh tranh, vì cạnh tranh làm cho thị trường lành mạnh hơn và bền vững hơn”, ông Lance Li nói.

“Ông lớn” hé lộ kết quả kinh doanh ấn tượng

Năm 2022, bất động sản công nghiệp tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư khi giá thuê liên tục tăng cùng với tỷ lệ lấp đầy cao, giúp lợi suất đầu tư vào khu công nghiệp (KCN) đứng ở tốp dẫn đầu trong các phân khúc bất động sản hiện tại.

Trong số các “ông lớn” bất động sản công nghiệp, phải kể đến Tổng công ty Viglacera. Năm vừa qua, lợi nhuận trước thuế mảng cho thuê KCN của Viglacera ước đạt 1.622 tỷ đồng, vượt 33% kế hoạch năm và tăng 57% so với năm 2021.

Xuất phát điểm của Viglacera là sản xuất vật liệu xây dựng, nhưng những năm gần đây, bất động sản lại là lĩnh vực đóng góp chính vào tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp. Riêng năm 2022, bất động sản công nghiệp chiếm hơn 70% tổng lợi nhuận trước thuế hợp nhất của Viglacera.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2022 – 2023, Viglacera sẽ khảo sát và phát triển một số KCN mới tại các địa phương có vị trí thuận lợi. Đến năm 2025, doanh nghiệp này sẽ nâng tổng số KCN lên con số 20, trong đó, các KCN mới có tổng diện tích tăng thêm khoảng 2.000 – 3.000 ha.

Tương tự, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – Công ty cổ phần cũng hé lộ kết quả kinh doanh ấn tượng trong năm 2022. Mới đây, công ty này cho biết, sẽ nhận cổ tức bằng tiền mặt từ công ty con là Công ty cổ phần KCN Sài Gòn – Hải Phòng (SHP) với tỷ lệ lên tới 330%.

Hoạt động chính của SHP là cho thuê đất đã được hoàn thiện hạ tầng, cho thuê hoặc bán nhà, nhà xưởng, kinh doanh các dịch vụ KCN, khu dân cư đô thị. SHP có vốn điều lệ 416 tỷ đồng, Kinh Bắc nắm 86,54%, tương đương 3,6 triệu cổ phiếu. Như vậy, số tiền cổ tức mà Kinh Bắc nhận được ước tính khoảng 1.188 tỷ đồng, giúp Tổng công ty có thêm dòng tiền mới để thực hiện các kế hoạch đầu tư KCN.

Dù chưa đến thời điểm công bố kết quả kinh doanh năm 2022, nhưng vẫn có thể dự đoán kết quả kinh doanh khả quan của Kinh Bắc qua 3 quý trước đó. Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán Rồng Việt dự báo, tổng doanh thu năm 2022 của Kinh Bắc có thể đạt 2.985 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 3.044 tỷ đồng.

Loạt doanh nghiệp hưởng lợi nhờ quỹ đất lớn

Ngoài Viglacera, Kinh Bắc, hàng loạt doanh nghiệp khác trong ngành như Cao su Phước Hòa, Becamex IDC, Sonadezi Châu Đức, Nam Tân Uyên cũng được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng mảng nhà kho, nhà xưởng xây sẵn nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử.

Trong báo cáo về ngành bất động sản công nghiệp mới đây, VNDirect dự báo, Công ty Cao su Phước Hòa vẫn có khả năng duy trì ổn định mặc dù tiến độ chuyển đổi quỹ đất sẽ chậm lại trong năm tới, với mục tiêu phát triển 5 KCN với tổng diện tích hơn 2.700 ha trong giai đoạn 2026 – 2030. VNDirect kỳ vọng, Cao su Phước Hòa sẽ ghi nhận khoản thu nhập một lần khoảng 207 tỷ đồng vào quý I/2023, đóng góp đáng kể vào lợi nhuận ròng.

Theo dự báo, các nhà phát triển KCN có thể sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Becamex IDC.

Becamex IDC là một trong những nhà phát triển KCN lớn (với 6 KCN đang hoạt động trên diện tích hơn 4.000 ha), đồng thời là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn (khoảng 944 ha). VNDirect dự báo, lợi nhuận ròng của Becamex IDC sẽ tăng mạnh trong năm 2022 – 2023, với mức tăng lần lượt là 58,2% và 84,7% so với năm trước.

Trong khi đó, Sonadezi Châu Đức có ưu thế trong việc nắm bắt nhu cầu bất động sản công nghiệp ngày càng tăng ở phía Nam và lợi thế từ công ty mẹ là Tổng công ty Sonadezi đang thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vẫn được đảm bảo duy trì ổn định trong các năm tới. VNDirect ước tính, diện tích có thể cho thuê của KCN này vào khoảng 581 ha, sẽ tiếp tục được cho thuê khoảng 40 – 60 ha mỗi năm trong giai đoạn 2023 – 2032. Mặc dù bàn giao chậm hơn dự kiến, mảng bất động sản nhà ở của Sonadezi Châu Đức được dự báo sẽ là động lực tăng trưởng với tỷ lệ đóng góp doanh thu trong giai đoạn 2023 – 2024 lần lượt là 28,3% và 43%.

Đối với Nam Tân Uyên, dù trong năm 2022, doanh nghiệp này chỉ ghi nhận doanh thu đạt 268.4 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế ghi nhận 256,26 tỷ đồng, chỉ đạt 97,5% kế hoạch lợi nhuận năm, nhưng trong năm 2023, Nam Tân Uyên được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn nhờ nguồn cung dự án mới.

Trong một cuộc họp cổ đông mới đây, Ban lãnh đạo Công ty Nam Tân Uyên cho biết, nút thắt trong phê duyệt pháp lý cho KCN Nam Tân Uyên giai đoạn II (với tổng diện tích 346 ha đã được giải quyết.

Như vậy, Công ty có khả năng ghi nhận lợi nhuận từ KCN mới này từ đầu năm 2023. VNDirect dự báo, lợi nhuận ròng năm 2023 của Nam Tân Uyên sẽ tăng 242% so với năm 2022, lên mức 857 tỷ đồng, nhờ đóng góp của KCN mới.

Phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2023.  Ảnh: Trọng Tín

Thanh lọc mạnh mẽ

Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo diễn biến chậm lại, thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã trải qua năm 2022 với nhiều thách thức, đặc biệt là bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản. Để duy trì hoạt động, nhiều doanh nghiệp trong ngành phải cắt giảm 60 – 70% nhân sự, đi kèm với cắt giảm lương; một số công ty buộc lòng phải cho nhân viên nghỉ Tết sớm.

Bên cạnh đó, do khó khăn về nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh “đói” vốn, thậm chí phải dừng triển khai dự án. Các doanh nghiệp đều phải linh hoạt áp dụng nhiều phương thức khác nhau như thanh toán hoa hồng cho sàn giao dịch bằng sản phẩm, chiết khấu sâu (có thể lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay)…

Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.

– Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group chia sẻ, khó khăn chồng chất đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhân sự trong ngành, đặc biệt là đội ngũ môi giới bất động sản bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ước tính, thời điểm cuối năm 2022, số lượng môi giới hoạt động chỉ còn khoảng 30 – 40% so với đầu năm.

“Bên cạnh những doanh nghiệp đã giải thể mà chúng ta nhìn thấy, còn khá nhiều doanh nghiệp đã dừng hoạt động từ lâu song chưa có giấy tờ quyết định chính thức”, ông Lâm thông tin.

Những điểm sáng

Năm 2022 là một năm khó khăn đối với kinh tế toàn cầu. Tình trạng lạm phát và động thái nâng lãi suất của các ngân hàng trên khắp thế giới đã và đang gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản toàn cầu. Dù vậy, các chuyên gia trong ngành vẫn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam cần phải trải qua quá trình này và cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư.

Đề cập những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản đang phải “thay máu” để tự cứu mình và chờ thời cơ để tái sinh. Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua thách thức để tiếp tục tồn tại, tiến hành đổi mới sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của thị trường. “Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng”, ông Châu nhấn mạnh.

Từ góc nhìn tích cực, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, trong năm 2022, Việt Nam đã triển khai mạnh mẽ công tác quy hoạch, từ quy hoạch tổng thể quốc gia cho tới quy hoạch của các tỉnh, thành phố. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các thị trường lân cận ngoài các đô thị lớn. Tiêu biểu là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai… bên cạnh TP.HCM, hay Hưng Yên, Bắc Giang… lân cận Hà Nội.

“Bởi vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới”, ông Troy Griffiths khẳng định.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cho biết thêm, trong mắt các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất tiềm năng bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ; tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng. Trong khi đó, nguồn cung hạng C đang thiếu hụt, vì thời gian qua, các chủ đầu tư đều tập trung vào sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Bởi vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng với nhiều dự án được triển khai. Hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp gia tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương…

Nhìn nhận tổng quan về thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, “đường dài mới biết ngựa hay”. Theo đó, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ và “sức khỏe” tài chính mới có thể tiếp tục “cuộc chơi”. Cùng với đó, là sự ra đời của những phân khúc phù hợp với “túi tiền” và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

“Tôi đánh giá cao những nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà các doanh nghiệp đang thực hiện, bởi đây là các giải pháp phù hợp nhằm tự cứu mình trong giai đoạn khó khăn… Nhiều doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để có thể đi đường dài”, ông Hà chia sẻ.

Ảnh minh họa

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chung năm 2022 ghi nhận nhiều biến động tiêu cực, hàng loạt đại gia phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, bất động sản du lịch đều gặp khó trong hoạt động kinh doanh, thậm chí phải đối mặt với những khoản lỗ kỷ lục, thì các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp vẫn “sống khỏe”.

Báo cáo tài chính của Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho biết, doanh thu thuần doanh nghiệp này ghi nhận được năm qua đã tăng gấp đôi so với năm 2021, đạt 8.242 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu, mảng dịch vụ khu công nghiệp trở thành nguồn thu lớn nhất, mang về hơn 4.200 tỷ đồng cho IDICO, tương đương gần 50% doanh thu hợp nhất và tăng gấp 6 lần so với năm 2021. Kết thúc năm 2022, chủ đầu tư khu công nghiệp này ghi nhận mức lãi sau thuế 2.596 tỷ đồng, tăng tới 4,5 lần năm liền trước và là mức lãi cao nhất kể từ khi thành lập.

Tương tự, “ông lớn” bất động sản công nghiệp Viglacera cũng ghi nhận doanh thu thuần năm qua tăng 30%, đạt gần 14.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng đạt 1.931 tỷ đồng, vượt 37% chỉ tiêu đặt ra trong năm.

Được biết, doanh nghiệp này trước đây chuyên sản xuất vật liệu xây dựng, nhưng những năm gần đây, cho thuê bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp đã trở thành nguồn thu lớn thứ hai của Viglacera với hơn 3.338 tỷ đồng, đóng góp gần 1/4 tổng doanh thu hợp nhất.

Đại gia bất động sản khu công nghiệp phía Nam là Becamex cũng ghi nhận mức tăng trưởng dương 16% ở chỉ tiêu lợi nhuận, đạt gần 1.724 tỷ đồng trong năm 2022.

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức, song phân khúc bất động sản công nghiệp được đánh giá sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách nới lỏng sau Covid-19 và chiến lược đầu tư Trung Quốc + 1 của các nhà đầu tư.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt trên 80%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang và Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Bên cạnh đó, giá thuê đã tăng khoảng 10% so với kỳ trước. Cụ thể, tại khu vực TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình cao nhất, dao động 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê; tiếp theo là Long An khoảng 125-275 USD/m2/chu kỳ thuê; Bình Dương 100-250 USD/m2/ chu kỳ thuê; Đồng Nai 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê…

Tại TP. Hải Phòng thuộc khu vực phía Bắc, bất động sản công nghiệp cũng là phân khúc giữ được sự ổn định và tăng trưởng tốt khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung thông qua các dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp mới.

Ông Nguyễn Hoàng Long, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng chia sẻ, trong năm 2023, Thành phố đã lên kế hoạch khởi công nhà ga hành khách, nhà ga hàng hóa tại sân bay Cát Bi. Nhà ga hàng hóa, cùng với các bến mới 3-4-5-6 của Cảng Lạch Huyện đang được triển khai xây dựng sẽ tạo ra sự đa dạng trong hoạt động logistics của Hải Phòng.

Tại Hải Dương đang cùng lúc triển khai xây dựng hạ tầng 6 khu công nghiệp mới gồm: Gia Lộc, An Phát 1, Kim Thành, Tân Trường mở rộng, Đại An mở rộng và Phúc Điền mở rộng. Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hải Dương, 6 dự án mới đang triển khai có tổng diện tích bằng 77% diện tích 11 khu công nghiệp đang hoạt động. Các khu công nghiệp mới được nhận định có lợi thế rất lớn trong thu hút đầu tư.

Không ít doanh nghiệp thời gian qua đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu khi làn sóng đầu tư quốc tế đổ về. Đơn cử, FECON Hiệp Hòa vừa nhận được quyết định trở thành chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của Dự án Cụm khu công nghiệp Danh Thắng – Đoan Bái tại Bắc Giang với diện tích 75 ha, tổng mức đầu tư gần 1.000 tỷ đồng.

Tại Bình Dương, bên cạnh việc triển khai thi công Khu công nghiệp VSIP III theo mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững, thì tới đây, doanh nghiệp này sẽ tiếp tục mở rộng thêm các khu công nghiệp mới.

Chia sẻ về tiềm năng của thị trường, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefiled cho rằng, so với Malaysia, Philippines hay Indonesia, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Vì vậy, cùng với các yếu tố khác, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực.