Không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản

Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Room tín dụng thừa, bất động sản vẫn thiếu vốn

“Room tín dụng không còn thiếu, nhưng ngân hàng ứng xử như thế nào mới là vấn đề. Ngay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố nới room tín dụng năm 2022, tôi đã tiếp cận một số ngân hàng thương mại lớn, nhưng các ngân hàng đều trả lời là phải đợi đến năm 2023 mới biết có giải ngân được hay không, chứ năm 2022 thì không thể”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho hay.

Cũng như GP.Invest, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong cảnh “giật gấu vá vai”, hồi hộp chờ được ngân hàng tiếp vốn khi room tín dụng được mở năm 2023.

Theo ông Hiệp, dù Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt, NHNN cũng đã nới room tín dụng năm 2022 và sắp cấp room tín dụng năm 2023, song nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ rất khó khăn. Với lãi suất đầu vào 10-12%/năm như thời gian qua, khó có doanh nghiệp nào có thể chịu nổi gánh nặng lãi suất cho vay trong bối cảnh giá đất, chi phí đền bù, vật liệu xây dựng đều tăng giá mạnh.

Tin vui với doanh nghiệp bất động sản là trong công văn vừa ban hành trước thềm năm mới, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí hoạt động, phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Mặt bằng lãi suất huy động nửa cuối tháng 12/2022 cũng phần nào hạ nhiệt sau các động thái quyết liệt từ nhà điều hành.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể thở phào, ngay cả khi lãi suất bớt căng và room tín dụng rộng rãi hơn. Trong công văn vừa ban hành, NHNN một lần nữa nhắc nhở ngân hàng thương mại kiểm soát cho vay với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản vì mục đích đầu tư, kinh doanh, các dự án có quy mô lớn, bất động sản cao cấp.

Số liệu mới nhất chưa được NHNN công bố, song tính đến cuối tháng 11/2022, tín dụng bất động sản tăng 15%, dù vẫn cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (12,2%), nhưng đã có sự giảm tốc so với 9 tháng đầu năm 2022.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, Tổ phó Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho hay, Tổ công tác sẽ có báo cáo, đề xuất giải pháp tháo gỡ tín dụng cho bất động sản tới Thủ tướng. Tổ công tác đã khảo sát, nghiên cứu, phân tích tại các địa phương và thấy rõ nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản.

“Thời gian tới, NHNN dự định tổ chức các diễn đàn về tín dụng bất động sản để làm rõ trách nhiệm của ngành ngân hàng, cơ quan quản lý bất động sản, doanh nghiệp triển khai dự án…, làm sao phát triển thị trường lành mạnh, ổn định”, ông Đào Minh Tú cho biết.

Bất động sản ngày càng lệ thuộc vào tín dụng

Hiện nay, bất động sản vẫn là một trong các lĩnh vực “hút” vốn nhiều nhất của nền kinh tế, chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn ngành. Thông thường, các năm trước, mỗi năm, nền kinh tế có thêm khoảng 700.000 – 800.000 tỷ đồng đổ vào thị trường bất động sản, vốn ngân hàng chiếm 50% cơ cấu huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, theo nghiên cứu của đơn vị này, các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn. “Vậy vốn chủ sở hữu ít nhất phải chiếm 30 – 40%, nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó, thì thị trường mới đảm bảo cân bằng”, bà Trang Bùi phân tích.

Tuy vậy, tại Việt Nam, riêng năm 2022, theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản có điểm khác: tín dụng bất động sản chiếm 70% cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản, do vốn tự của doanh nghiệp ít, trong khi các kênh dẫn vốn khác không phát triển. Điều này làm gia tăng rủi ro cho thị trường và cả hệ thống ngân hàng.

Trong cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng thương mại hiện nay, có tới 80% là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hầu hết là dài hạn, thậm chí đến 20-30 năm. Trong bối cảnh thanh khoản nền kinh tế eo hẹp như hiện nay, việc kiểm soát rủi ro, đảm bảo sự an toàn của hệ thống ngân hàng là rất quan trọng.

Lãnh đạo NHNN khẳng định, tín dụng bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng, không chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn. Đặc tính tín dụng bất động sản là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn. Vì vậy, khi dòng vốn không được kiểm soát tốt, các tổ chức tín dụng sẽ phải đối mặt với rủi ro thanh khoản, nếu người dân đến rút tiền thì các tổ chức tín dụng gặp khó khăn chi trả. Sự việc tại SCB chính là cảnh báo rõ nét nhất.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng đề xuất, doanh nghiệp bất động sản nên thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Ngoài sử dụng thực lực tài chính thông qua tăng vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp nên hợp tác với những định chế tài chính, quỹ đầu tư theo từng dự án. Việc dựa vào đòn bẩy quá lớn sẽ khiến doanh nghiệp rơi vào rủi ro khi dòng vốn vay bị đứt gãy đột ngột.

Bài học cay đắng mà doanh nghiệp bất động sản rút ra năm 2022 là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đây là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sập bẫy thanh khoản năm nay, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng và NHNN “phanh” tín dụng.

Tín dụng cho bất động sản năm 2023: Kiểm soát chặt song cần cơ chế hợp lý hơn

Trong Nghị quyết số 156/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11/2022, Chính phủ yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định pháp luật.

GS-TS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2023, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của các tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.

Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế. Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản thời gian tới: dòng vốn sẽ chọn lọc hơn, được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chính vì vậy, để thích ứng với tình hình mới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Về phía NHNN, thông điệp được phát đi cho năm 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu cơ, bất động sản cao cấp. Hiện nay, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản được NHNN sử dụng thông qua hệ số rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng, thì áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Việc áp dụng hệ số này giúp NHNN ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp. Mặc dù vậy, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nắn dòng tín dụng bất động sản đúng hướng, cần có cơ chế phân loại bất động sản hợp lý hơn. Cụ thể, nên phân loại tín dụng bất động sản thành 4 nhóm: bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng. Khi đó, việc áp trọng số rủi ro của NHNN sẽ khoa học hơn và Bộ Xây dựng cũng quản lý các phân khúc nhà ở tốt hơn. Đồng thời, sau khi phân loại, người dân có nhu cầu ở thực cũng sẽ dễ tiếp cận vốn hơn.

Không chỉ “nắn” dòng tín dụng, điều quan trọng nhất để khơi thông thị trường bất động sản cũng như dòng chảy vốn, theo các doanh nghiệp, là các cơ quan chức năng cần phải nhanh chóng giải quyết vướng mắc pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý hiện chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, có dự án mà GP.Invest 12 năm vẫn chưa giải quyết xong vấn đề pháp lý. Trong khi đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản rất đa dạng, 63 tỉnh, thành phố không nơi nào giống nơi nào; có địa phương do lãnh đạo không nắm vững luật về đền bù, giải phóng mặt bằng; có địa phương lại thiếu quyết liệt trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng khiến quá trình đền bù kéo dài, hệ số đền bù nhiều lần thay đổi…

“Đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đi thực tế từng địa phương và thay mặt Chính phủ giải quyết vướng mắc của từng nơi cho doanh nghiệp. Nếu chỉ nắm bắt tình hình để ra chính sách chung thì rất khó tháo gỡ”, ông Hiệp kiến nghị.

Quay lại vấn đề vốn, việc dòng tín dụng được nắn chỉnh vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực là hoàn toàn chuẩn xác. Song các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, tín dụng chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với riêng doanh nghiệp bất động sản, kênh huy động vốn quan trọng nhất phải thông qua thị trường vốn. Do đó, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, giảm lệ thuộc vào ngân hàng vẫn là chìa khóa quan trọng để giải bài toán vốn cho bất động sản hiện nay.